상가 경매서 '보증금' 지키기 위한 요건은...

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상가 경매서 '보증금' 지키기 위한 요건은... - K그로우

환산보증금 초과 시 계약갱신요구권 적극 행사해야

[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 주거용 부동산의 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법이 있다면, 상가 임차인을 보호하기 위한 법으로는 '상가건물 임대차보호법(상가임대차법)'이 있다.

하지만 주택과는 달리 상가임대차법을 적용받기 위해서는 일정 요건을 갖춰야 한다. 이 요건과 임차인 입장에서 사각지대에 빠지지 않기 위한 주의점을 소개해보고자 한다.

첫째는 해당 영업장소에 사업자등록을 해야 한다. 둘째는 환산보증금(보증금+(월세x100))이 지역마다 정해진 기준을 초과하지 않아야 한다.

예로 현재 서울은 환산보증금이 9억원을 초과하지 않아야 하는데 임차보증금이 5억원이라고 가정하면 월세는 400만원을 넘지 않아야 한다는 뜻이다.

다만 이 기준은 갈수록 높아지는 상가 임대시세를 즉각 반영하지 못하는 맹점이 있다. 유명 상권 내 임차인들은 상가임대차법의 테두리 안에 들지 못했고 건물 경매 시 임차보증금을 한 푼도 회수하지 못한 채 쫓겨나는 경우가 많았다. 결국 이를 보완하고자 2015년 5월13일부터는 환산보증금 초과 여부와 상관없이 누구나 대항력을 갖출 수 있도록 법이 개정됐다.

대항력이란 상가가 경매로 넘어갔을 때 임차보증금을 지킬 수 있는지, 남은 계약기간을 보장받을 수 있는지, 나아가 추후에 권리금을 회수할 수 있는지 등 금전과 직결되는 사안으로서 상당히 중요한 권리다.

주의할 점은 사업자등록신청일 전에 등기부등본에 다른 권리가 없어야 하고 만약 2015년 5월13일 이전에 근저당권 등이 설정돼 있다면 그 날 기준에 정해진 환산보증금 범위가 충족돼야 하므로 미리 권리관계를 파악해 봐야 한다.

다음 요건은 계약기간 내용이다. 특별한 사정이 없으면 상가 임차인은 총 10년 범위에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 이는 환산보증금 범위를 초과하는 임차인도 행사할 수 있지만 문제는 묵시적 갱신(제10조 제4항)에 관한 규정은 적용되지 않기 때문에 주의가 필요하다.

묵시적 갱신이란 임대차 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않은 경우 자동으로 계약기간 1년을 연장해 주는 제도다.

하지만 환산보증금을 초과하는 임차인일 경우에는 상가임대차법이 아닌 민법(제639조 제1항, 제635조)상 묵시적 갱신 규정이 적용되고 민법은 묵시적 갱신 상태일 경우 임대인과 임차인 모두 서로에게 계약 해지를 요구할 수 있도록 하고 있다. 즉 환산보증금을 초과하는 임차인이라면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 적극적으로 계약갱신요구권을 행사해야 계약 해지를 피할 수 있다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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