재건축, 재개발 조합원입주권의 주택수 포함과 양도세에 미치는 영향

재건축 재개발 조합원입주권의 주택수 포함과 양도세에 미치는 영향    재건축입주권과 재개발 입주권의 주택수 포함 규정은 1세대 1주택 양도세 비과세와 1세대 2주택 50% 중과세율적용 및 1세대 3주택이상 소유자에 대한 60%중과 세율적용에 영향을 미친다. 다만, 여기서 주의할 것은 조합원입주권 자체를 매도할 경우는 양도세 중과세율이 적용되지 않는다는 것이다. 그 이유는 조합웝입주권 자체를 매도할 시에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취급하므로 주택에 대해 적용되는 양도세 중과세율이 적용될 여지가 없기 때문이다. 이를 정리해보면 조합원입주권은 조합원입주권외에 일반주택을 매도할 시에는 주택으로 간주되지만, 조합원입주권 자체를 매도할 시에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 간주된다. 주택수에 포함되는 불이익을 받는 조합원입주권은 2006.1.1이후 관리처분계획인가가 난 경우와 2005.12.31이전에 관리처분계획인가가 난 것을 2006.1.1이후에 구입하는 경우이다. 2005.12.31이전에 관리처분계획인가가 난 것을 소유한 경우에는 건물이 멸실되면 주택수에서 제외되는 종전 세법이 그대로 인정되므로 걱정할 필요가 없다. 아래에서는 조합원입주권이 주택수에 포함되는 경우에 일어나는 1세대 2주택자의 몇가지 사례를 통해 양도세에 미치는 영향을 살펴보고자 한다. 첫째, 1세대 2주택 중 1주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우이다. 이 경우 조합원입주권으로 전환되어도 조합원입주권이 주택수 산정에 계속 포함되므로 B주택 취득일로부터 1년 이내에 A주택을 매각하여야 A주택에 대한 양도세 비과세가 가능하다. 물론, 매도일 현재 A주택은 3년 보유(서울·과천·5대신도시는 2년 거주요건 추가충족 필요)요건을 충족하여야한다. 양도세를 비과세 받지 못하는 상태에서 A주택을 매각하는 경우에는 2006년 매도시와 2007년도 매도시의 양도세 계산이 달라진다. 그 이유는 2007년도부터는 1세대 2주택자에 대한 50%중과 세율이 적용되고, 50% 세율 중과세율이 적용되면 장기보유특별공제도 배제되기 때문이다. 하지만, 매각대상을 B조합원입주권으로 하는 경우에는 양도세 50%중과 세율을 적용하지 않으므로 2006년도와 2007년도가 세금계산상 달라질 것이 없다. 즉, 2006년도나 2007년도 모두 보유기간에 따른 세율인 50%, 40%, 9%～36%를 적용받는다. 양도세 과세대상이 된 경우의 내용은 이하사례에서도 동일하게 적용된다. 둘째, 1세대 1주택 소유자가 2006.1.1.이후 조합원입주권을 추가 구입한 경우이다. 이 경우 조합원입주권 구입일로부터 A주택을 1년 이내에 매각하느냐 아니면 1년 이후에 매각하느냐에 따라 양도세 비과세 처리가 달라진다. ① 조합원 입주권B를 추가구입한 날로부터 1년 이내에 A주택을 매도하는 경우 2006.1.1이후 구입한 조합원입주권 B는 주택으로 간주하므로 A주택을 매각하여 양도세 비과세를 받기 위해서는 조합원입주권B를 구입한 날로부터 1년 이내에 A주택을 매각하여야한다. 물론, 매도일 현재 A주택은 3년보유(서울·과천·5대신도시는 2년 거주요건 추가충족 필요)요건을 충족하여야한다. ② 조합원 입주권B를 추가구입한 날로부터 1년이 경과한 후부터 B 재건축 완성후 1년 이내까지 매도하는 경우 조합원입주권B를 구입한 날로부터 1년이 경과하여 A주택을 매도하는 경우에는 양도세를 내야하는 대상으로 분류해야하지만 투기목적이 아닌 실수요 목적으로 조합원입주권을 구입한 경우를 보호하기 위해서 A주택을 양도세 비과세 처리할 수 있는 길을 마련해 두었다. 실수요 목적으로 조합원입주권을 구입한 경우로 인정 받기 위해서는 조합원입주권이 주택으로 완성된 후 1년 이내에 세대전원이 입주하여 1년 이상 거주하여야한다. 또한 A주택은 완성후 1년 이내까지 매각하여야 하고, 매도일 현재 A주택은 3년 보유(서울·과천·5대신도시는 2년 거주요건 추가충족 필요)요건을 충족하여야한다. ③ B재건축 완성 후 1년이 경과하여 A주택을 매도하는 경우 조합원입주권B가 주택으로 완성된 경우 완성후 1년이 경과하여 매도하면 양도세를 내야하는 대상으로 분류된다. 이 경우 A주택을 2007년도 이후 매도하면 양도세 50%중과 및 장기보유특별공제 배제의 영향을 받는다. 조합원입주권의 주택수 포함 규정은 1세대 2주택자에 대한 50%중과 및 장기보유특별공제 배제규정이 2007년도부터 적용되는 것과 달리 1세대 3주택 이상 소유자에 대한 양도세 60%중과 및 장기보유특별공제 배제를 적용함에 있어서는 2007년이 아닌 2006년부터 바로 적용된다는 것이 다르다. 그러나, 1세대 2주택자 비과세 해당여부 및 1세대 3주택이상 비과세 해당여부는 모두 2006년부터 적용한다.