스크랩 9월 정기국회에서 임대주택법 개정안 반드시 통과되어야 한다.

[사무국장]

임대아파트 전국회의

(http://cafe.daum.net/rentapt)

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수 신		각 언론사
발 신		임대아파트 전국회의(담당 사무국장 이의환 018-229-4472)
제 목		임대주택법 개정안 상정 및 법안심의에 따른 개정의견서 발표
날 짜		2007년 9월 17일

보 도 자 료

9월 정기국회에서 임대주택법은 반드시 개정하라

서민 주거안정은 미룰수 없는 과제, 임차인들의 좌절과 고통 막아야 한다

민주노동당 이영순의원(안)과 한나라당 윤두환의원(안)을 중심으로한 개정의견

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임대아파트 임차인들은 임대료, 관리비 연체율은 최근 부쩍 늘어나고 있고 부담스런 주거비걱정에 소득 2만불시대가 와도 시름에 겹다.

임대사업자 중심의 임대주택법이 임차인들의 주거권리, 주거생존권 보호를 제대로 해주지 않아 다툼과 분쟁이 끊이질 않고 있다. 이번 정기국회에서 발의된 많은 법안 중 임대주택법은 서민경제를 살리는 중요한 지표가 될 것이다.

임대아파트 전국회의(이하 전국회의)에서는 이번 정기국회를 대비하여 임대주택법 개정운동을 전국에서 벌여왔다. 당사자들의 요구사항을 오랜 시간 논의끝에 현실에 맞게 고쳐온 이번 개정안은 당장 시급한 사항을 중심으로 법안에 담아 내었다고 본다.

전국회의는 이번 정기국회에 발의된 임대주택법 중 민주노동당 이영순의원 발의법안을 중심으로 처리하되, 한나라당 윤두환의원의 발의법안의 내용 일부를 수정하여 처리해 줄 것을 요구한다.

1. 저소득 임차인들의 주거비를 보조하도록 법개정안에 담아내야 할 것이다.

(이영순의원안 제14조 제3항)

  최근 서민경제의 어려움과 동시에 임대주택의 임대료와 관리비 등의 연체율이 증가하고 있다. 대한주택공사 자료에 의하면 지난 6월말 현재 전국의 주공임대아파트 36만가구의 21.2%인 7만6천128가구가 임대료를 내지못해 체납하고 있다. 임대료 연체율이 높은 상위 50위에는 주로 30년이상 장기임대(국민임대, 영구임대, 공공50년)아파트가 차지하고 있다.

임대료 납부 연체율은 소득수준에 맞게 주거비를 부담하도록 하고 임대료 체계를 전면개정하여야 하나 당장 시급한 저소득층의 주거비 보조 대책으로 임대료 관리비 등의 감면 ◦ 보조 ◦ 경감 ◦ 납부유예 등의 조치를 마련해야 한다. 이는 임대료 관리비 연체의 악순환을 개선하는데 유효한 수단이 될 것이다.

이미 정부에서도 지난 1.11 대책에서 실시하기로 한 바 있으며 법안에 근거규정을 마련하는데 의미가 있을 것이다.

2. 임차인의 우선분양전환 청구권을 보장해야 한다.

(이영순의원안 제15조 제4항)

현재의 임대주택법 제15조는 임대사업자가 분양전환하는 경우 우선분양전환 대상인 임차인에게 우선분양전환을 하도록 하였으나 임대사업자가 분양전환을 미루거나 의무임대기간이 초과되었어도 분양전환을 하지 않을 경우 내집마련의 기대를 갖고 입주한 임차인 입장에서는 임대사업자가 분양전환 의지가 있어야 분양전환을 받을 수 있다.

임차인의 경우 막연히 분양을 기다리고 있거나 소송을 통해 우선분양지위 확정을 받아야만 한다. 현행법에는 임대사업자가 매각에 응할 의무가 없도록 되어 있다. 그러므로 이를 보완하는 제도적 장치를 갖추어 주어야 한다.

<사례> 경기도 양주시 K 아파트의 경우 의무임대기간이 초과 되었으나 분양전환을 미루고 있어 분쟁중

-  전철 연장개통으로 향후 주변시세 상승의 기대감이 있자 분양전환예정시기(2007,2)를 넘겨 분양전환을 하지 않고 있다. 우선분양전환 청구권이 없는 임차인 입장에서 분양전환을 요구하였으나 임대사업자가 거부하고, 임대기간만 연장하였다.

지역	단지명칭	최초입주일	분양전환예정일	비고
경기 양주시	K 아파트	02. 09.26	07. 02	208세대
경기 양주시	K 아파트	02. 02.09	07. 09	498세대

3. 우선분양전환 의무 위반하여 제3자 매각의 경우 분양전환계약 무효에 대한 규정을 신설해야 한다.

(이영순의원안 제15조 제6항)

우선분양전환 받을 수 있는 임차인이 있음에도 불구하고 이를 배제하고 제3자에게 매각하는 불법적인 행위가 발생하는 경우 임대주택법 제22조 5호에 따라 벌칙을 부과할 수 있으나 계약자체를 무효로 하지 않아 임대사업자가 불법적으로 분양을 추진한 경우 우선분양권이 있는 임차인을 보호할 대책이 마련되어 있지 않다.

선의의 피해자를 양산하는 불법적인 조치에 대한 예방차원에서도 우선분양자격의 임차인을 배제하고 제3자에게 매각하는 것과 같은 불법적인 계약을 원천적으로 무효화 시키도록 해야만 임차인들의 좌절하게 하는 극단적인 상황을 막을 수 있을 것이다.

4. 임차인대표회의와 임대사업자간 협의대상을 확대 해야 한다.

(이영순이원안 17조의2 제4항 제5항)

임대주택에 입주한 임차인들은 임대사업자와 임대차계약을 체결할 권한을 가진 동의주체의 하나일 뿐만 아니라, 임대주택의 점유권자이자 임대주택 관리비 지출의 주체이다. 그러나 현재의 법률은 임차인과 임대사업자간 협의대상을 제한적으로 보장함으로써 단지관리에 있어서 임대사업자의 우월적 지위에 반하여 임차인들은 상대적으로 불리한 처우를 받고 있다.

다수가 공동으로 거주하는 임대주택에서 임차인들의 공동의 이해관계가 걸린 사항은 임대보증금⋅임대료의 증감에 관한 사항⋅특별수선충당금의 적립등에 관한 사항, 임대차계약의 해지 또는 갱신에 관한 사항, 분양전환에 관한 사항, 관리비등 주택의 관리에 관한 사항 및 기타 주택관리업체 선정에 관한 사항 등 다양하다

그러나 이 모든 사항들은 임차인들이 동의를 필요로 하는 것임에도 불구하고, 현행 제도는 임차인대표회의 권한으로 오직 임대주택의 관리에 관한 사항에 한해서만 임대사업자와 협의할 수 있는 권한 정도를 부여하고 있을 뿐이다.

▶ 임차인대표회의와 임대사업자간 협의사항

현행	개정안
1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정 2. 관리비 3. 임대주택 공용부분◦부대시설 및 복리시     설의 유지◦ 보수	1. 좌동 2. 좌동 3. 임대주택 공용부분◦부대시설 및 복리시     설의 유지◦ 보수와 운영에 관한 사항 4. 하자보수에 관한 사항 5. 임대차계약, 임대보증금 및 임대료에       관한 사항 6. 건설임대주택의 분양전환에 관한 사항 7. 주택관리업자에게 임대주택관리를 위탁     하는 경우 주택관리업자 선정에 관한사항 8. 제1호부터 제8호까지에서 규정하는 사     항 등에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항 9. 그 밖에 임대주택의 관리에 관한 사항     으로서 대통령령이 정하는 사항

5. 임대주택 분쟁조정위원회 분쟁조정대상도 현실에 맞게 확대하고 관련증빙 자료를 확보할 수 있어야 한다. (이영순의원안 제18조의3 제2항)

임대주택에서 분쟁은 비단 임대주택의 관리 등에 관한 사항이나 분양전환을 둘러싼 사항에만 한정된 것이 아니다, 즉, 임대보증금⋅임대료등 임대조건의 변경을 둘러싼 분쟁, 임대차 계약해지를 둘러싼 분쟁,  임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 운영을 둘러싼 분쟁 등 다양한 형태로 발생하고 있다.

그러므로 임대주택분쟁조정위원회의 실효성 제고를 위해서는 분쟁조정위 구성에 대한 제도적 보완과 함께, 무엇보다도 분쟁조정의 대상을 확대하여 임대주택에서 일반적으로 발생할 수 있는 분쟁유형들도 임대주택분쟁조정위원회에서 조정을 할 수 있도록 해야 한다.

다른 한편 임대주택분쟁조정위원회가 객관적이고 공정한 조정을 하기 위해서는 분쟁과 관련된 관련장부와 증빙자료를 용이하게 확보할 수 있어야 하며, 이를 위해서는 조정위원회가 자료제출 요구를 할 수 있도록 제도적 보완이 필요하다.

6. 임대주택분쟁조정위원회 위원 구성이 실질적으로 이루어 져야 한다.

(이영순의원안 제18조의 2 제7항)

분쟁조정위원회를 설치하도록 한 관련 규정에도 불구하고, 임대사업자의 경우 대개 고의적으로 분쟁조정위원을 추천하지 않거나 또는 임차인대표회의의 경우에는 대개 부주의나 과실 등으로 분쟁조정위원을 추천하지 않음으로써 분쟁조정위원회 구성자체가 무산되는 부분에 대해서도 제도적 보완이 필요하다.

분쟁조정위원회의 실효성 측면에서 임대인측 조정위원을 임대사업자가 추천하도록 하였으나 추천하지 않아 분쟁조정위원회가 성립되지 않는 경우보다는 조정위원회의 조정결과가 갖는 객관적 타당성을 위해 지방자치단체장이 조정위원을 추천하여 분쟁조정위원회의 구성이 되어 분쟁조정의 질적 수단이 확보되어야 한다.

7. 분양전환 사유 및 분양전환가격 등에 관한 지방자치단체장의 분양전환승인을 주택공사등 공기업을 포함하여 처리해야 한다. (윤두환의원 안 제15조 제3항)

공공건설임대아파트의 분양전환은 건설원가와 감정평가액을 기준으로 결정된다. 임대아파트의 분양전환과정에서 많은 갈등과 다툼이 발생하고 있으며 건설원가 공개 소송이 줄을 잇고 있다.

임대사업자가 일방적으로 제시하는 분양전환가격에 대한 검증 절차가 마련되어 있지 않아 건축비상한가격인 표준건축비를 100% 건축비로 사용하는 임대사업자에 대하여 원가공개를 요구는 당연한 권리이다. 전국적으로 주택공사를 상대로 한 건설원가공개에 대한 소송마다 승소하고 있다.그러나 소송이라는 소모적인 방법으로 원가를 공개하더라도 분양전환시 중요한 건설원가에 대한 검증절차를 보완하지 않으면 상대적 열악한 지위에 있는 임차인 입장에서는 불리할 수 밖에 없다. 이를 사전적으로 보완하는 분양전환승인제도는 적절한 방안이다. 다만 승인신청대상 중  임대사업자중 국가 ◦ 지방자치단체 ◦ 대한주택공사 또는 지방공기업을 제외한 것은 형평에 맞지 않다

최근 많은 임대주택의 분양전환과정에서 분쟁이 발생하는 단지의 임대사업자가 대한주택공사였던 점, 공기업부터 우선적으로 분양전환가격의 공공성을 확보해야하는 점에 비추어 우선적으로 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공기업도 분양전환 승인신청대상에 포함되어야 한다.

윤두환의원 안의 내용대로 주택법 38조의4에 의한 분양가 심사위원회가 분양전환가격을 함께 검증할 수 있도록 해야 한다. 이는 공공건설임대주택의 공공성을 확보하고 분양전환 가격에 관한 공정성을 높이는 계기가 될 것이다.

8. 분쟁조정신청대상에서 분양전환에 관한 사항의 삭제의 문제

(윤두환의원안 제18조의3 제2호 제3호)

분쟁조정위원회는 민간이 건설한 공공건설임대주택 뿐 아니라 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공기업의 경우 분양전환과정에서 더욱 우월적인 지위를 용인하게 되어 임차인들의 권리를 박탈하는 문제가 발생하게 된다. 그러므로 분양전환승인 대상에 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공기업이 포함될 경우에 분쟁조정대상에서 분양전환에 관한 사항을 삭제할 수 있을 것이다.

[똘레랑스]

법안소위명단 ; 윤두환, 김석준, 김재경, 박승환/ 정장선, 한병도, 이시종, 주승용/ 이영순 입니다..^^