판교 외에도 "알짜" 많다

[고명]

판교 외에도 ‘알짜’ 많다

2005년 눈여겨볼 투자 유망지역 ... 뚝섬·용산·평택 등 개발 호재 많아

올해 내내 약세를 면치 못할 것이라는 당초 예측과 달리 판교 지역 청약열기가 달아오르면서 부동산 시장 전반에도 적지 않은 영향이 예상된다. 그렇다고 당장 대세 상승으로 점치기는 힘들다.

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경기 회복 여부가 아직은 불투명하고 정부의 투기 억제책이 살아 있기 때문이다. 올해 부동산 시장의 태풍의 눈은 판교지역이지만 그 밖에도 몇몇 지역은 투자할 만한 가치가 있다.

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3차 뉴타운 후보지 노려라

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뉴타운은 새해에도 서울 주택시장의 화두가 될 전망이다. 뉴타운 사업은 서울시의 주력사업으로 체계적인 개발이 예상되는 만큼 유망한 투자상품이 될 수 있다. 제3차 뉴타운 사업은 당초 3∼4월께 10개 지구를 일괄 지정할 계획이었으나, 최근 개별 지정으로 방침이 바뀌면서 일정은 불명확하다.

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후보지를 일괄 발표했던 1·2차 뉴타운과는 달리 현장 실사를 거친 뒤 개별적으로 선정, 발표할 예정이다. 특히 3차 뉴타운의 경우 뉴타운 신청 남발을 막고 주민들의 갈등을 줄이기 위해 구청이 개발 기본계획을 세운 뒤 주민 의견 수렴 과정을 거쳐 지구 지정을 신청하게 됐다.

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현재 후보지 실사를 요청한 곳은 금천구 시흥3·5동, 송파구 거여동, 관악구 신림 9동, 동작구 흑석1·2·3동, 서대문구 북아현동, 구로구 구로2동, 구로본동, 가리봉동, 노원구 월계1·4동, 상계3·4동 일대 등으로 알려지고 있다. 이 밖에 양천구 신월동, 광진구 중곡동, 서초구 방배동 등도 물망에 오르고 있다.

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뉴타운 후보지 신청을 준비 중인 각 지자체들은 매우 신중한 모습이다. 해당 지역 주민들의 희비가 엇갈릴 수 있기 때문에 구체적인 지역에 대한 언급을 꺼리고 있는 상황이다. 3차 뉴타운 지역의 부동산에 투자할 때는 신중을 기해야 한다. 뉴타운 신청 후보지 중 노후 불량 주택 비율이 낮거나 사업성이 떨어지는 지역은 심사 과정에서 탈락할 가능성이 높다.

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동탄 3차, 25.7평 초과 물량 잡아라

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동탄신도시는 서울에서 40㎞ 떨어진 화성시 태안읍 동탄면 일대에 조성된다. 서쪽으로는 수원 전철 병점역이, 동쪽으로는 경부고속도로 기흥IC가 있어 서울, 분당에 접근하기가 수월하다. 2008년에는 분당 지하철 연장선인 영통역이 완공될 예정이므로 북수원에 접근하기도 쉬워질 전망이다. 지구 내 삼성반도체 등 화성 지방산업단지와 56층짜리 미디어센터가 들어설 예정이라서 자족도시로서의 기능도 갖추게 됐다.

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현재 1차(시범단지), 2차(1단계 지역) 동시분양을 순조롭게 마친 상태로, 3차 동시분양(2단계 지역)이 3월 초에 4754가구의 대규모로 공급될 예정이다. 제2기 신도시로서 수도권 남부지역의 중심도시로 급부상할 것으로 기대를 모아 온 동탄은 그간 수요자들의 꾸준한 관심을 받아온 곳이다.

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특히 수도권 내 주요 택지지구로 계획적으로 조성되는 신도시이니만큼 신규 분양 물량에 목마른 청약자들에게는 ‘해갈’ 물량이 될 전망이다. 또 분양 물량 가운데 공공택지 채권입찰제를 피해 간 대형 평형(전용면적 25.7평 초과, 분양 면적 약 38평형 이상)의 경우, 판교신도시와 같은 향후 채권입찰제 적용 아파트보다는 상대적으로 분양가가 저렴할 것으로 보여 투자자들의 관심이 높다.

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2004년에도 올랐다, 뚝섬 역세권

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서울시는 지난해 7월 14일 뚝섬역세권 개발계획을 발표한 데 이어 9월 15일에 구역별 상세 개발계획과 지구단위 계획 지형도면을 확정 발표했다. 뚝섬 개발계획 지역의 상당부분이 시유지이기 때문에 개발에 따른 소요비용이 여타 개발계획에 비해 적을 것으로 보여 급속도로 사업이 추진될 수 있을 것으로 기대된다.

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뚝섬 역세권 개발계획은 현재 공사가 진행 중인 구 뚝섬골프장 부지의 서울 숲 조성사업과 연계돼 있다. 동쪽 지역은 뚝섬역 역세권으로 개발하고 서쪽 지역은 서울 숲을 중심으로 한 복합문화지구로 개발하게 된다.

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낙후한 동북권역 지역개발의 중심지역으로서 기존 성수동의 유통시설을 바탕으로 쇼핑·호텔·유통업무의 중심지로서 집중 개발하게 된다. 또한 서울 숲을 중심으로 체육·문화시설을 원스톱으로 제공하는 종합문화타운으로서의 역할도 기대된다.

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뚝섬 서울 숲은 여의도공원의 5배 규모로, 성동구 성수동1가 일대 35만평에 조성된다. 생태공원·승마공원·체육공원·가족공원·수변공원 등 각종 테마공원과 문화예술 공간이 들어선다.

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용산, 강북의 강남 되나?

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용산구 한강로 주변은 서울 중심부에 있으면서도 개발사업이 더뎌 슬럼화가 급속도로 진행됐던 곳이다. 그러나 2001년 7월 서울시가 서울역∼한강대교 북단(약 4㎞)에 이르는 332만m²(약 100만평)를 ‘용산지구단위 계획 구역’으로 지정하면서 재개발사업의 청사진을 마련했다. 지구단위 계획에 따르면 한강로 주변은 용산역세권 지구를 중심으로 모두 16곳이 특별 계획구역으로 분류돼 아파트와 주상복합 건물, 업무용 빌딩 등이 들어선다.

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특히, 경부고속철도 역사가 지난해 4월 개통된 데 이어 한강로 주변에 지상 30~40층 주상복합 아파트와 오피스텔이 잇따라 들어서는가 하면 용산 미군기지의 이전과 함께 국내 최대 쇼핑몰을 보유한 민자역사가 들어서는 등 이 지역 발전이 이미 가시화되고 있다. 또한 경의선 복선전철(2008년), 인천공항철도(2010년), 신분당선(2011년) 등이 신설될 예정이어서 향후 교통과 업무, 상업, 주거의 중심지로 또 한번 거듭날 전망이다.

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2005년 최고의 변신지역, 청계천

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청계천 복원사업으로 인해 이 일대 아파트에 대한 눈높이가 달라지고 있다. 복원사업이 완료되면 청계천 조망과 수변공원 이용 등 주거환경이 크게 개선되기 때문이다. 서울시가 추진하는 청계천 복원 구간은 종로구 무교동에서 성동구 신답철교까지 약 6㎞로, 공사는 올해 말까지 예정돼 있다. 서울시 계획대로라면 맑은 물을 사이에 두고 금융·정보·기술 등 다양한 업무단지와 생태공원, 문화공원 등 시민쉼터가 조성된다.

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노후한 밀집 상권인 세운상가 일대(4만평)는 주상복합·특급 호텔·공항터미널 등 다양한 기능을 갖춘 ‘도심 복합공간’으로 탈바꿈하며, 왕십리 뉴타운과 연계된 주거단지 조성, 국제금융센터 등 특화된 개발 계획도 수립돼 있다. 또한, 청계천 일대를 3개 권역으로 나눠 무교동 일대는 국제금융과 비즈니스 서비스산업권, 세운상가 일대는 정보기술(IT)·멀티미디어·인쇄·문화산업권, 동대문시장 일대는 패션산업 집적권으로 육성한다는 계획이다.

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동대문구 용두동, 종로구 창신동, 중구 황학동, 성동구 마장동·왕십리 등이 유망 지역으로 꼽히며, 신규 분양은 황학동 롯데(1534가구 중 467가구 일반 분양)를 비롯해 5개 업체가 2000여가구를 공급할 예정이다.

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평택, 이보다 호재가 많을 수 없다

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평택은 평택항 확장 개발, 미군기지 이전, 미니신도시 건설, 외국인 전용 산업단지 조성, 수도권 전철 개통을 비롯해 이와 관련한 평택지원 특별법 제정 등 현재 진행 중이거나 계획 중인 호재가 많다.

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이 밖에도 고속철도 평택역 설치와 평화신도시를 추진하고 있어 외부로부터 많은 주목을 받고 있다. 국제항으로 발돋움하는 평택항의 활성화를 위한 대규모 항만 배후도시 조성 사업이 내년부터 조기에 추진될 예정이며, 이미 208만평 규모의 포승산업단지는 아파트 분양이 진행되고 있다.

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한편, 평택시는 수원~천안 간 복선전철이 2005년 1월 개통돼 역세권 도시로 발전한다. 역세권으로는 복선전철의 서정리역에서 1㎞ 떨어져 있는 장당지구가 부각되고 있고, 평택역에서 차량으로 5분 거리인 송화지구 역시 주목받고 있다.