무상거주확인서 그이면에 숨은 무서운 진실

[복덩이]

무상거주확인서, 그 이면에 숨은 무서운 진실 - 샐러리맨의 부동산경매이야기 17

mosac | 조회 483 |추천 0 |2015.02.25. 16:46

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며칠 전 카페 Q&A 게시판을 통해 질문 하나가 올라왔습니다.

임차인의 무상거주확인서에 관한 내용이었는데

전입세대 열람상 선순위 임차인이 있음에도 채권자 측에서 해당 임차인의 무상거주확인서를 법원에 제출한다면

그 사실만으로 임차인의 선순위 임차 권리를 무시하고 입찰할 수 있는지에 대한 것이었습니다.

무상거주확인서 (혹은 무상 임차 각서)라는 것은 말 그대로 임차인이 보증금 등이 없이

무상으로 주택을 임차하여 사용한다는 확인서를 말합니다.

당연히 경매에 참여하는 입찰자 입장에서는 임차인이 무상으로 해당 부동산을 사용했기 때문에 

선순위라 할지라도 임차보증금 인수에 대한 부분을 걱정하지 않고 입찰할 수 있다는 것을 의미합니다.

따라서 무상거주확인서에 대한 진위 및 그 실효성에 대한 판단은

권리 분석을 하는데 있어 대단히 중요한 부분인데요.

그런데 만약, 실제로는 정상적인 임대차계약을 하고 정상적인 보증금도 지급이 된 상태에서

임대인의 요청으로 인해 부득이하게 무상거주확인서를 써 주었다면 해당 임차인은 무상거주했다고 할 수 있을까요?

사실, 이 부분을 판단하는 것은 그리 녹록하지 않습니다.

왜냐하면 그 부분의 최종 판단은 (민사) 법원에서 하기 때문입니다.

경매 입찰하는 일반 입찰자가 판단할 수 있는 것에는 한계가 있다는 뜻입니다. ^ ^;;

이러한 무상거주확인서 관련한 경매사건이 카페에 몇 번 언급되었던 적이 있었는데요.

우선 해당 경매사건을 한번 훑어보겠습니다.

임차인 현황을 보면 임차인 김*래는 전입일상 선순위 임차인으로 대항력이 있기 때문에

정상적인 경우라면 낙찰자는 임차인의 임차보증금을 인수해야 하는 상황입니다.

그런데 임차인 기타 사항을 보면

'경매신청인으로부터 임차인 김*래는 채무자의 친구로

무상거주한다는 확인서에 의해 대출했다는 2011.7.27자 관련 자료 제출됨' 이라 적혀있습니다. 

일단, 표면상으로는 채권자가 제출한 무상거주확인서는 있으며

임차인은 해당 주택에서 무상거주했다라고 말할 수 있고

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없을 수 있습니다.  
 

참고로 상기와 같이 다른 경매사건에서 제출된 무상거주확인서를 하나 첨부하였는데요.

해당 무상거주확인서(정확한 문서명은 '임대차 계약하지 않는 입주자용 임대차 확인서') 는 앞서 잠깐 언급한 경우처럼

임대인의 대출을 위해 은행이 임차인에게 무상거주임을 확인하는 절차에서 만들어진 것입니다. 

하지만 해당 임차인이 무상 거주를 하면서 무상거주확인서를 써 주었는지..

아니면 유상 거주를 하지만 임대인의 요청에 의해 무상거주확인서를 써 주었는지는..

이것 갖고는 확인할 길이 없습니다.

한편, 실상은 유상이지만 임대인의 대출 등을 이유로

임차인이 무상거주확인서를 써 주는 경우가 종종 발생하는데,

법원의 판단에 의해 실제로는

임차인 거주가 유상이었지만 무상거주확인서를 작성하는 바람에 무상거주로 인정되거나

임차인이 무상거주확인서를 제출하였다 할지라도 나중에 유상 거주를 인정받는 경우가 있습니다.

따라서 무상거주확인서를 받았다는 자체만으로는 해당 임차인의 임차 권리 유무를 정확히 판단할 수 없습니다.

하지만 그나마 다행히도

이런 애매한 상황에 대해 법원의 판단한 적절한 판례가 있습니다.

내용은 다음과 같습니다.

상기 판례는 임차인의 무상거주확인서가 인정되어 그에 따라 임차인의 권리가 소멸되는 경우이고

상기 판례는 임차인의 무상거주확인서가 인정되지 않아 임차인의 권리가 그대로 살아있는 경우입니다. 

상기 두 판례에서 판단할 수 있는 것은

임차인이 무상거주확인서를 써 주었다 할지라도

경매 진행과정에서 이를 번복하여 자신의 임대차 증빙 자료(보증금 송금 내역, 영수증, 계약서 등)를 제출하고

임대인과의 임대차 관계를 분명히 제시하며 권리신고를 하였다면 신의칙 위반에 해당하지 않기 때문에

임차인의 권리가 그대로 살아 있을 수 있다는 것입니다.

따라서 결론적으로

무상거주확인서가 있다는 사실만으로 임차인의 권리가 소멸된다고 100% 확신할 수 없으며

특히, 경매 진행과정에서 권리신고를 하였다면

해당 임차인은 대항요건(전입 및 점유)과 유상 임대차 증거(보증금 입금 내역 등)을 갖춘 진정한 임차인일 확률이 크고

그 권리 또한 낙찰자가 인수할 수 있으므로 입찰 시 반드시 주의해야 합니다.

※ 추신

오늘 이 글을 올리면서 상기 부동산경매 Q&A 내용을 보다 보니 아주 좋은 댓글이 있어서 소개해 드립니다. 

NaDa님의 댓글인데, 아주 정리를 잘 해 주셨습니다. 

좋은 답변해 주셔서 감사하고 이 내용 역시 참고하시면 좋을 것 같아 함께 첨부합니다. ^ ^

[김동수원장 010-8920-3323]

좋은 정보감사합니다. 항상 이렇게 공부열심히 하시는 모습이 대단하십니다..