특수관계인간 아파트 매매

[박정규 세무사]

	특수관계인간 아파트 매매에 대한 의견서
	Ⅰ. 개요
	소재지	00도 00시 00로 90 0000 002동 001호
	취득일자	2021년 4월 20일	보유기간
	양도일	2024년 9월 30일	3년
	토지면적	75.4058㎡	용도
	건물면적	84.92㎡	주택
	보유현황	000(50)·000 (50)	1세대 2주택
	① 00 아파트 비과세 적용을 받기 위해 00 소재 아파트를 시아버지께 먼저 양도하고자 합니다.
	② 양도가액은 3억원으로 예상하였습니다.(현재 홈택스 유사매매사례가 2.9억으로 조회됨-> 금액 적정성 확인 완료)
	③ 시아버지는 별도세대를 구성하고 있고, 현재 1세대 1주택자이십니다.
	➃ 해당 아파트 현재 전세를 주고 있고, 전세금은 2.7억원입니다.
	Ⅱ. 질의 답변
	1. 시아버지와의 부동산 매매가 '배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정'에 해당할까요?
	▶해당 규정은 배우자 또는 직계존비속에게 소득세 과세대상이 되는 모든 자산을 양도하는 경우, 증여받은 것으로 추정한다는 규정입니다.
	다만, 배우자 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여로 추정하지 않아 양도자에게 양도소득세를 부과하게 됩니다.
	사례의 경우, 전세계약(2.7억)을 승계받고 매매대금과 전세금의 차액(0.3억)만큼을 시아버님께서 지급하여, 대가관계가가 명백히 인정되므로
	증여로 보지 않습니다.
	▶다만, 특수관계인(시아버지)이 부동산을 양수한 날부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 등에게 다시 양도한 경우에는, 양수자가(시아버지) 그 재산을
	양도한 당시의 재산가액을 당초 양도자의 배우자가 증여받은 것으로 추정하여 그 배우자에게 증여세가 부과될 수 있습니다.
	('당초 양도자 양도소득세 + 시아버지 양도소득세 < 당초 양도자의 배우자 증여세'일 경우에만 적용됩니다.)
	* 대금 지급 후 단기간 내 회수 시 해당 증여 규정을 적용받을 수 있습니다.
	** 추후 전세금을 반드시 양수자인 시아버님이 반환해야 하며, 반환여부에 대한 증여조사가 발생할 가능성이 있습니다.
	2. 시아버지의 매매대금 지급액이 '재산취득자금 등의 증여추정' 대상에 해당할까요?
	▶해당 규정은 재산취득자(시아버지)의 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 보기 어려운 경우 증여로 추정한다는
	규정입니다. 이전에 발생한 소득으로 시아버님께서 보유하시고 계신 자산으로 차액(0.3억) 및 전세자금(2.7억)을 지급한 것이 확인되는 경우
	증여로 보지 않습니다.
	Ⅲ.양도소득세 계산
	구분	금액	비고
	양도가액	300,000,000
	취득가액	314,650,000	실지거래가액에 부대비용 가산한 금액
	필요경비	0	현재 양도 전이라 예상 필요경비 0원 가정
	양도차익	-14,650,000
	과세대상 양도차익	-14,650,000
	▶ 양도차익이 음수이므로 양도소득세는 발생하지 않습니다.
	IV. 시아버지 주택 취득세 계산
	구분	금액	비고
	취득가액	300,000,000
	취득세	3,000,000	비조정대상지역 2주택 취득-> 1~3% 세율 적용
	농어촌특별세	0	85㎡이하로 농특세 비과세
	지방교육세	300,000	0.1%
	총 취득대금	303,300,000	취득가액 + 취득세(부가세 포함)
			***위 내용은 현재(2024.09.11) 시행중인 법령 등에 근거하여 작성 되었습니다. ***

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