날씨 변화가 사계절에 의해 변하듯
인구 역시 사계명에 의해 진화한다
#토지투자자
#토지투자
인구변화가 강점인 이유 -
다양한 구조의 지역랜드마크가 증가한다
지방 대비
수도권에서 인구변화가 있거나 인허가 건수가 많아져
땅값에 변화가 일어난다
인구변화의 강점 -
인구변화에 의해
용도변경 지목변경 도로개설 입지변화 맹지변화 등
진화과정을 목도할 수 있다
이러한 상황은 인구의 급격한 변화 혹은 꾸준한 인구변화현상이
없다면 이루어질 수 없는 현상들이다
수도권의 규제(장단기 규제)가 지방 대비
다양한 이유다
예) 그린벨트+토지거래허가구역지정
#수도권
수도권의 특징 - 재개발과 재건축↑(∵사용자↑+인구증가현상)
비수도권의 특징 - 힐링공간
(∵주거인구 < 유동인구)
#경기도
#충청도
수도권과 비수도권의 차이 - 지역 사용가치가 판이하다
(인구 규모의 차이 때문)
#남양주시
용도변경의 두 가지 의미
1) 개별성
예) 다가구주택⇒근린생활시설
(주거시설⇒상업시설)
2) 공공성
녹지지역⇒주거지역
#일반주거지역
개별성 - 예) 지목변경, 맹지에 도로개설
공공성 - 예) 그린벨트 해제
#그린벨트
땅투자를 결정하는 건
설명으로는 역부족
예) 설명 < 설득 < 설교
목사만 설교 하는 건 아니다
설교는 하나님과의 성교과정
목사만 설교하는 게 아니다
부동산전문가만 부동산을 잘 아는 건 아니다
비전문가 중에도 부동산을 제대로 견지하는 경우가 있기 때문이다
따라서 전문가가 투자자에게 일방적으로 설명만 하면 안 된다
그건 잔소리와 진배 없다
대화가 필요하다
#부동산투자자
절대불변의 토지투자 사계명
1) 용도변경과정(인구가 절대적)
어느 한 지역에 주거인구가 꾸준히 증가하면
주거시설이 부족하게 된다
이때 녹지공간이 주거공간으로 바뀌게 되는데
용도변경을 밟게 된다
이런 경우 공공성이 지배한다
주거인구의 변화는 장기 규제도 변화 시킨다
예컨대 그린벨트 공간을 이용하게 되어
규제해제라는 이익을 보게 된다
2) 지목 분포도(역시 인구가 절대적)
내 땅(낮은 임야) 주변이 완성도 높은 지목으로
형성되어 있다면 나는 호가호위의 이익을 얻을 수 있다
내 땅 주변의 지목분포도가 대지, 공장용지, 창고용지 등으로
구성되어 있다면 내 땅에도 어느 수위 영향을 미칠 수 있다
환금성을 높일 수가 있다
현장감이 높기 때문에 현장답사가 유리하다
3) 입지(인구변화에 지배 받음)
입지가 좋다는 건 주변에 마천루 등 높은 빌딩이
있다는 의미가 아니다
인구가 꾸준히 증가하게 되면
맹지도 변한다
맹지 입지가 변하는 것이다
즉 입지가 좋다는 건 건물이 증가하는 게 아니라
인구가 증가하는 것을 말한다
단순히 지상물만 증가한다고 해서
입지가 좋은 건 아니다
빈 건물이 많다면 입지가 형편 없는 것
존재가치가 위협 받는다
입지의 가치를 평가하는 방법 -
인구변화 > 건물의 수적가치
4) 권력자 인근 땅과 주변가치
중개업소에서 알아볼 사안이 있다
가격을 알아보지 마라
정확도가 떨어지기 때문
가격 대신 개인정보를 입수하라
가격 < 개인정보
예) 정치인, 대기업 땅의 위치를
알아보라
김건희 일가 땅 주변가치는 높을 수밖에 없다
투자자는 권력을 역이용해야 한다
내 땅 주변의 지주가 권력자라면
내 땅의 환금성이 높아진다
#아파트
아파트나 땅 역시 인구에 의해 가치 평가를 받는다
아파트 - 인구의 질이 중요하다
이는 삶의 질과 연동한다
이웃사촌 잘못 만나 살인사건으로 이어지는 경우도 있다
땅 - 인구의 변화가 중요하다
인구증가율과 땅값상승률은 반드시 비례한다
예) 화성시
인구변화가 일어나는 곳의 특징 -
다양한 변화를 맛 볼 수 있다
예) 용도변경, 규제 해제 및 완화의 가능성↑
땅의 기능과 성능의 진화과정을 자주 목도 할 수 있다
#화성시
☏010-2246-9741
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)
추천부탁드립니다 .