대구 전세난 무엇이 문제인가?

[4015(김지혜)]

지난해부터 이어져온 대구지역 전세시장의 어려움이 갈수록 가중되고 있다. 지역 전세시장은 올 1월부터 8월까지 9.32%의 변동률을 기록하며 2002년 이후 가장 높은 상승세를 나타냈다. 최근 이러한 높은 가격 상승세는 9월 이후 이어지는 가을이사시즌과 겨울방학 이사시즌을 앞두고 전세난에 대한 우려가 심해지고 있다.



사실 지역 전세시장은 4년에서 5년 주기로 전세난과 역전세난이 반복을 하고 있다.
2001년과 2002년의 전세난은 2003년과 2004년의 역전세난으로 이어졌고 이러한 역전세는 2004년부터 지역 재건축 재개발사업이 본격화 되면서 1만세대 이상 멸실되어 2005년과 2006년 3분기까지 극심한 전세난이 나타났다. 2008년 입주물량이 3만세대로 최대가 되며 2009년 초 까지 역전세난이 심하게 일어났다. 그러나 이러한 시장 상황은 2010년 이후 다시 전세난으로 이어지고 있다.

최근의 전세난은 2001년 2002년의 전세난과 비슷한 상황을 보이고 있기는 하나 다른 점도 많이 있다. 시장 불안으로 인해 매매수요가 전세시장으로 유입되면서 생겨난 전세난은 분명 비슷한 상황을 보이고 있지만 시장 상황은 전혀 다르게 나타나고 있다. 특히 주택 보급률의 경우 대구는 2002년 광역시중 가장 낮은 87.8%를 기록 했지만 현재는 100%가 넘은 상황으로 시장 상황이 전혀 다르게 나타나고 있다.

인구의 변화가 크지 않은데 주택 보급률은 20% 가까이 상승했는데 전세난이 생겨난 주요 원인은 무엇인가? 가장 큰 원인은 주택 매매시장의 시장 불안이 소비심리에 영향을 미쳐 매매수요를 전세시장으로 전환한 것이 가장 큰 원인을 보인다. 이러한 시장 상황은 2002년과 비슷한 상황을 나타내고 있다.

둘째 시장의 공급부족이 원인으로 작용하고 있다. 사실 대구는 2008년 입주물량이 3만세대로 급증하면서 더불어 준공후 미분양의 급증으로 이어졌다. 이시기 수도권 대형 건설사를 중심으로 미분양 아파트를 주변 시세에 50% 정도로 미분양 전세 전환을 가져와 매매수요를 끌어들이면서 전세수요를 증가시켰다. 이시기 지역에서 전세 전환된 단지들은 5,000세대가 넘었다. 그러나 이러한 단지들이 대부분 전세 만기와 더불어 전세 연장을 하지 않음으로 수요는 증대시켜 놓고 공급을 감소시키면서 시장 특히 중대형 시장의 수급 불균형의 결정적인 역할을 하게 된다.

셋째 저금리기조가 길어지면서 중소형 아파트의 월세 전환이나 보증부 월세 전환으로 인해 전세 물량이 감소했다. 넷째 투기세력에 의한 외부 충격이다. 사실 최근 가격 급등에 가장 큰 원인 중에 하나이다. 지난해 10월부터 지역에 유입되기 시작한 외부 투기자금들은 주로 급매물이나 저가 매물위주로 시장에 매물을 매입하고 전세 가격을 올리면서 전세가격은 물론 매매가격까지 상승시키고 있다. 외부 투기성 자금들은 주로 저렴한 중소형 단지들을 중심으로 매입을 하여 이러한 단지들의 상승세가 높게 나타났다.

대구, 대도시 중에서도 높은 전세가격 상승률
최근 외부 투기자금에 의해 시장이 주도되고 있는 시장은 비슷한 상황을 보이고 있는데 지난해 이후 가장 외부 자금들의 유입이 많았든 지역이 부산과 광주인데, 지난해 가을 이후에는 대구와 울산지역에도 외부 투기성 자금들이 유입되고 있다. 외부 투기성 자금들의 유입이 많은 지역의 공통점은 전세가격의 상승세가 높게 나타나고 있다는 것이다.



대구지역 전세가격 상승률을 다른 대도시 비교에서도 높게 나타나고 있다. 1-8월까지 전세가격 상승률이 대구 보다 높게 나타난 지역은 광주와 부산뿐이나 나머지 광역시 3개 지역과 서울은 대구 보다 낮은 상승률을 기록하고 있다. 지난 8개월간 가장 높은 상승률을 기록한 지역은 광주로 14.51%로 가장 높은 상승률을 기록했고 부산이 9.8%의 변동률을 기록하며 대구와 비슷한 상승률을 기록하였다. 반면 서울은 7.98%의 변동률을 기록했고 울산 7.06%, 대전 5.18%, 인천 2.54%의 변동률을 기록하며 상승하며 대구 보다 낮은 상승률을 기록하였다.

대구 얼마나 전세가격 올랐나?
올 해 대구지역 전세시장의 가장 큰 특징이 어느 한 곳이라도 여유가 없이 중소형은 물론 중대형 까지 올라가고 있다는 것이다. 특히 칠곡, 대곡, 시지. 지산범물과 같이 1990년 개발된 지역의 상승률이 다른 지역에 비해 월등히 높게 나타나고 있다. 이중에서도 중소형 시장이 시장을 주도하고 있다. 한마디로 정리하면 입주 한지 20년 전후의 중소형 단지들이 현재 전세시장을 주도했고 여기에서 파생된 시장의 불안이 전체 시장으로 확산되고 있다는 것이다. 여기에 지난해 가을 미분양 전세전환이 만기가 돌아오면서 그나마 여유가 있었던 중대형 전세시장까지 어려움이 가중 되면서 전세시장의 어려움이 가중되고 있다.

올 들어 대구지역 전세가격 얼마나 올랐나? 지역적으로 차이가 있기는 하지만 8월까지 대분의 지역에서 5%이상 상승률을 기록하고 있고 일부지역에서는 10%가 넘는 고공행진을 하고 있다.



대구에서 전세가격이 가장 많이 오른 지역은 달서구로 올 들어 8월까지 10.85%의 변동률을 기록하며 상승세가 가장 높게 나타나고 있다. 북구도 10.20%의 변동률을 기록하며 2자리 상승률을 기록하고 있다. 이외에도 달성군이 9.60%, 수성구 8.51%, 서구 7.32%, 동구 7.26%, 남구 6.31%, 중구 5.10%의 변동률을 기록하며 전체적으로 상승세를 보였다.



면적별로는 66㎡미만이 10.58%, 66-99㎡미만이 13.63%, 99-132㎡미만이 9.34%, 132-165㎡미만이 6.42%, 165-198㎡미만이 5.44%, 198㎡이상 3.94%의 변동률을 기록하며 상승하였다. 지역의 경우 분양면적 99㎡미만의 소형의 강세가 상대적으로 높게 나타나고 있는데 이러한 소형의 강세는 기본적인 수급 불균형과 더불어 최근 투기세력에 의한 가격 왜곡도 주요 원인으로 작용한 것으로 보여진다.

사실 부동산 시장이든 주식시장이든 시장의 대표주들이 시장을 주도하면 시장이 어느 정도 안정세로 인식이 되지만 소형주식이나 소형 아파트가 시장을 주도하면 투자자 시장이나 작전에 의한 인위적인 시장으로 인식되어지는 경우가 많다. 최근 대구지역 아파트시장의 경우 그동안 시장을 주도했든 범어동이나 만촌동 황금동 침산동과 같이 지역의 대표성을 띠는 지역이 시장을 주도하기보다는 그동안 주목을 받지 못한 시장에서 시장이 주도되고 있어 시장의 걱정이 커지고 있다.

올 들어 전세가격 상승률이 유달리 높았든 지역 특히 8월까지 전세가 상승률 15% 이상의 지역을 동별로 살펴보면 그동안 지역 아파트시장을 주도했든 지역은 별로 눈에 띠지 않는다. 대부분 아파트가 어느 정도 오래되었고 중소형의 비율이 유달리 높은 지역의 가격 사승세가 나타나는 것이 주요 특징이다.



전세난 답은 없는가?
지역 전세난은 분명 긍정적인 역할도 하고 부정적인 역할을 같이 하고 있다. 전세난은 분명 시장의 불안과 전세가격 상승이라는 시장의 문제를 낳은 것은 사실이다. 그러나 전세난은 분명 그동안 침체된 매매시장과 미분양 시장에 많은 영향을 미쳤다. 전세시장의 매물 부족은 전세수요가 매매시장으로 이동을 시켰고 이러한 이동은 최근 거래량 증가로 나타나고 있다.

물론 투기세력이 합세하면서 거래량이 증가한 것은 사실이지만 그렇다 할지라도 최근 아파트 거래량이 지난 5월과 6월 비수기임에도 불구하고 꾸준히 월 5,000세대 이상 나타나고 있는 것은 거래시장이 낳아지고 있다는 증거이다.

또 미분양 특히 악성미분양이었든 준공후 미분양이 지역 전세난이 본격화 되면서 어느 정도 해소가 되는 긍정적인 역할을 하였다. 그러나 전세난은 이러한 긍정적인 효과 이상으로 시장의 불안을 키우면서 악순환의 고리를 되풀이 하고 있어 문제가 되고 있다.

그러나 이러한 전세난은 이번 가을이사시즌 까지는 이어지겠지만 겨울방학 이사시즌이나 내년 봄 이사시즌을 정점으로 어느 정도 정리가 될 전망이다. 우선 최근의 높은 전세가격은 시장의 수급상황만 어느 정도 정리되면 급속히 안정될 가능성이 있다. 또 높은 전세가격에 부담을 느낀 수요들이 매매시장으로 돌면서 수급 상황도 어느 정도 개선될 여지가 있다. 여기에 투기세력의 가격 상승도 어느 정도 정점에 왔기 때문에 이번 가을이사시즌을 정점으로 어느 정도 정리될 전망이다.

여기에 올 하반기부터 내년 상반기 까지 지역에 도심형 생활주택이나 주거용 오피스텔과 같은 중소형 주택이 5,000세대 이상 공급예정이어서 이러한 공급량이 본격화 되면 심리적으로 안정세를 찾으면서 가격의 안정세도 빨라질 전망이다.

[부동산114 대구 지사장 이진우 (http://daegu.r114.co.kr)]

[4015(김지혜)]

부산도 대구와 마찬가지로 전세난이 심각한데 비교해서 보면 좋을듯 하네요 ^^

[비가]

오호 비교분석 ㅋ

[머스탱(박치욱)]

작년말부터 시작해서 올해까지 많이 올랐죠 ㅎ

[브로커리(이민철)]

좋은 내용 감사합니다..ㅋ

[실천 그리고 열정(노기호)]

부산에서 대구로 올라가는것이 진리..전세 안고 보유 원금 회수 끝 수익 구간 지금도 늦지 않죠.

[브로커리(이민철)]

투자전략도 중요하지만 기본에 충실하는것도 중요한듯합니다~