[22.2.4.금] 설 연휴 이후 개포동, 다주택자도 입주권 양도시 장기보유특별공제 적용

[정애남]

절기상 입춘인 오늘은

봄의 시작을 알리는 시기이지만

여전히 겨울의 추위가 느껴집니다.

설 연휴로 인해 며칠동안 비워있었던 사무실에도

아직 냉기가 채 가시지 않은 듯

차가운 공기를 머금고 있네요.

설 연휴가 끝나고 다시 일상생활로 돌아온 개포동이지만

아직 연휴 중인 부동산도 보입니다.

아마 연휴가 끝났다 하더라도

그동안 조용했던 분위기가 바로 바뀌기 어렵다

생각되어 좀 더 길게 연휴를 즐기는게 아닌가 싶은데

예상한대로

한갓진 하루가 이어지고 있습니다.

이번 주까지 연휴인 곳이 많아서

다음 주쯤 되야 조금 활기를 띄지 않을까 싶습니다.

저번 글에서 다주택자라 하더라도

조합원입주권 자체를 매도하게 되면

양도세 중과 규정은 적용되지 않고

보유기간에 따라 장기보유특별공제도

적용된다고 적었는데

많은 분들이 장특공 혜택에 대해서는

모르셨던 것 같아 오늘 정리해보려고 합니다.

조합원 입주권이란

도시및주거환경정비법에 의한

재개발, 재건축 사업이 진행되는 주택이

관리처분계획인가를 받으면

조합원이 새로 짓는 주택에 입주할 수 있는

권리를 말합니다.

조합원 입주권은

다른 주택의 비과세 및 중과 여부를 판단할때

주택 수에 포함되지만

입주권 자체는 주택이 아닌 권리이기 때문에

다주택자가 조정대상지역의 입주권을 매도하더라도

양도세 중과규정은 적용되지 않습니다.

조합원입주권은 권리이기 때문에

원칙적으로 장특공제가 적용되지 않지만

관리처분계획인가 전까지

주택으로써 3년 이상 보유하였다면

예외적으로 장특공제를 적용받을 수 있습니다.

즉, 주택으로 취득한 후

3년 이상 보유하면서 관리처분계획인가로 인해

입주권으로 전환된 경우라면

관리처분계획인가일까지

장특공제가 적용됩니다.

소득세법 제95조2항을 보면

조합원입주권도 관리처분계획인가일까지

3년이상 보유한 경우한 경우

장특공제를 적용하는 것을 알 수 있습니다.

(1년에 2%씩, 최소 3년이상 보유부터

최대 15년까지 30% 공제 가능)

따라서 다주택자라고 하더라도

위의 조건에 맞는 입주권을 양도할 시에는

장특공제가 적용되며

단,

주택으로 취득하면서

관리처분계획인가일까지 3년 이상

보유한 경우로 한정되고

입주권을 조합원으로부터 취득한 승계조합원이

입주권을 양도한 경우에는

장특공제가 적용되지 않습니다.

참고로

1세대가 조합원입주권만 소유하고 있다면

1세대 1주택자와 동일하게 장특공제를 적용,

보유 3년, 거주 2년 이상 했을 경우

보유 年당 4%씩 최대 10년 40%,

거주 年당 4%씩 최대 10년 40%

총 80% 공제받을 수 있으며

보유만 하고 거주를 안했을 경우는

일반 장특공제 적용율인

1년 2% 최대 15년 30%로 위와 같이 적용받습니다.

이 또한 마찬가지로

관리처분인가일 까지만 장특공 혜택이 있으니

참고하시기 바랍니다.

입주권의 양도세는

관리처분계획인가 전 주택으로의 양도차익과

관리처분계획인가 후 권리로서의 양도차익을

별도 계산한 후 다시 합산해서 계산하기 때문에

일반 주택과 달리 매우 복잡합니다.

따라서 입주권 양도시에는

꼭 전문 세무사와 상담해서

결정하시길 추천해드립니다.

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