[22.2.18.금] 개포주공 1단지 진행 상황, 입주권 증여 정리

[정애남]

개포주공 1단지는 1월 말 기준

건축 27.12% , 토목 53.33%의

달성율을 보이고 있습니다.

151,159동 3층

163동 6층

150동 7층

102동 9층

165동 10층

115,142,174동 12층

건물 높이가 올라가고 있습니다.

위 공정은 1월 말 기준으로 현재는 더 높게 올라가고

있을지도 모르겠지만

건물이 시야에 보일수록

입주할 수 있는 날이 한층 더 가까워진 것 같아

더욱 기대가 되는 것 같습니다!

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개포주공 1단지나 4단지를 갖고 계신 조합원분들이

지분을 일부 증여할 시

어떤 금액 기준으로 증여세나 취득세가

적용되는지 많이 궁금해하시는 것 같습니다.

그래서 오늘은

조합원입주권 증여에 대해 간략하게

정리해보려고 합니다.

투기과열지구 내 재건축 사업지에서는

조합설립인가 후

매매,증여,그 밖의 권리의 변동을 수반하는

일체의 행위가 제한되어 있지만

대표조합원의 변경이 없는 경우

공유자의 지분 일부 변경은 가능합니다.

증여를 하게 되면

증여세와 취득세를 내야 하고

통상적으로 증여세는 국세로 실거래가 기준,

취득세는 지방세로 기준시가 기준으로

산정하게 됩니다.

조합원입주권을 증여하는 경우

증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의한 것이나

시가를 산정하기 어려운 경우에는

상속세및증여세법 시행령 제51조 제2항에 따라

산정하게 됩니다.

위 법조항에 따라 산술을 정리해 보면

증여재산가액 = 평가기준일 현재까지 관리가액

+ 평가기준일까지 납입액 + 프리미엄

으로 계산하게 됩니다.

여기서 "프리미엄" 을 산정하는 것이 중요한데

동,층,위치,옵션 등에 따라 프리미엄이

각각 다르게 적용되거나

측정하기가 어렵기 때문에

대부분 감정평가를 통해 프리미엄을 산정하게 되고

조합원입주권은 부동산 권리이기 때문에

감정평가를 2곳 이상에서 받아야 합니다.

만약 추가분담금을 납부하는 것이 아닌

청산금을 수령하는 경우에는

증여재산가액 = 평가기준일 현재까지 권리가액

- 청산금수령금 + 프리미엄

으로 계산합니다.

증여세를 계산할 때에는

증여재산가액에서

증여세면제한도를 공제한 후

산출되는 과세표준 구간에 따라

증여세의 세율을 곱해 계산합니다.

증여세=[증여재산가액-증여공제] × 세율 - 누진공제

증여재산의 증여시기는

조합원 명의변경 신고일, 즉

"권리의무승계일" 입니다.

조합원공급계약서 뒷면에 권리의무승계를

작성한 날을 증여일로 봅니다.

조합원입주권의 증여 취득세는

주택이 아닌 토지에 대한

과세표준 및 세율을 적용하게 되며

취득세 과세표준은

토지 개별공시지가에 증여한 지분율로

증여에 따른 세율 3.5%를 적용하게 됩니다.

다주택자인 경우

조정대상지역 내의 주택을 증여하면

12%의 취득세율이 적용되지만

조합원입주권을 증여하는 경우

취득세가 중과되지 않고

토지의 취득세율 3.5%가 적용되니

참고하시면 좋을 것 같습니다.

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위 내용을 종합적으로 정리해보면

조합원입주권 증여세는

증여재산가액을 기준으로

증여재산공제를 한 후

해당 과세표준의 세율을 곱해서 산정하고

조합원입주권 증여 취득세는

토지 개별공시지가에

증여한 지분율만큼 계산하여

증여 취득세율 3.5%를 적용해서 산정합니다.

간략적으로 정리해보았지만

언제나 그렇듯이

세금 관계는 고려할 사항이 많기 때문에

꼭 전문세무사와 상담을 한 후

진행하시길 권해드립니다.

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