주택임차권의 대항력이란 무엇인가?

[김주덕변호사]

주택임차권의 대항력이란 무엇인가?

주택의 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이것을 확정일자 임차권의 대항력이라고 부른다.

이것은 마치 전세권등기나 임차권등기를 한 것과 같이, 비록 등기를 하지 아니한 경우라도 확정일자를 갖춘 임차권은 해당 주택에 대한 다른 권리와의 관계에서 주민등록 전입신고일 다음 날을 기준으로 대항력을 갖는다는 뜻이다.

따라서 주택에 주민등록을 한 임차인과 주택에 근저당권설정등기를 경료한 근저당권자 사이의 우선 순위는 임차인이 주민등록을 한 다음 날과 근저당권설정일을 비교하여 빠른 사람이 우선적 효력을 가지는 것이다.

이와 같이 주택의 인도와 주민등록은 등기에 갈음하는 공시방법으로서 막강한 법적 효력을 가지는 것이며, 이러한 공시방법으로 주택임차인은 대외적으로 임차권에 관한 대항력을 가지고, 경매절차 등에서 우선변제권을 가지게 되는 것이다.

주택임대차보호법에 의한 대항력과 다른 권리와의 관계는 요건 구비의 선후에 의한다. 따라서 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없다.

이러한 경우 주택임차인은 그에 앞서 취득한 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다.

다시 말하면, 어떤 주택에 이미 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 임대차게약을 체결하고 그 주택에 주민등록을 이전한 임차인은 그 근저당권에 비해 후순위이기 때문에 근저당권자에게 대항할 수 없다는 뜻이다. 즉 선순위 근저당권자에게는 대항력을 가지지 못한다는 것이다.

선순위 근저당권자에게 대항력이 없기 때문에, 선순위 근저당권자가 자신의 근저당권에 기해서 주택을 임의경매절차를 밟게 되면, 그러한 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 사람, 즉 경매에 입찰하여 낙찰을 받은 경락인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 되는 것이다.

대법원도 대항요건을 갖춘 주택임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게는 대항할 수 없고, 그러한 경우에는 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수 없다고 판시하면서, 이러한 법리는 채무의 담보를 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 양도담보의 경우에도 적용된다고 하였다(대법원 2001. 1. 5. 선고 2000다47682 판결).

저당권이 실행된 경우에 임차권은 소제주의에 따라 최선순위 저당권의 성립시기와 임차권의 대항요건의 구비시기의 선후에 의하여 결정된다.

주택임차인이 대항력을 갖추고 아울러 전세권등기도 경료한 경우에, 경매로 인하여 전세권이 소멸하더라도 최선순위의 저당권보다 먼저 주택임대차보호법에 의한 대항요건을 갖추었다면 임차권은 존속한다.

임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금 전액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 본다. 이 경우 대항력은 당연히 유지된다.

대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 임차권의 대항력은 인정될 수 있을까?

이런 경우 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게 된다.

따라서 그로부터 위 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 임차권의 대항력은 그 공시방법인 점유와 주민등록의 계속을 그 존속요건으로 하고 있는데, 임대인의 동의가 있는 양수인이나 전차인은 그 점유와 주민등록으로 원래의 임차권에 대한 공시방법에 갈음할 수 있어 그 임대차자체에 대한 공시방법은 계속된다고 볼 수 있다.

위와 같이 공시방법의 변경에 따른 대항력의 존속을 인정한다 하여 이미 원래의 임대차에 의한 대항을 받고 있는 제3자에게 그 이상의 불이익을 주는 것이 아닌 반면에 위와 같이 해석하는 것이 임차인으로 하여금 양도나 전대에 의한 임차보증금 등의 회수를 용이하게 할 수 있어 주택임차인의 주거생활의 안정을 보호하려고 하는 주택임대차보호법의 취지에도 부합한다.