오늘의 부동산 이슈(9/1일자)

[조상재]

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한국부동산투자개발연구원

Email News Service

2011.9.1 (목)

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 부동산 개발 프로젝트 접수

저희 연구원에서는 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합, 공동주택 등 부동산 개발과 관련된 모든 분야의 프로젝트를 접수하고 있습니다.

사업에 대한 타당성 분석에서 설계사 선정, 금융조달, 시공사 선정 및 마케팅 등 개발 사업 전 과정을 One-Stop 서비스로 진행하고 있으며, 30여개 건설사, 신탁사, 증권사, 리츠사 등 80여 개 출자 및 업무제휴사가 협력하여 프로젝트를 성공적으로 진행하고 있습니다.

부동산 개발 사업을 준비하고 계시는 분들 뿐만 아니라 사업 진행 중 금융조달 또는 시공사 선정 등 개발과정의 일부 부문에 대한 도움이 필요하신 분들도 저희 연구원으로 연락 주십시오

연락처 : 한국부동산투자개발연구원 02-527-2900

※ 부동산 개발 프로젝트 검토 또는 진행 중 중단(포기)한 사업에 대해서도 접수가 가능합니다.

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 경기도 및 충남 부동산 시장 견학 안내

1. 우수 프로젝트 견학 일환으로 진행되고 있는 경기도 평택지역과 충남 아산지역 견학 1차(17일), 2차(24일), 3차(31일) 프로그램을 성황리에 끝마쳤습니다. 참석해 주신 분들께 감사드립니다.

2. 금번 견학 프로그램에서는 평택미군기지에 대한 자세한 설명과 공사현장을 직접 가서 볼 수 있었을 뿐만 아니라 고덕신도시와 아산테크노벨리 등 개발현장도 확인할 수 있는 좋은 기회가 되었습니다.

3. 4차(9/6) 견학 프로그램 일정 안내

◦ 현재 사전에 접수를 받고 있사오니 지금 바로 신청 부탁드립니다.

-사전예약 : 02-527-2900 김한결대리

-참가대상자 : 건설사, 시행사 등 부동산개발 관련 종사자

-참가비 : 무료

◦ 견학 프로그램 일정

-일시 : 9월 6일(화) 오후 1시 ~ 오후 6시

-견학장소 : 고덕신도시, 평택 미군기지, 아산테크노밸리 등

-교육내용 : 평택 부동산시장 전망 및 주변지역 개발 현황

-세부일정

• 13:00 ~ 14:00 서울역 출발 – 평택 도착

• 14:00 ~ 15:00 고덕신도시 부지방문

• 15:00 ~ 15:30 평택 미군기지

• 15:30 ~ 16:30 평택 부동산시장 전망 및 주변지역 개발 현황 교육

(아산테크노벨리 홍보관)

• 16:30 ~ 17:30 아산테크노밸리

• 18:00 ~ 20:00 저녁식사

• 20:00 ~ 21:00 평택 출발 – 서울 도착

※ 참가자분들을 위한 소정의 기념품도 준비되어 있습니다 ^^

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 경기 / 시장환경

 전세금 고공행진 영향으로 실수요자 수도권 신도시 내집마련

-부동산114에 따르면 8월 말 현재 서울시내 평균 전세금은 3.3m²당 821만 원 수준. 강남, 서초구 등은 1000만 원을 넘어섬

-반면 서울과 인접한 경기지역 역세권 아파트의 평균 매매가는 3.3m²당 1000만 원 안팎. 수도권 아파트 중 매매가격이 서울 평균 전세금과 비슷하거나 낮은 곳은 전체의 16%인 약 112만3000채에 이름. 서울 아파트 평균 전세금으로 구입할 수 있는 아파트가 경기지역에 약 80만7000채, 인천에 약 30만4000채 있다는 뜻임

-경의선 중앙선 분당선 같은 수도권 전철 및 지하철 노선이 확장되고 제2자유로, 김포한강로 등의 도로가 개통되면서 경기 거주자들의 서울 출퇴근도 쉬워짐

-전문가들은 세입자들이 서울 외곽으로 눈을 돌려 내 집 마련에 나선다면 매매가 3억 원 이하에, 입주 5년 이하인 아파트를 공략하라고 조언함. 서울 강북권 출퇴근자라면 지하철 1호선을 따라 경기 의정부를, 동대문 광진구 등 동북권 출퇴근자들은 남양주를 고려해보는 게 좋음

-마포, 서대문, 종로 등 도심 출퇴근자는 지하철 3호선과 자유로, 제2자유로 등을 이용하기 쉬운 일산, 고양, 파주 지역에 관심을 둘 만함. 강서, 구로, 양천 등 서남권 지역으로의 이동이 많다면 인천과 부천을 비롯해 김포한강로 개통으로 접근성이 좋아진 김포시를 검토해볼 수 있음

-강남 출퇴근자들은 미분양 아파트가 많은 용인 지역을 눈여겨볼 만함. 신분당선과 분당선 연장선의 대표 수혜지역으로 강남 접근성이 좋음

 집값, 미국발 쇼크 영향 없어

-미국 국가신용등급 강등 쇼크 직후 동요하던 부동산시장은 이내 중심을 잡았음. 지난달말 급매물을 중심으로 거래가 증가한 서울 강남 재건축아파트값은 반짝 오름세를 멈췄지만 급락세로 돌아서지는 않았음

-이는 2008년 가을 리먼브러더스사태의 영향으로 서울 등 수도권 아파트값이 수억원씩 떨어진 것과 대조적임

-부동산114에 따르면 이달 전국의 아파트값은 오히려 전달 대비 0.05% 올랐음. 앞서 전국 아파트값 변동률은 지난 5월 0.02%, 6월 0.03%, 7월 0.06%로 이달과 비슷했다. 미국 신용등급 강등 사태에도 주택시장이 흔들리지 않은 것임

-전문가들은 2008년 금융위기 여파로 집값이 단기 급락한 후 수차례 등락을 거듭하며 조정이 이뤄져 이번 미국 신용등급 강등사태 여파가 크지 않았다고 분석했음. 통상 8월은 부동산시장의 비수기로 주택거래가 적은 것도 금융시장에 비해 충격이 덜한 요인으로 꼽음

-가을 성수기를 맞아 신규분양을 준비하던 건설사에는 비상이 걸렸음. 금융당국의 지시로 은행들이 중도금대출 조건을 강화하면서 분양사업협약 체결이 까다로워진 것임

-업계에 따르면 다음달 전국에서 아파트 약 2만가구가 일반분양될 예정이지만 이중 상당수가 분양일정을 연기할 가능성이 높음. 특히 은행들이 중도금 집단대출 승인조건으로 시공사 연대보증을 요구하고 있어 중소건설사는 사업 추진이 어려워질 것으로 보임

 전국 미분양 아파트 한 달 만에 감소세

-국토해양부는 전국 미분양 아파트는 7만87가구로 전월의 7만2667가구에 비해 3.6%(2580가구) 줄었다고 발표. 미분양 주택은 지난 6월 13개월 만에 증가세로 반전됐다가 다시 감소

-수도권 미분양은 2만6394가구로 직전월 대비 3.1%(831가구)의 감소율을 보임. 경기도가 2만819가구로 3.5%(760가구), 인천은 3749가구로 1.9%(72가구) 각각 낮아졌음. 서울은 1826가구로 1가구 증가

-지방 미분양은 직전월 대비 3.8%(1749가구) 적은 4만3693가구로 집계. 대전이 1189가구로 27%(440가구)의 감소율로 13개 시 · 도 중 가장 두드러졌음. 대구는 1만828가구로 6.5%(749가구), 충남은 6903가구로 4.5%(326가구), 경북은 5655가구로 3.9%(230가구) 각각 줄었듬

-최근 신규분양이 몰렸던 부산은 지난 7월 미분양 주택이 3158가구로 17.7%(476가구) 많아졌음. 전남(1800가구)은 145가구(8.8%),광주(682가구)는 27가구(4.1%) 각각 증가

-국토부 관계자는 "수도권 미분양은 경기도 시흥이 한 달 새 327가구 증가한 반면 고양,파주,김포,평택 등은 지역별로 200~300가구 안팎 줄었다"며 "일부 전세수요가 매매로 전환하면서 미분양이 전반적으로 감소한 것"이라고 분석

 정책 / 제도

 과천 보금자리 절반 축소

-국토해양부는 과천지식정보타운 내 보금자리주택지구의 원활한 추진을 위해 과천시가 주민의견을 수렴해 건의했던 사항을 받아들여 기본합의서의 보완서를 30일 체결했다고 밝힘

-이번에 합의한 내용은 과천지식정보타운 보금자리주택지구를 그대로 추진하되 보금자리주택 수(9641가구)를 절반인 4800가구로 축소했음. 사업 축소로 여유가 생기는 토지는 유보지로 정했음

-앞으로 보금자리주택을 지은 뒤 부동산 시장이나 주택공급 상황 등을 고려해 과천시와 한국토지주택공사(LH)가 합의해 추가 사업을 추진하도록 하고 합의에 실패하면 과천시에서 유보지를 매수할 수 있도록 했음

-과천시의 의견을 반영해 영구임대주택 건설도 추진하고 주택 분양시기 등은 과천시와 한국토지주택공사(LH)가 협의할 계획임

-과천시 보금자리주택 축소가 현지 주민들과 갈등을 빚고 있는 다른 사업지구에도 영향을 줄 것이란 지적

 개발 / 분양

 서울시 재개발ㆍ재건축 정비예정구역 31곳 해제

-서울시는 정비예정구역 해제를 신청한 32개소 가운데 구역 지정된 뒤 오랜 기간 사업이 추진되지 않았거나 사업성 약화로 정비사업 추진이 불투명한 재개발ㆍ재건축 사업장 31개소를 최종 해제 밝힘

-서울시 뉴타운 지역 내 존치정비구역을 포함한 정비예정구역은 총 295개소에 달했으며 이 가운데 31개소가 이번 조치로 해제. 해제 지역은 모두 재개발ㆍ재건축 구역의 사업장으로 뉴타운 지역 내 존치정비구역 가운데 해제된 곳은 단 1곳도 없는 것으로 나타남

-해지된 정비구역은 14개구 31개소 총 41.3㏊에 이름. 지역별로 강북구 1곳, 마포구 5곳, 구로구 2곳, 용산구 3곳, 영등포구 5곳, 동작구 2곳, 성북구 4곳, 성동구 2곳, 양천구 1곳, 서대문구 1곳, 은평구 1곳, 광진구 1곳, 동대문구 1곳, 금천구 2곳임

 인천경제자유구역 국내외 대학유치사업 활기

-30일 인천경제자유구역청에 따르면 인천대가 지난 2009년 8월 남구 도화동에서 송도동 12-1번지일대 62만7,000㎡로 이전한 데 이어 연세대도 송도동 162-1 61만4,654㎡에 송도국제화복합단지를조성해 글로벌 캠퍼스와 조인트 유니버시티 캠퍼스, R&D 캠퍼스를 조성해 입주함

-현재 이곳에는 국내 4개 대학이 입주를 추진하고 있음

-김순호 인천경제청 서비스산업유치과장은 "인천경제자유구역에 국내 대학과 해외 대학의 개교작업이 순조롭게 이뤄지고 있다"면서 "홍익대 등 국내대학들과도 계속 협상을 해 나갈 방침"이라고 말함

 AM플러스자산개발 홍대역부근에 중소형 복합쇼핑몰 ‘와이즈파크’오픈

-와이즈파크 홍대점은 홍대역 8번 출구에서 걸어서 1분 거리에 2007년 준공됐으나 법적 이해 관계가 얽혀 영업하지 못하던 '스타피카소' 건물을 AM플러스자산개발이 통째로 임차해 내부 리뉴얼 공사를 거쳐 개점

-일본 제조직매형 의류(SPA) 브랜드 유니클로가 국내에서 세 번째로 큰 매장면적(2314㎡)으로 들어서고,이랜드 SPA브랜드 미소(MIXXO)와 신발전문점 ABC마트 등도 대규모 매장을 염. 롯데시네마 영화관과 대형서점 북스리브로,패밀리레스토랑 빕스 등도 입점해 쇼핑과 문화를 동시에 즐길 수 있는 복합쇼핑몰 형태로 운영됨

-애경관계자는 자산가치가 떨어진 분양 쇼핑몰을 리뉴얼하거나 시장선점이 가능한 지역에 중소형 쇼핑몰을 개발해 '와이즈파크'라는 브랜드로 운영할 계획"이라고 말했음

 성공하는 대형 복합쇼핑몰의 공통점

-서울 영등포 '타임스퀘어'와 경기 화성 동탄신도시 '메타폴리스'는 수도권 상가시장에서 이른바 '히트'를 친 대형 복합쇼핑몰임

-이들 쇼핑몰의 공통점은 점포를 100% 임대방식으로 공급했다는 것임. 이는 상가개발업체가 분양금을 받고 투자자에게 소유권을 넘겨주는 기존 등기분양과 완전히 다른 방식임. '타임스퀘어'와 '메타폴리스'가 개장과 동시에 성공가도를 달리자 최근 상가시장에선 임대분양이 대세로 떠올랐음

-복합쇼핑몰만이 아님. 아파트단지내 상가인 충북 청주시 '지웰시티', 대구 '이시아폴리스 롯데몰' 등도 점포를 임대방식으로 공급함

-과거 상가개발업체들은 임대분양보다 등기분양을 선호했음. 하지만 부동산경기 침체, 글로벌 금융위기 등으로 단순 쪼개기식 분양쇼핑몰이 계약률 저조, 공실 증가 등으로 어려움을 겪으면서 상가분양의 패러다임이 임대형으로 완전히 전환됐음

-임대분양 상가는 개발업체가 임대료를 받고 점포를 일정 기간 빌려주는 방식으로 운영하며 상가를 직접 관리하기 때문에 차별화된 콘셉트 유지, 적극적인 마케팅, 상가운영 활성화 등이 가능함. 점포분양이 끝나면 상권관리나 마케팅 등이 제대로 이뤄지지 않는 분양쇼핑몰의 최대 단점을 해결한 사업방식인 셈임

 부영덕유산리조트 무주덕유산리조트로 변경

-덕유산리조트는 최근 무주군 시민사회단체협의회와 간담회를 갖고 부영덕유산리조트를 무주덕유산리조트로 변경하기로 했다고 30일 밝힘

-전북 무주군 설천면 무주리조트를 대한전선으로부터 인수한 부영그룹은 부영덕유산리조트로 개명해 주민들의 반발을 삼. 부영그룹은 주민 요구가 타당성이 있다고 판단,이번에 협의를 거쳐 명칭 변경을 결정함

-황규석 부영덕유산리조트 사장은 "새로운 기업 이미지를 만들려고 회사 이름을 바꿨지만 주민 요구를 존중해 명칭을 다시 변경하기로 했다"고 설명함

 투자 / 재테크

 전세재계약 중개수수료 내야하나

-최근 전세난 속에 살던 아파트에 그냥 눌러앉아 전세계약을 연장하는 재계약이 늘면서 중개수수료 분쟁도 잇따르고 있음. 집주인이나 세입자는 새로운 집을 중개하는 것이 아닌 만큼 수고료 명목으로 약간의 금액을 내는 건 몰라도 고액의 수수료를 낼 수 없다고 버팀. 반면 부동산 공인중개사들은 재계약도 보증금 조율부터 계약서 작성, 공제증서 첨부까지 신규계약과 별 차이가 없기 때문에 법정 수수료를 받아야 한다고 주장

-국토해양부 부동산산업과 이상역 사무관은 “재계약이라도 거래계약서에 중개업자가 서명을 하고 공제증서를 첨부하면 중개 사고에 대해 중개업자가 책임을 져야 하므로 당연히 법정수수료를 지급해야 한다”며 “하지만 중개인 이름이 들어가지 않고 쌍방이 합의한 것을 단순 중개하고 계약서만 작성할 때는 10만~15만원 정도의 대필료만 지급하면 된다”고 설명

 가상공간에서 살아보고 주택 구입

-결혼을 앞둔 A씨 커플은 신혼집으로 적당해 보이는 아파트를 발견했음. 스마트폰 카메라로 아파트 사진을 찍자 매물 검색이 가능했음. 지도 서비스로 주변 상가와 병원도 확인했음. 두 사람은 모듈을 내려받아 이 아파트에서 가상생활을 시작했음. 새로 산 가구를 놓자 생각보다 공간 활용이 좋지 않았음. 주차장은 넓은 반면 대중교통 이용은 어려웠다. 두 사람은 다른 곳을 찾기로 했음

-B학교 학생들은 현장학습으로 경복궁을 찾았음. 학생들이 관심 있는 장소에 카메라를 갖다 대자 과거에 그 지역에서 있었던 일이 영상으로 재현됐음. 가상지도 서비스를 통해 경복궁 주변에서 어떤 사람들이 무엇을 하며 살았는지도 볼 수 있었음

-공간정보란 공간상에 존재하는 모든 자연물, 인공물의 위치와 관련한 정보로 초기에는 주로 내비게이션에 활용됐지만 스마트폰이 보급되면서 지역정보나 날씨정보는 물론 광고, 쇼핑, 의료, 관광 등으로 활용 범위가 넓어지고 있음

 업계동향

 분양시장 브랜드타운 마케팅 뜨겁다

-부산에서는 롯데건설이 서부산권에 1만1000여 가구 롯데캐슬벨트를 형성 중. 이미 사하구 다대동에 `롯데캐슬몰운대` 3462가구와 `롯데캐슬리버` 1852가구가 자리 잡고 있고, 올 초 분양한 북구 화명동 `화명롯데캐슬카이저` 6239가구가 내년 6월 입주를 앞두고 있음. 9월에는 다대동에서 다대2차 주공아파트를 재건축한 `다대 롯데캐슬 블루` 1326가구가 분양

-인천 송도국제도시에서는 포스코건설이 `송도 더샵` 브랜드타운을 만들고 있음. 포스코건설은 지금까지 송도국제도시에서만 총 7개 단지, 6880가구를 분양해 지역 대표 아파트 브랜드로 자리 잡았음. 현재 1516가구 대단지인 `송도 더샵 그린스퀘어`를 분양 중

-GS건설은 2003년 염리동에 `마포자이1차` 총 534가구 규모를 공급한 데 이어 마포구 대흥동 대흥3구역을 재개발한 `마포자이2차` 분양을 진행 중. `마포자이2차`는 지상 22~25층 6개동 558가구로 구성

-삼성물산은 성동구 금호동 금호19구역에서 `래미안하이리버` 1057가구를 분양. 기존 `금호삼성래미안` 582가구와 함께 브랜드타운을 형성할 예정

 SK건설 1~2인용 소형아파트 맞춤형 신평면 개발

-신평면은 욕실과 드레스룸을 중앙에 놓고 거실과 침실을 각각 양쪽 벽면에 대칭으로 배치한 것이 특징. 욕실과 드레스룸을 정중앙에 배치해 빈 공간을 대폭 줄임. 거실에서는 창문을 통해 기존 전용면적 50m²주택에서는 볼 수 없었던 최대 8.8m의 전망을 볼 수 있음

-신희영 SK건설 상품개발본부장은 "1~2인용 소형 주거상품에 대한 관심과 수요가 꾸준하게 늘고 있어 수요자 맞춤형 상품을 개발하게 됐다"고 말함

 기타

 과천청사 공무원 세종시 이전 4가지 유형

-과천 청사에서는 공무원 주거 이전과 관련해 조류나 동물 이름을 딴 4가지 유형의 대응 방향이 회자되고 있음

-먼저 `메뚜기형`은 생활 불편을 감수하면서까지 서울~세종시를 출퇴근하겠다는 유형. 학업에 신경을 써야 할 중ㆍ고교생 자녀를 둔 공무원 가운데 상당수가 세종시까지 통근 근무를 고려 중인 것으로 알려짐

-두 번째는 `기러기형`으로 가족만 서울에 남긴 채 단신으로 세종시에 내려가겠다는 유형. 실제로 1ㆍ2차 분양이 완료된 세종시 주변에서 소형 아파트나 오피스텔 분양이 활기를 띠자 단신 부임자들이 대거 늘어날 수 있다는 분석도 설득력을 얻고 있음

-다음은 `까치형`. 아예 세종시로 이사를 해 새로운 터전을 잡으려는 공무원들. 결혼 초기이거나 자녀가 어린 젊은 공무원들이 가족 모두 세종시 이주를 계획하고 있는 것으로 파악됨

-마지막으로 `미꾸라지형`은 어떤 방식을 동원해서라도 세종시 이전을 피하려는 유형의 공무원들. 금융 관련 업무 특성상 서울 잔류가 확정된 금융위원회가 최근 경제부처 공무원들 사이에서 큰 인기를 끌었던 것도 이 같은 분위기와 무관하지 않다는 분석임

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● 제목 : 부동산 정책 방향  [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]

 

● 9월2일(금) 연재내용

     2. 토지정책의 방향

       2.1 토지정책 개요

       2.2 주요 토지정책 및 제도