새로운 개념의 중개기법

[하자야컴]

새로운 개념의 부동산경매 시장을 개척한다.
젊은 공인중개사의모임과 랜드텐 강남공인중개사회와 부동산cnn, LBA부동산법률경제연구소,전국공인중개사 연합에서 추진중인
공인중개사 연합법인에서 개발한 새로운 기법입니다.

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법원경매와는 달리 부동산 옥션 시장은 (골동품 경매처럼)

현재의 시장형태	장 점	단 점	현재 시장상황
경.공매시장	물건이싸다	물건에 하자가 많고 명도등 권리 관계가 복잡하다
직거래시장	중개수수료가 없다	거래의 위험이 있다 = 명도까지 안전하지 못하다	서울,수도권 30% (원인 : 범죄우려) 지방 50%
중개시장	거래안전과 명도등 모든 것이 깨끗하며 책임질 주체가 있다	중개수수료가 비싸다	서울,수도권 70% (원인 : 범죄우려) 지방 50%
신 거래개념 부동산 옥션	3시장의 장점을 모아서 경매거래형태로 운영	안전한 물건으로 위험이 없고 법정 중개수수료 적용,직거래와 달리 수수료가 존재한다.	새로운 시장 개척
	거래의 특징 - 은행에서 자금주관, 지급보증보험 증권활용 100% 안전도 회원사 장점 - 중개업소 수수료 선지급 가능(자동적인 단독중개체제 실현) 부가 서비스 - 부동산 물건마다 완벽한 권리분석 프로그램 적용하여 상세설명

법원경매처럼 하자있는 물건이 아닌 정상적인 물건을 책임지는 업소가 있고 그 매도 방법을 경쟁입찰로 하여 최고가에 판매해주는 거래입니다.
그러니 매도자는 모두 이 제도를 이용하려 할 것이며 그러면 회원업소(물건을 경매시장에 올릴 수 있는)는 자연 단독중개계약이 맺어지는 것입니다.
그러면서 금융기관을 통하여 거래가 이루어지므로 회원업소에게 일정 액의 수수료 선불도 가능합니다.

매수자는 입찰시 보증금과 수수료를 미리 납부해야 응찰자격을 가지게 되며
물건설명 및 안내는 회원업체에서 하도록 하며 광고와 전시 및 입찰은 모두 온라인상에서 이루어집니다.
큰 물건 이거나 특수물건은 오프라인 시장에서 할 수 있고(입찰장소만) → 광고전시는 역시 온라인으로도 하고

매수자 입장에서는 경매시장에 가면 틀림없는 물건을 적절한 가격에 쉽게 구할 수 있으니 경매시장으로 오게 되고 이것이 전국으로 확산되면
매매거래는 모두 경매시장으로 몰리게 되고 그러면 회원업소는 자연적으로 지역을 장악하게 되면서,
기타업소는 전.월세나 하든지 말든지 정작 실리적인 매물취급이 사실상 어렵게 됩니다.

이 시장이 제 기능을 하기 위하여 구축되어야 할 몇 가지의 선결문제가 있습니다.
이는 연합법인이 아니면, 현재 한국 중개업관행과 수준으로는 극복할 수 없는 문제들입니다.

1) 비 전속중개 관행 극복 방안
2) 전국 매물 망 구축(물건의 다양성)
3) 매물의 신뢰성
4) 지역 오프라인 서비스 망(전국)
5) 계약 → 중도금 → 잔금 → 등기이전 → 부동산명도까지 법률적 업무시스템
6) 법률적, 경제적, 기술적으로 완전한 거래정보 제공(분석정보의 신뢰성) 등
다양한 매물이 많아야 하며 그 정보는 틀림없는 것이어야 합니다.

그 업무를 연합법인 회원이 수행해야 하며 그 수는 전국에 약 5,000명 정도 필요합니다.(전국지역 완전장악)
그전에 1,000여개 업소로도 출발은 가능합니다

단 연합법인의 회원이면 누구나 매물취급업소가 될 수 있는 것은 아니고 그 지역에서 우선권은 주어지나 매물취급 능력이 있는지를 평가 받아
(감정평가사를 능가하는 감정평가능력과 공시 외 권리까지 모두 파악할 수 있는 능력) 합격해야만 매물취급업소가 될 수 있습니다.
저희는 이에 대하여 필요한 교육 프로그램을 인터넷을 통하여 수강할 수 있도록 준비 중에 있습니다.

부동산 경매시장이 자리잡고 활성화되면 회원업소의 값어치는 상상을 초월할 것입니다.
이는 허황된 꿈이 아니고 회원 수가 구성되면(회원업소 1,000여업소 이상) 시작하여,
시작 2년내 자리잡을 것입니다(전국차원의 거래망 실시 예정 2005년초부터)

참고자료 - 현재의 연간 부동산 시장은 어느 정도 규모인가? (자료제공 : LBA부동산경제연구소)

전국의 규모	서울을 포함한 수도권지역	부동산 수수료 시장규모
600조원 시장규모	170조원에 육박(168조 이상)	약 6,000억원 추정

연합법인의 비젼

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◑ ON-Line과 연결된 OFF-Line 전국 공동중개망 구축

연합법인은 세계적 수준의 부동산업무 시스템을 바탕으로
가까운 장래 "부동산유통 공동체"로서 On-Off Line 전국 공동중개망을 구축하고자 합니다.

연합법인이 완성하고자 하는 공동중개망은 기존의 오프라인 프랜차이즈나 인터넷 부동산정보망이 아닙니다.
부동산중개-분양대행-인터넷입찰 중개시스템을 통합한 "공동유통망(거래망) 네트워크"입니다.

▷ 향후 인터넷은 필연적으로 "정보망"에서 "거래망"으로 진화하게 될 것입니다.

현재 일반물건의 경우 인터넷쇼핑을 통해 사고 팔고 있습니다.
그러나 부동산은 법률적,경제적,기술적 특성 때문에 단순정보망 한계를 벗어나지 못하고 있습니다.

그동안 몇몇 업체에서 "인터넷 부동산거래망" 시도는 있었습니다. 그러나 누구도 성공하지 못했습니다.
이유는 명쾌합니다. 소비자가 신뢰하지 않기 때문입니다.
수천만원에서 수억원대의 부동산을 인터넷에 올라있는 부실한 정보 몇 줄을 보고 계약을 체결할 사람은 없습니다.
방법론이 틀린 것입니다.
그러나 인터넷은 필연적으로 부동산시장에서도 "정보망"이 아닌 "거래망"으로 진화합니다. 아이가 성장하면 어른이 되는 것처럼 말입니다.

연합법인은 "인터넷 부동산거래망" 구축을 위한 가장 적합한 업무환경을 제공할 수 있습니다.
표준화업무 프로그램과 이를 실현하기 위한 교육시스템에서 누구도 흉내 낼 수 없는 세계적수준을 보유할 것입니다.
또한 연합법인은 한국에서는 유일하게 법률적, 경제적, 기술적으로 소비자가 신뢰할 수 있는 완벽한 "인터넷 부동산거래 시스템 설계능력"을 보유할 것입니다

새롭게 시작하는 연합법인의 힘찬 발걸음에 연합법인 가족 여러분들을 초대합니다.
연합법인의 첫걸음을 지켜 보십시오...
한국 부동산시장의 미래! 연합법인이 선도할 것입니다.


▷ 프랜차이즈는 본사-회원사 / 회원사 상호간에 부동산 공동중개망 구축이 목적입니다. 그러나
▷ 연합법인은 공동중개-공동분양-공동개발 토탈시스템 구축을 목표로 합니다.

프랜차이즈 업체도 연합법인의 유통망 공동체를 표방하고 있습니다. 그러나 현실적으로는 아무 것도 실현되는 것이 없습니다.
그 이유는 이를 실행할 수 있는 경영진이 없고, 회원사 상호간에 유대관계 및 신뢰가 약하며, 실행 프로그램이 없기 때문입니다.
연합법인은 이 모든 조건을 갖추겠습니다.


◑ 간판표준화

프랜차이즈의 본질은 "표준화 서비스"입니다. 그러나 한국의 부동산 중개프랜차이즈는 CI만 표준화하였을 뿐이며, 업무시스템 표준화는 이룩하지 못하였습니다.
연합법인은 세계적으로도 유일하게 "연합법인 중개프로그램"에 의한 완벽한 중개업무 표준화 서비스 체계를 구축할 것입니다.

음식점은 "음식 맛"에 의해 사업의 성패가 좌우됩니다. 이제부터 부동산 중개업도 "서비스 품질"에 의해 선택받는 시대가 펼쳐질 것입니다.
연합법인은 세계적 수준의 부동산 업무시스템을 제공하겠습니다.



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부동산CNN 연합법인 추진위원회 개발사업연구소 제공