1.가등기(假登記)란? 매매의 예약이라든가 또는 기한내에 차용금을 변제하지 않을 때는 대물변제로 써 부동산에 대한 권리를 이전할 것을 약속하였을 때에는 당연히 장래 소유권이 전의 본등기를 할 것이 예상됩니다. 이 장래의 본등기에 대비하여 미리 등기부상의 순위를 보전하기 위하여 행하는 등기가 가등기(부동산등기법 제3조)입니다.
2.가등기의 효력 1)가등기에 기하여 후에 본등기가 행해지면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하는(부동산등기법 제6조 제②항) 본등기순위보전의 효력
2)본등기 전의 가등기의 효력을 인정하는 청구권보전의 효력(예:불법말소된 가 등기의 회복등기청구권)
3.가등기된 청구권(請求權) 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권, 임차권의 설정·이전·변 경 또는 소멸의 청구권을 보전하려할 때, 장래 일정한 조건 하에 부동산물권을 취득할 수 있는 청구권으로서 가등기된 것은 물권적 취득권이라고 부르기도 합 니다. 이러한 가등기된 청구권은 목적물이 특정되어 있고, 또 등기됨으로써 배타성이 부여되어 있다는 점에서 물권으로서의 일면을 갖추고 있으나, 청구권 자체는 채 권적 성질을 가지는 것이므로 채권과 물권의 중간적 권리입니다.
4.가등기담보(假登記擔保) 양도담보와 더불어 소유권이전의 형식을 취하는 담보방법으로, 채권담보를 위하 여, 채권자와 채무자(또는 제3자) 사이에서 채무자(또는 제3자) 소유의 부동산 을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자의 채 무불이행이 있는 경우에 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위 한 가등기를 하는 변칙적인 담보를 말합니다.
5.채무자등의 가등기말소청구권 가등기담보등에관한법률 제11조에 의하면 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때 까지 그 채무액(반환시까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하 고 그 채권담보의 목적으로 경료된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니 다. 다만, 그 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 또는 선의의 제3 자가 소유권을 취득한 때에는 그러하지 아니하다고 규정되어 있습니다.
6.처리방향 질의하신 내용으로는 가등기의 원인을 알 수 없지만 소유권이전청구권가등기가 설정된 경우라면 질의자가 가족관계에 있는 분에게 소유권을 이전하든 제3자에게 이전하든 결국 부채를 청산하기 이전에는 이전된 소유권이 불안정합니다. 채권자(가등기권자)가 본등기를 경료하게 되면서 기존의 소유권이전등기 자체가 무효가 되기 때문입니다. 답답하시겠지만 소유권이전의 방법은 별로 추천하고 싶지 않습니다 |