천지인의 실전경매 | 신탁공매

수익 짭짤한 `신탁사 공매` 활용해 재테크 해볼까재테크에 관심이 많은 김모(36)씨는 최근 인천시 계양구 귤현동의 전용 59㎡ 빌라 한 채를 1억2000만원에 낙찰했다. 전셋값이 1억3000만원, 시세가 1억5000만원인 빌라로 낙찰가가 시세보다 20% 싸다. 김씨는 “전세보증금으로 낙찰금액을 충당하고도 1000만원의 자금이 남았다”며 “지금 되팔 경우 3000만원의 시세차익을 볼 수 있지만 당분간은 계속 전세를 놓을 생각”이라고 말했다. 김씨는 이 빌라를 법원 경매가 아닌 신탁사 공매를 통해 낙찰했다. 최근 경매시장에서 낙찰가율이 올라가고 경쟁이 치열해지면서 상대적으로 경쟁이 덜한 신탁사와 자산관리공사(캠코) 공매에 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 근저당에 의한 경매보다 담보신탁에 의한 공매가 주목 받고 있는 것이다. 공매를 진행하는 주체는 한국자산관리공사와 부동산 신탁사들이 있다. 캠코는 국세나 지방세를 체납한 사람의 자산을 매각하는 압류재산과 국유재산, 수탁재산 등을 공매한다. 캠코 공매도 최근 투자자들 사이에서 입소문을 타면서 법원 경매만큼은 아니지만 경쟁이 치열해지고 있다. 신탁사는 신탁을 맡았던 토지·아파트·상가 등의 현장에서 부도가 발생하면 공개매각을 통해 처분한다. 국제신탁, 대한토지신탁, 무궁화신탁, 생보부동산신탁, 아시아신탁, KB부동산신탁, 코람코자산신탁, 코리아신탁, 하나다올신탁, 한국자산신탁, 한국토지신탁 등 국내 11개 부동산 신탁사들은 부도현장 물건의 공매 공고를 신문과 홈페이지에 올린다. 입찰은 당일 각 회사가 지정해준 장소로 방문해 접수하면 된다. 인감증명서와 인감도장, 주민등록등본이 필요하다. 입찰보증금은 공매 예정가의 10%다. 캠코의 공매 입찰은 전자입찰이 가능하다. 신탁사 공매도 권리관계 분석은 필수 공매는 신탁사의 담보신탁에 의한 공매 절차를 거친다. 공신력 있는 신탁사가 주관해서 공개 매각을 진행하기 때문에 공매 물건 관리의 안전성과 효율성이 확보된다. 낙찰가격이 경매에 비해 20~30%가량 낮다. 채권 회수기간이 빠르기 때문에 시간과 비용을 절감할 수 있다. 공매 진행도 빠른 편이다. 공매 공고 7일 후 공매 절차가 개시된다. 낙찰이 안 되면 예정가를 10% 낮춰 다시 공매를 진행한다. 신탁사 공매도 유찰을 거듭할수록 가격이 싸진다. 경매와 마찬가지로 매각 중 입찰자가 없으면 유찰돼 가격이 20~30%가량 떨어진다. 유찰 횟수가 늘어날 때마다 매각 대상 부동산의 입찰 최저가가 낮아진다. 전문가들은 신탁사 공매는 낙찰 후 권리관계 정리가 복잡하기 때문에 주의해야 한다고 조언한다. 법원 경매와 달리 공매는 낙찰자가 대부분의 권리관계를 인수하기 때문이다. 경매의 경우 인도명령 결정 후 강제집행으로 명도가 진행되는데 공매는 명도소송을 통해야 한다. 신탁사 공매는 PF 사업장과 같이 규모가 큰 부지나 상가 등이 통째로 넘어오는 경우가 많다. 개인이 낙찰 받을 수 있는 10억대 이하 물건은 많지 않은 편이다. 그러나 각 사 홈페이지를 정기적으로 들여다보고 발품을 팔면 개인이 낙찰 받을 수 있는 물건도 종종 나온다. 와이즈홀딩스 정찬국 대표는 “신탁사 공매는 아직 미개척 시장이어서 경매보다 저가에 낙찰 받을 수 있다는 점이 매력적”이라며 “공매도 경매처럼 권리관계 분석이 필수여서 각 물건별 공매공고를 꼼꼼히 뜯어보고 분석해야 한다”고 조언했다. 신탁물건는 수의계약이 가능하니 참고하시면 짭잘한 수입원이 될수도 있으리라 봅니다^^