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낙후될수록, 미 개발일수록 싸기에, 인구와 자본이 많이 밀려들수록, 개발 압력이 강할수록 투자수익률은 더욱 좋을 수밖에 없다.
각종 국책 사업과 각종 정비 사업으로, 1990년대 대도시 관리지역 지정과 함께 20년 넘게 침체 일로, 인구감소를 겪고 있던 오늘날의 부산, 특히 부산의 도심은, 앞서 언급한 원도심은 물론 동부산, 남부산, 북부산, 서부산까지, 그 개발과 발전이 한창 진행 중이다.
북항, 신항, 신공항 등 각종 국책사업과 십 년, 이십 년간에 걸쳐 수십만 가구가 재정비될 도심 주거환경의 상전벽해 하고 있는 중이다.
앞서 언급한 제주에 비해 수십, 수백 배의 공공, 민간 자본이 투입될 부산이기에,
저출산 고령화, 총인구 감소시대로 빈집이 크게 늘어나도, 대도시 도심 요지에 재정비된 신규주택은 빈집으로 남아있을 가능성이 없기에...
십 년, 이십 년 후 부산의 일자리와 인구수는, 최소한 도심 요지의 그것들은 지속적으로 늘어날 것으로 예상되고 그만큼 실물 자산의 가치는 증가하게 될 것이다.
일자리 증가는 차후에 언급하기로 하고 인구증가에 대해 조금 더 세부적, 구체적으로 살펴볼까?
지하철 한 개 노선에 변변한 백화점 하나 없이 달동네에 준하던 시범 케이스 소지역 대연동.
지금도 개발이 한창 중인 단독, 다가구, 다세대, 오피스텔, 기숙사 등등은 물론 수백 가구 이하의 아파트 물량을 제외하고 일개 읍면동 단위의 도시 및 주거환경의 비약적인 개선에 대해 살펴본다.
향후 십여 년간 일개 시군구도 아닌 읍면동에 불과한 시범 케이스 소지역에 불과한 대연동 하나의 대단지 아파트 입주물량만 해도,
그나마 주택, 부동산 시장에서 내공이 높은 부류에 속하는 1군 대형 건설사들만이 참여한 대연동의 새 아파트의 십여 년간의 입주 예정 물량들만 모두 합해도 일부 다른 기초 자치단체, 심지어 일부 광역자치단체의 물량보다 많은 십수 개 단지에 2만여 가구에 가깝다.
1군 대형 건설사들만이 참여한, 이미 입주한 대연혁신지구와 대연 재건축 1구역과, 재개발 1구역을 제외하고도, 대연동 재건축 2,3,4 구역과 대연동 재개발 2,3,4,5,6,7,8 구역의 아파트 입주 예정 물량 2만 가구만 해도,
아파트로 한 채 당 3인 거주만 가정했을 때 일개 읍면동에 불과한 대연동의 인구는 향후 10년간 최대 6만 명 가까이 증가될 수 있을 것이다.
향후 10년간 대연동에 수백, 수십 가구의 소형, 초소형 아파트들과 단독, 다가구, 다세대, 오피스텔, 뉴스테이, 임대주택, 기숙사 등등에 유입, 증가될 인구는 또 얼마나 될까?
이상하지?
주택 사업 철수설 등 삼성물산, 래미안 등의 사례처럼, 극히 작은 위험에도 몸 사리고 발을 빼던, 그토록 겁 많고 약삭빠르던 민간 자본들이 그것도 초대형 1군 건설사들이 어째서 부동산 침체기에도 왜 눈 불을 켜고 대연동에 몰려 들었던 걸까?
용호, 문현, 우암, 감만, 용당동을 포함하여, 10년 후 남구 전체의 인구수, 일자리는 얼마나 늘어날 수 있을까?
나아가 미운 오리 새끼에서 백조로 변신할, 십여 년 후에는 준 강남으로, 20년 후에는 강남으로 거듭나게 될 남구 전체를 기준으로 한다면,
추진 중이거나 진행 중인 재개발, 지역주택조합 등등을 포함하여 감만 1구역 재개발, 우암 1,2구역 재개발 물량만 해도 1만 5천 가구다.
문현 3구역 등 문현동과 용호 3구역 등 용호동, 용당동의 각종 주택재정비 아파트 입주 예정 물량 2만 5천여 가구 등 또 다른 남구의 7만여 인구가 남구 대연동의 인구에 더해지게 될 것이다.
수백, 수십 가구의 소형, 초소형 아파트들과 단독, 다가구, 다세대, 오피스텔, 뉴스테이, 임대주택, 기숙사 등등 향후 10년간 대연동을 포함하여 남구에 증가될 인구는 얼마? 또 얼마나 될까?
십여 년 후 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동 및 북항 1, 2단계, 원도심 개발사업이 완성될 즈음...
인근 남천, 광안동부터 서구, 동구, 중구, 영도구 등 원도심까지 또 다른 수만 가구의 신규 아파트가 공급되는 등 당해 지역의 도시 및 주거환경사업이 완성될 즈음...
이십 년 후까지 북항 2,3단계, 문현 금융단지,동천, 전포천, 부전천등 문현금융단지와 부산 시민공원 간 개발사업, 기타 남항 등의 개발이 완성되고, 남구만 해도 분당 신도시급 도심 새 아파트의 입주가 완료되면 부산 도심의 도시 및 주거환경은 글로벌 어느 도시에도 뒤처지지 않을 정도로 천지개벽할 정도로 발전하게 될 것이다.
그 때가 되면, 빈 땅, 혹은 1~3층짜리 건물이 수십 개 층으로 한창 변신 중인 대연동, 남천동을 중심으로 문햔동에서 광안동까지의 수영로 등등과 광안리 해변가 상업지역 등등도 저절로 천지개벽적 발전을 하게 될 것이다..
유효수요 능력을 가진 고소득 고자산 인구와 양질의 일자리가 많이 늘어나게 되면 겁 많고 소심한 민간 자본들은 눈에 불을 켜고 지속적으로 몰려들어오게 되어 있기 때문이다.
따라서, 10년 후는 물론이고 20년을 넘어서까지 개발, 발전이 지속되는 한 시범 케이스 소지역의 실물 자산 시장은 계속 팽창해 나갈 수밖에 없다.
마치 1970,80년대부터 최근까지의 서울 강남 3구처럼...
부산시 남구는 앞서 언급한 급격한 인구증가에다 문현금융단지,북항재개발 1, 2단계, 우암 산업클러스터 등으로 인한 인구 유입, 일자리, 관광객 증가는 물론이고 자잘한 용호만 재개발, 오륙도 씨사이드 재개발, 외국어대 부지 개발부터 문현역에서 광안역까지의 수영 대로변 개발 촉진, 그리고 광안 민락 해변까지의 당해 지역의 개발은 더욱 가속화될 수밖에 없을 것이란 말이다.
더 많은 민간 자본과 일자리가 계속 물밀듯 밀려들어 오게 된다면 당해 시범 케이스 소지역의 토지, 주택, 상가, 건물 등 실물 자산 가치는 어떻게 변하게 될까?
대연동, 남천동, 그리고 원도심, 서부산, 동 부산 등을 중심으로...
시범 케이스의 지방 부산이 삼십 년 후 서울 강남을 넘어 뉴욕, 도쿄 등 글로벌 해양 대도시에도 전혀 밀리지 않을 도시 및, 주거환경에 관한 경쟁력을 갖추게 할 각종 방안들을 제시하기 위한 후배들의 과제 수행은 앞으로도 계속될 것이다.
국토 균형 발전 차원 및 차후 나날이 건강해지는 지방정부의 재정 여력과 지역 인구증가 및 지역민의 소득 증가 간 선순환 구축 등등까지...
소외된 지방, 지역의 대중교통 활성화와 관련하여 하나만 더 추가해 본다.
일게 도시 철도 하나만 해도, 대전, 광주 인구수와 비슷한 인구 160만 명대의 서울 강남, 서초, 송파구의 큰 도로, 터널, 교량, 지하철 노선과 역은 얼마이고 투입된 국비 등 공공 자본은 얼마인가?
그 강남 3구에게만 투입돼 국비 등 공공자본의 총액은 또 얼마?
특히, 무능, 유해하기 짝이 없는 중앙정부, 더 무능, 유해한 지방정부 새끼들은 새겨 들어야 할 것이다.
동일한 인구대의 해운대부터 다대포까지 도심 해변가의 지하철 노선은 영도, 송도 등은 아예 하나도 없고 있어도 지하철 1개 노선뿐이다.
촘촘한 지하철의 서울 위성도시들과 비교하여 인구 백만이 넘는 창원시, 울산시 등등도 마찬가지로 하나도 없다.
강남 3구와 달리 서비스산업 등 국민경제에 더욱 일조하게 될...
도심 요지의 지하화와 상부 지상 및 공중 덮개공원의 생태공원화를 통해 공공 노점, 푸드트럭 등 일자리, 소득창출, 각종 공공 문화시설, 놀이 공간 제공 등등과 결부된, 광안 남천에서 송도, 영도에 이르기까지 백만 가까운 인구에 1개의 지하철 노선밖에 없는 등 턱없이 부족한 지하철 노선 확충 혹은 첨단 도심 해양관광열차 확충은 필수다.
아울러, 전라 남북도와 경북, 서부경남 등 소외된 지방의 교통혁명과 관련하여, 예시 하나만 더 추가한다.
새만금, 지방공항부터 목포를 경유하여 여수, 순천까지의 첨단 해양 관광열차, 경북과 서부경남 간 고속 열차, 그 열차 간 환승 시스템 등등까지도 필수다.
쓴 김에, 친환경 대중교통 혁명과 관련하여, 부산 등 무능, 유해하기 짝이 없는 광역, 기초 자치 정부의 과제도 하나만 더 추가한다.
낙후된 전국 각 지방 정부는 국내외 공적, 사적 투자 촉진과 튼튼한 지방재정 확충을 겸하여, 친환경, 저비용으로 수익성이 있는 한 첨단 트램 노선을 설치해야 하고, 광대역 거미줄화 해야 할 것이다.
시범 케이스 소지역인 부산시와 남구는 장차 세계적인 관광, 레저의 명소로 키워나가야 할, 불탄 자리 백여만 평에 가까운 아름드리 벚꽃 잔치가 될 황령산과 해운대, 광안리 해변, 이 기대, 오륙도 바다를 이어주는 해양 케이블카 등등의 대중교통혁명 방안 등등까지 더해진다.