스크랩 화정주공 재건축 관련 - 지하공사비 과다 계산 요령 등 문제점을 지적한 내용이 있음.

[바다갈매기]

지난 6월 22일 민주노동당 정책당대회에서 진보적 도시재생 대안 찾기라는 주제로 열린 토론회 자료집이다.

도시재생사업토론회 - 민주노동당 정책당대.hwp

아래 글은 4번째 주제발표문으로 실제 재개발,재건축 사업 현장 공사비등이 들어있는 중요한 자료집이다.

 시공사들이 어떻게 공사비를 부풀리는지 등에 대해 자세히 나와 있다.

 일례로 지상층 공사비가 3,287,840원이고, 지하층 공사비는 지상층 공사비의 70% 수준인 2,301,243원이다. 그런데 많은 재개발, 재건축현장에서 지상층 공사비와 지하층 공사비를 평당 동일하게 책정하여 사업비를 과다 계산 한다는 것입니다.

전체 토론회 내용은 첨부파일로 올리겠습니다. 꼭 읽어보시기 바랍니다.

공공성 강화의 첫 걸음,

정비업체와 시공사의 역기능 통제

백준(제이앤케이도시정비 대표이사 www.jnkcity.com)

1장. 정비사업전문관리업자

1. 정비사업전문관리업자(=정비업체)는 어떤 회사인가?

(1) 정비업체의 등장 배경

2002년 제정된 도시정비법 제정문에 따르면, “정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항을 위탁받거나 자문할 수 있는 정비사업전문관리제도를 도입하여 조합의 비전문성을 보완하고 효율적인 사업추진을 도모”한다고 밝히고 있다.

도시정비법 제69조에 의해 정비업체는 “추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하고자 하는 자”로 그 위상이 명시되어 있다.

즉 정비업체는 재개발 등 정비사업 업무 전반을 위탁받아 관리하고 자문하는 회사이다.

형사정책연구원에 따르면, “건설 관련 민간업체는 사업에 있어 제3자이자 수익자이다. 그래서 이러한 이권을 쫓아 비리나 탈법을 조장할 가능성이 높고, 실제로도 도정법 제정 이전의 합동재개발 방식에서는 건설회사의 비리와 탈법이 심각한 사회문제로 대두되었었다. 그래서 2002년에 도정법을 제정하면서 공동시행자인 중임(重任)을 담당했던 건설회사의 역할을 시공자, 즉 수급자의 역할로 격하시키고, 정비사업전문관리업제도를 신설하여 정비사업전문관리업자가 조합업무의 제반을 보조하고 사업시행의 한 축을 담당하게 한 것”이 정비업체 출현의 배경이라 할 수 있다.

(2) 정비업체의 등록기준

자본금 : (법인)5억이상, (개인)10억이상

인력확보기준 : 아래의 상근인력 5인이상 확보

(감정평가법인,회계법인,법무법인 2개사와 업무협약시 상근인력 3인 확보)

- 건축사, 감정평가사, 공인회계사, 변호사, 법무사, 세무사

- 건축특급기술자로서 건축 도시계획 관련 3년이상 종사자

- ‘공인중개사, 정부기관?정부투자기관 근무자, 관련분야 석사학위자’로 정비업무 5년이상 종사자

(3) 정비업체의 역할

1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행

3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성

4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행

6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

7. 제77조의4제2항제2호에 따라 시장·군수가 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 추진위원회

설립에 필요한 다음 각 목의 업무

가. 동의서 징구(徵求)

나. 운영규정 작성 지원

다. 그 밖에 조례로 정하는 사항

2. 정비업체는 왜 비리의 중심세력이 되었을까?

(1) 재개발 재건축의 10대 불법ㆍ탈법유형과 그 중심에 선 정비업체

1) 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도

2) 불요불급한 추진준비위원회 소요비용의 조합전가

및 주민의사 왜곡

- 사업동의서 확보를 위하여 정비사업전문관리업

자가 외주요원(O/S)을 고용하여 동의서 1매당

15～20여만원을 지급하거나 정비사업전문관리

업자가 준비위원장을 고용한 사례 빈발

3) 건설회사ㆍ정비사업전문관리업자 등의 음성적

자금 지원

- 초기자금 지원 명목으로 건설회사, 정비사업전

문관리업자, 철거업자 등이 음성적으로 자금지원 사례 빈발

- 초기자금 지원의 대가로 추진위원회와 ‘우선협상시공사’라는 명목의 가계약 사례 발생

4) 추진위원회의 주민의사 결집 무력화 시도

- 외지인인 토지ㆍ건물 소유자와 주민과의 마찰 빈발

5) 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여

- 법정 자본금을 마련하지 못한 정비사업전문관리업자가 가장납입, 자격증 임대 등 의 방법으로 법인을 설립한 후, 무자격자 등을 고용하여 정비사업을 추진하는 사례 빈발

6) 서면결의 남용 등 조합총회의 파행적 운영

- 조합의 중요 의사결정 과정에서 서면결의 비율이 너무 높음

- 서면결의서 인정범위, 접수방법, 효력 등에 대한 명확한 기준이 없어 서면결의서 매수행위나 징구비용 과다발생의 주요 원인으로 작용

7) 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비

- 참여업체 선정기준 및 절차 미비로 편법공고, 입찰방식 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시, 금품수수행위 등이 빈발

- 표준도급계약서 기피, 불공정한 계약으로 조합원에 피해 야기

- 시공자를 선정ㆍ변경하는 과정에서 금품을 요구하고 수수하는 사례 빈발.

특히 철거업자의 선정ㆍ변경의 경우 매우 심각

8) 사업편의 제공 명목의 로비

- 시공사 선정 후 조합분쟁이나 주민민원 해결 등의 사업편의제공 명목으로 금품수수행위 빈발

- 조합과 건설회사 등 참여업체가 유착하여 설계변경 등을 통하여 계약금액을 부풀리고 리베이트

및 업체 부담 경비를 사업비에 전가

9) 공직자 대상 로비

- 담당 공무원이나 심의위원을 대상으로 한 로비 발생. 특히 구청장에 대한 로비가능성이 높음

10) 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입

- 정비사업전문관리업자가 사업에 대한 행정적ㆍ기술적인 자문보다는 시공사 선정에 주도적으로

개입하는 등 사업 이권 관련 부패행위의 연결고리 내지 허브 역할 수행

(2)시공자 선정시기와 정비업체의 위상

구 분	시공자 선정시기	정비업체 위상
도시재개발법 시기	선정시기 구분없음 시공자가 아닌 공동시행자 지위 - 건설사가 직접 조합 지휘 관리	컨설팅업체로 불림 -사업승인, 관리처분, 분양계약 등의 시기에 사무문서관리 역할
2003.7.1 도정법 시행	재개발 재건축, 사업시행인가후 선정	무분별한 등장
2005.3.18	재건축, 사업시행인가후 선정 재개발, 시공사선정시기 삭제 전국적인 시공사 선정 열기	위상 강화, 부패고리 본격화
2006.8.25	재건축, 사업시행인가후 선정 재개발, 조합설립인가후 선정	위상 약화, 폐업 시작
2009.2.6	재개발 재건축 조합설립인가후 선정
2010.10.1	서울, 사업시행인가후 선정(공공관리)	정비업체, 대량 폐업

(3) 서울 정비업체 등록 및 폐업(등록취소) 현황

연도	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	합계
신규등록	61	152	57	43	42	27	21	18	5	426
취소폐업	26	80	32	22	13	9	4	2	0	188
존재업체	35	72	25	21	29	18	17	16	5	238

* 경기도 신규등록 총 98개, 현존업체 51개 / 인천 신규등록 총 36개, 현존업체 총19개.

(4) 서울시가 바라 본 정비사업의 문제점

(5) 문제는 자금줄 - 정비업체의 자기자본으로는 불가능한 조합운영자금

① 사업절차별 소요비용

② 사업절차별 선정업체 및 용역비 (대지 1.5만~2만평, 연면적 5~6만평 기준)

사업단계		업체	금액	비고
추진위 승인
▼		정비업체 건축설계업체 세무회계사 (도시설계-정비계획 변경시)	20억 24억 매월기장료 (3억)
조합설립인가
▼		-사업시행인가 준비 건축 관련업체
		지적측량	3억
		지질조사	1억
		교통영향평가 (환경영향평가-연면적 30만㎡이상)	1억
		문화재지표조사	2천
		기반시설설계(공원, 도로)	3억
		건축인증(에너지절약,친환경,주택성능등급,교육환경,소음측정,범죄예방,무장애, 청정건강,사전재해)	3억
		임대아파트가산비 계산	1억
		굴토 흙막이 설계	1억
		- 기타업체
		세입자조사	5천
		영업권조사	5천
		국공유지 무상양수도 협상	성과급
		국공유지 양수도 감정평가업체(2곳)	1억
		법무사(보존등기 포함)	별도
		변호사(수용재결,매도청구,법률자문)	별도
		(회계사)	별도	외부감사포함
		종전종후자산 감정평가업체(2곳)	6억
사업시행인가
▼		시공사(철거포함) 지장물이설공사, 석면조사, 석면처리 금융기관(이주비 및 사업비대출)	2400억 50억 별도	(평당400만)
관리처분인가
▼		감리(건축,전기,소방,통신) 창호, 샷슈 등 공사하청 관련업체	36억 별도
착공

2장. 시공자

1. 공사비가 사업비에서 차지하는 비중

구분	항 목			금 액	산 출 근 거
소 요 비 용 추 산 액	계			261,788,998,000
	조사측량비			334,096,000	경계측량, 구역면적증가
	설계비			3,185,850,000	50,470?55,000, 재정비촉진지구 계획변경 용역
	감리비			3,673,723,000	건축, 전기, 통신, 소방, 굴토 등
	정비사업전문관리업비			2,170,210,000	50,470?35,000 / 추가변경 50,470? 8,000
	공사비	건축시설공사비		199,861,200,000	50,470?3,960,000
		부대시설공사비			건축공사비에 포함
		기타 공사비	정비기반시설공사	2,838,106,000	은로초 부지조성, 공원, 녹지 등
			사업시행인가조건	5,237,094,000	인?허가 조건 변경
			지장물철거비	1,973,172,567	지하 매설물 철거 및 지장물 철거 등
	보상비	국공유지 불하 (시행자매수분)		6,639,355,000	국유지, 시?구유지 매입 등
		손 실 보상비	건 축 물	3,329,735,000	상가영업, 은로초신축건물(30억) 등
			토 지	1,871,761,000	현금청산자, 중앙대토지보상 등
		이주비	주거대책비	2,146,288,000	277세대
			기타 이주보상비
	관리비	조합운영비		1,601,000,000	기투입+추정(10.08~13.06, 35개월)
		총회경비 등		301,152,000	기투입+추정(4회, (청산총회포함)
	부 대 경 비	감정평가수수료		963,461,000	종전, 종후자산 및 상가 등 수수료
		채 권 매 입		41,263,000	구유지, 시유지 매입에 따른 채권 매입
		외 주 용역비	문화재지표조사	36,673,000	문화재지표조사, 시굴조사 등
			회계감사비	91,000,000	회계감사비, 결산 및 법인세
			기술용역비	620,685,000	임대아파트대지조성,정비기반시설,친환경건묵물,근린공원,일조및조망권,범죄예방 등
		기 타 경 비	등기비	85,072,000	멸실 및 보존등기비
			부담금	1,651,687,000	학교용지,광역교통시설,하수도원인자부담
			소송비	1,300,000,000	소송 및 민원처리비
			예비비	7,000,000,000
			대여금이자	3,320,543,000	조합사업비 이자
			부가세/법인세	11,515,871,000	부가세, 법인세 비용
수입 추산액	계			436,342,353,000
	주택분양 수 입 (지분대지)		조합원	258,212,650,000
			임 대	25,996,778,000
			일 반	147,337,995,000
	부대복리시설			4,794,930,000
	기 타
추정 비례율	109.66%		공통부담소요비용	261,788,998,000	분양대상토지등의 평가액	159,177,756,305
			징수청산 총액		지급청산총액	379,291,140

(흑석6구역 사례. 관리처분총회일 2010.11.8)

- 총 사업비 261,788,998,000원 / 공사비 209,909,572,567원 (80.18%)

- 연면적 평당 총 사업비 5,187,022원 / 공사비 평당 3,960,000원

- 시공사 선정 계약시 공사비 평당 3,262,000원 (21.4%증가)

- 흑석6구역 면적

연면적	166,845.65㎡	50,470.58평 (100%)
지상층연면적	106,823.657㎡	32,314.01평 ( 64%)
지하층연면적	60,021.998㎡	18,156.57평 ( 36%)

2. 시공사는 공사비를 어떻게 남기나?

① 지하공사비 과다 계산

- 표준계약서 제7조 (공사계약 금액)

“갑”이 “을”에게 지급해야 하는 공사계약금액은 다음과 같으며, 동금액은 제6조제1항의 공사비산출내역서에 의해 산출한다.

구 분		면 적(평)	단가(원)	합 계(원)	비 고
1. 아파트	지상층				(100%)
	지하층				(70%)
2. 부대복리시설
3. 소 계(1+2)
4. 철거 및 잔재처리비
5 합 계(3+4)

- 실제 계약서 제7조 (공사계약 금액)

건축시설의 평당공사비 단가는 사업참여 제안서 제출 시 제시한 일금 삼백구십육만원(3,960,000-철거비 포함)으로 하며, 총 공사 금액은 관할 지방자치단체장이 최종 인가한 건축연면적에 평당공사비 단가를 곱한 금액으로 한다. 단, 부가가치세는 별도로 한다.

▶ 지하공사비도 지상공사비와 같은 금액으로 지불하여, 지하공사비에서 30% 초과 지출.

3,960,000 * 30% * 18,156 평 = 21,569,328,000 원 초과 지출

② 물가상승율 반영

- 표준계약서 제8조 (물가변동으로 인한 계약금액의 조정)

계약 체결일(계약체결일 이후에 물가변동으로 계약금액의 조정이 있었던 경우에는 최종 계약금액 조정일)로부터 착공신고일까지 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 등의 변동으로 인한 등락액이 공사계약금액의 100분의 5 이상인 때에는 계약금액을 조정한다.

- 실제계약서 제8조 (물가변동 등으로 인한 계약금액의 조정)

제7조의 공사비 단가는 2005년 5월 착공기준으로 산출하였으며, 이후 실제 착공될 때 까지는 그 기간까지 국토해양부가 발표하는 건설공사비지수(월할 적용)를 곱하여 산출한 금액으로 단가를 조정한다.

▶ 시공사 선정 계약시 공사비 평당 3,262,000원, 관리처분시 공사비 3,960,000 (21.4%증가)

상승분 698,000 * 50,740 평 = 35,416,520,000원 공사비 증가

③ 베일에 가린 공사비 원가

- 표준계약서 제6조 (공사예정공정표와 공사비 산출내역서 등)

“을”은 본 계약체결시 제2호, 제3호, 제4호의 서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, 착공시에는 제1호 및 제4호의 서류를 첨부한 착공신고서를 “갑”에게 제출하여야 한다.

1. 현장대리인 지정서

2. 공사예정 공정표

3. 공사비 산출내역서 (수량산출서 및 원가계산 포함)

4. 기타 “갑”이 지정한 사항

- 실제계약서 제6조 (공사예정공정표 등)

① “을”은 본 계약체결 시 제2호, 제3호의 서류를 “갑”에게 제출하여야 하며, 착공 시에는 제1호의 서류를 첨부한 착공신고서를 “갑”에게 제출하여야 한다.

1. 현장대리인 지정서

2. 공사예정 공정표

3. 기타 “갑”이 지정한 사항

▶ 산출내역서를 제출한 경우는 거의 없음.

● 참고 : 공사비 산출내역서 실제 사례

1. 도급 공사비 산출내역 - 2007년 7월31일 기준

연면적 : 40,786 평 (단위: 천원)

구분		최종공사비		비고
		총액	평당단가
1. 가계약시 공사비		133,043,032	3,262
2.물가변동으로 인한 공사비		9,992,570	245
3.정부 정책이나 행정명령에 의한 공사비		1,789,516	44
4.지하층 구조 변경 공사비		2,593,011	64
5.사업시행인가 조건 이행공사비		2,099,683	51
6.토목공사비		636,297	16
7.연면적 증량에 따른공사비		688,876	17
8.특화 및 품질 향상 공사비		4,481,961	110
	8~1 외관 및품질 향상공사비	2,424,581	59
	8~2 외부 석재시공 ( 1~3층 화강석)	2,057,380	50
	8~3 주인 편의시설 추가 (독서실등)		一	공사비 포함
9.설계변경을 통한 인하 공사비		-2,458,539	-60
10. 무이자 이주비 금융비융 증가공사비		1,102,882	27
11.매입부가세 불공제 증가분		547,231	13
계		154,517,419	3,788	부가세 별도

가계약시 공사비 평당단가 : 326만 2천원

본계약 공사비 예상 평당단가 : 378만 8천원

2, 물가 변동으로 인한 공사비 조정 (소비자물가 인상율)

?근거 : 가계약서 제8조 1항

?내용 : 제7조의 공사비 단가는 2005년 5월 착공 기준으로 산출하였으므려 이후 실착공시 까지 재정경제부 발표 소비자 물가 인상율 (월할 적용)을 승하여 산출한 금액으로 공사비 단가를 조정한다

?산출결과

구분		1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
2005년	인상율 (%)						-0.3	0.4	0.3	0.5	-0.2	-0.4	0.3
	공사비인상						-9	12	9	15	-6	-12	9
	누계공사비					2,994	2,985	2,997	3,006	3,021	3,015	3,003	3,012
2006년	인상율 (%)	0.6	0.2	0.6	0.1	0.2	-0.2	0.4	0.6	0.3	-0.5	-0.5	0.3
	공사비인상	18	6	18	3	6	-6	12	18	9	-15	-15	9
	누계공사비	3,030	3,036	3,054	3,057	3,063	3,057	3,070	3,088	3,097	3,082	3,066	3,075
2007년	인상율 (%)	0.2	0.7	0.8	0.4	0.1	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2
	공사비인상	6	22	19	12	3	6	6	6	6	6	6	6
	누계공사비	3,082	3,103	3,122	3,134	3,137	3,144	3,150	3,156	3,163	3,169	3,175	3,182
2008년	인상율(%)	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2	0.2
	공사비인상	6	6	6	6	6	6	6	6	6
	누계공사비	3,188	3,194	3,201	3,207	3,214	3,220	3,226	3,233	3,239
비고	* 2007년 6월 -2008년 9월 까지는 지난 기간의 평균 증가율 (0.2%)적용

?도급금액 증가분

A .착공예정시기 2008년 9월 기준 기준 (실적공시 까지 재정경제부 발표 소비자 물가 인상율 적용조건)

B. 소비자 물가 인상단가 평당 245,000원 (3,239천원-2,994천원)

C. 사업시행인가 연면적 4,0786 평

D. 도급금액 증가분

=B X C = 245,000 원 / 평 X 40,786 평 = \ 9,992,570,000원

3.정부 정책이나 행정 명령에 의한 공사비

?근거: 가계약서 제 35조 2항 3호

?내용 : " 을 " 귀책사유와 관계없이 정부의 정책 변경이나 행정명령 등 불가피한상황이 발생할경우

?공기질관리법 규제 적용

- 신축 공동주택의 실내공기질 관리 : 2006년 1월1일 부터 시행

- 관련근거: 다중 이용시설등의 실내공기질 관리법 제9조 (신축공동주택의 실내공기질 관리)

- 내용 : 신축되는 공동주택의 시공자는 시공의 완료된 공동주택의 실내공기질을 측정하여 그측정결과를

시장 군수, 구청장에게 제출하고 입주 개시전에 입주민들이 잘볼수 있는 장소에 공고하여야 한다.

(단위: 원)

구분	단위	연면적	단가	금액	비고
공기질 관리법에 의한 품질 강화	평	40,786	6,000	244,716,000
BAKE - DUT	세대	937	400,000	374,800,000
세대별 각실환기 시스템	세대	937	1,200,000	1,124,400,000
행정용역비 및 공황	동	19	2,400,000	45,600,000
공기질관리법 계				1,789,516,000

? 정부정책이나 행정명령에 의한 공사비 ; \ 1,789,516,000원

4. 지하층 구조 변경 공사비

?근거 : 가계약서 제 7조 2항 4호

?내용 : 갑이 제시한 설계도서의 변경이 발생한 경우

?지하층 구조 변경으로 인한 공사비

구분	단위	연면적	단가	금액	비고
지하주차장형상변경 (분산 → 단지 전체) DECK 층 ( 278평) 설치 지하 피트층 증가 (약 2,000평 약 4,411 평)	평	40,786	63,576	2,593,010,736

?지하층 구조 변경 공사비 \ 1,593,010,736 원

5. 사업시행인가 조건이행 공사비

?근거 : 가계약서 제 35조 2항 3호

?내용 : " 을 " 귀책사유와 관계없이 정부의 정책 변경이나 행정명령 등 불가피한상황이 발생할 경우

? 사업시행인가 조건 이행공사비

구분	단위	수량	단가	금액	비고
기부체납 (공원 1,958 평)	평	1,958	600,000	1,174,800,000
도시계획도로공사 (603평)	평	603	214,200	129,162,600
하수관 확관 (200M)	M	200	660,000	132,000,000
중앙대학교 옹벽 (H=5M)	식	1	127,200,000	127,200,000
임대아파트 마감추가 (SH공사 기준적용)	세대	170	3,156,000	536,520,000
계			131,830,200	2,099,662,600

* 단, 1. 사업시행인가 조건 중 상기 사항을 제외한 기타 항목은 제외 (도면, 관련기관 협의 후 추후 금액 제시 예정)

2. 도시 계획도로의 교통시설물공사비제외 (육교, 신호등, 점멸등, 가로등,가로수,보행자안전난간대 등)

3. 상가 공사로 인한 지하 매설물 원인자부담 이설비용 (한전,도시가스,통신,상수등) 제외

4. 상가 내부인테리어 및 별도 구획 비용은 제외

? 사업시행인가 조건 이행공사비 : \ 2,099,682,600 원

6. 토목공사비

?근거 : 가계약서 제 7조 2항 3호

?내용: 전항의 평당공사비 단가에 포함된토목공사는 일반토사대 암반 비율 (3:7) 기준으로 선정한 것으로서 지질조사를 통하여 일반공사 가 추가되거나 감소한 경우

?토목공사 내역서

명칭	규격	단위	단가	가계약시(A)		본계약시(B)		증감 (B-A))
				수량	금액	수량	금액	수량	금액
굴착 및 상차	일반토사	M3	1,320	38,355	50,628,600	90,652	119,660,640	52,297	69,032,040
굴착 및 상차	풍화토	M3	1,850	19,178	35,479,300	22,663	41,926,550	3,485	6,447,250
굴착 및 상차	풍화암	M3	2,200	124,654	274,238,800	80,300	176,660,000	-44,354	-97,578,800
굴착 및 상차	연암	M3	14,300	9,589	137,122,700	36,598	523,345,680	27,009	386,222,980
잔토처리	일반토사	M3	7,810	38,355	299,552,550	90,652	707,992,120	52,297	408,439,570
잔토처리	풍화토	M3	7,810	19,178	149,780,180	22,663	176,998,030	3,485	27,217,850
잔토처리	풍화암	M3	7,810	124,654	973,547,740	80,300	627,143,000	-44,354	-346,404,740
잔토처리	연암	M3	4,950	9,589	47,465,550	36,598	181,158,120	27,009	133,692,570
바닥면고르기		M3	4,950	32,248	159,627,600	36072	178,556,400	3,824	18,928,800
부대공사비	안전난간외	식	30,000,000	1	30,000,000	1	30,000,000	-	-
순공사비					2,157,443,020		2,763,440,540		605,997,520
공과잡비	5%				107,872,151		138,172,027		30,299,876
공사비계					2,265,315,171		2,901,612,567		636,297,396

* 06,7월 (주) 바이텍코리아 지반조사 보고서 기준으로 산정한것으므로 착공 전후 지질 조서를 통하여 지반조건이 변경될 경우 공사금액 조정조건

?토목공사비 증가 공사비 : 본계약시 공사비 -가계약시 공사비 = \ 636,297,396원

7. 연면적 증감에 따른 공사비

?근거 : 가계약서 제 7조 2항 3호

?내용 : 2005년 4월28일자로 제출한 사업참여 제안서에 명기된 건축개요기준의 건축연면적 136,008,33m2(41,142.52평) 또는 지하층연면적 40,507.6m2(12,253.55평)이 3% 이상 변경될 경우

구분	가계약시	사업인가시	차이	비율	비고
건축 연면적	41,142.52	40,786.00	-356.52	-0.9%
지상층 연면적	28,888.97	29,336.85	447.88	1.6%
지하층면적	12,253.55	11,449.15	-80.40	-6.6%

? 연면적 증감에 따른 공사비 산출

구분	가계약시(A)		본계약시(B)		증감 (B-A))	비고
	평단가	공사금액	평단가	공사금액	평단가
지상층공사비	3,287,840	94,982,311,100	3,287,840	96,454,868,904
지하층공사비	2,301,243	28,198,393,780	2,301,243	26,347,274,067
총공사비	2,994,000	123,180,704,880	3,010,890	122,802,142,971	16,890

* 지하총공사비 =지상공사비 x 70%

? 연면적 증감에 따른 공사비

A. 연면적 증감에 따른 공사비 단가 조정 :

16,890 원/평 (가계약시 공사단가-본계약시 공사단가= 3,010,890-2,994,000)

B. 사업시행인가 연면적 : 40,786 평

C. 공사비 단가 보존 : 688,875,540 원 (40,786 평 X 16,890원/ 평)

? 연면적 증감에 따른 공사비 \ 688,875,540원

8. 특화 및 품질향상공사비

?근거 : 가계약서 제 7조 3항

?내용 : 제 ①항의공사비는 제 28조 및 제 29조의 마감자재를 기준으로 하며 “ 갑”의 조합원이 그 마감자재를 상회하는 품질을 요구 할 경우 제 ①항의공사비와는 별도이며 이에대한 공사비 조정은 “ 갑” 과 “을” 이 협의하여 결정한다.

?특화 및 품질 향상 공사비

(단위: 원)

품명	단위	수량	단가	금액	비고
지분 구조물 (옥탑)	동	19	25,680,000	487,920,000
외관디자인 특화비	동	19	25,000,000	475,000,000
피로티 특화 공사비	동	19	20,000,000	380,000,000
지하 주차장 E.V 홀 무인경비 추가	개소	56	5,400,000	302,400,000
침실 바닥 충격음저감재	세대	937	600,000	562,200,000
에어컨 냉매 배관 (거실+안방)	세대	767	217,000	166,439,000	20평형대 거실만
발터치 수전/ 쌀통	세대	767	66,000	50,622,000
외부 화강석 시공	동	1식	1식	2,057,380,000	아파트및부속동(1~3층)
계				4,481,961,000

?특화 및 품질 향상 공사비: \ 4,481,961,000 원

9. 설계변경을 통한 인하 공사비

?근거 : 가계약서 제 35조2항2호

?내용: “을” 은 다음각호에 해당하는 경우 도시 및 주거환경정비법을 관게법령에 적합한 범위안에서 “ 갑‘ 에게 공사 변경을 요구 할수 있으며 ” 갑“ 과 “을” 은 협의 하여 공사를 변경 한다

? 설계변경 인하 공사비 산출

(단위: 원)

구분	설계변경		수량(평)	단가	금액	비고
	조합(안)	당사 (안)
비고동양메이저 경계	옹벽시공	가시설추가	40,786	4,597	187,493,242	당사기준 적용시 공사비 인하 항목
DECK 앞 옹벽	옹벽시공	삭제	40,786	4,449	181,456,914
기준층 층고	2.9M	2.8M	40,786	4,967	202,584,062
계단창유리	THK 22 로 이 유리	12MM 투명 복층	40,786	3,548	144,708,728
상가 외부유리	THK 22 로 이 유리	16MM 투명 복층	40,786	355	14,479,030
난방관	동관 (L형)	PB 관	40,786	2,754	112,324,644
급수관 ( 입상→메타기)	동관 (L형)	STS관	40,786	20,067	818,452,662
급수관 (메타기 이후)	동관 (M형)	PB 관	40,786	11,088	452,235,168
거실환기 시스템	전열교환형	온돌 형	40,786	8,454	344,804,844
계					2,458,539,294

? 설계변경을 통한 인하 공사비 : \ 2,458,539,294 원

10. 무이자 이주비 금융비융 증가 공사비

? 근거 : 가계약서 제 7조2항6호

? 내용: 무이자 이주비 금융비용은 “ 갑” 이 제시한 5% 고정금리 기준으로 산정한것으로서 관리처분시 확정된 금리로 한다

? 무이자 이주비 금융비용 증가 공사비

구분	가계약시	본계약시 (B)	증감 (B-A)	비고
무이자 이주비 총액	76,700,000,000	78,700,000,000		공사기간 : 28개월 이주 철거 : 6.51 개월 계: 34.51개월
금리(%)	9.0%	5.5%	0.5%
기간 (월)	34.51%	34.51%
금리조건	고정금리	변동금리
이주비 금융비용	11,028,820,833	12,131,702,917	1,102,882,083
연면적 (평)	41,142.52	40,786.00	-357
평당 이주비 금융비용	268,000	297,400	27,041	백원 이하 절사

* 단, 다음 각호에 해당하는 경우 “ 갑” 과 “을” 이 합의 하여 공사비를 조정한다

1. 무이자 이주비 총액 (767억원) 보다 초과 또는 미달할 경우

2. 이주비 대출 선정 은행의 금리 조건에 따라 실발생 금액을 청산 한다

? 무이자 이주비 금융비용 증가 공사비 : \ 1,102,882,083 원

11. 매입 부가세 불공제 증가분

? 근거 : 조세 특례제한법 106조 1항 4호

? 내용 : 국민주택의 공급과 국민주택 건설 용역 (리모델링 용역포함) 의 공급에 대하여는 면세한다

? 매입부가세 불공제 증가분

- 증가 공사비 X 면세비율 X 65% X 10%

- 10,933,686,061 X 77% X 65% X 10 %

- 547,230,987 원

* 65% : 전체 100% 중 35% 인건비로 추정

? 매입부가세 불공제 증가분: \ 547,230,987 원

3장. 제도적인 대안 모색

① 시공자의 공사비 절감 및 사업투명성 확보 방안

- 공사비 상한제 혹은 연도별 고시 (예, 매년 공공건설임대주택 표준건축비 고시)

- 사업참여시 공종별 세부공사비 및 산출내역서 제출 의무화, 관리처분인가시까지 변동폭 제한 필요

- 관리처분인가시 표준계약서의 특정항목을 인가 조건화 (시도별 조례로도 가능)

② 정비업체의 부조리 근절 방안

- 정비업체의 자격 강화나 처벌강화는 미봉책에 불과함.

- 정비업체의 대행 권한 박탈 후 특정 업무(사업시행계획서 작성, 관리처분인가서 작성 등)에 대한

사무지원으로 역할 대폭 축소