서울시 자산시장 분석과 아파트 가격 버블 추정

[힘힘]

서울시 자산시장 분석과 아파트 가격 버블 추정

2023.10.06

박희석, 장윤희

부서명 : 

2022-OR-26

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자산시장 분석과 서울 아파트가격 버블 추정해
부동산 시장의 안정화와 정책의 일관성 이뤄야

서울은 부동산 자산 증가·양극화 심화…2020년 아파트 거주 가구 43%로 상승

전국의 가구 경상소득이 2018년 5,705만 원에서 2022년 6,414만 원으로 최근 5년간 12.4% 늘어난 반면, 주택 시가총액은 2017년 4,314조 원에서 2021년 6,534조 원으로 51.5% 증가하여 부동산시장을 중심으로 자산가격의 상승이나 양극화가 심화하였다. 국민대차대조표상 국내 국민순자산은 2017년 1경 4,314조 원에서 1경 9,808조 원으로 38.4% 증가하였는데, 이 중 건설자산과 토지자산 비중이 85.2%(2021년 기준)에 달해 부동산 중심으로 자산이 늘어난 것을 알 수 있다. 서울의 아파트 거주 가구 비중은 2005년 36.8%에서 2020년 43.0%로 상승하였는데, 최근 부동산가격 급등으로 자산가격의 양극화는 더욱 심화할 것으로 예상된다. 자산가격 급등으로 양극화 문제는 실물경제뿐만 아니라 금융경제에도 불균형을 초래하며 장기적으로 지역경제 성장을 저해하는 구조적 요인으로 작용한다.

2022년 서울은 전국보다, 2018년보다 실물자산·순자산액 연평균 증가율 뚜렷해

2022년 전국 총자산은 가구당 평균 5억 4,772만 원으로, 2018년 4억 2,036만 원 대비 4년간 연평균 6.8% 증가하였다. 서울시의 2022년 총자산은 8억 1,710억 원이었으며, 2018~2022년 사이 연평균 7.7% 증가하였다. 2022년 전국 자산 중 금융자산은 1억 2,126만 원, 실물자산은 4억 2,646만 원으로 실물자산이 금융자산의 3배가 넘는 것으로 나타났다. 2018~2022년간 금융자산의 연평균 증가율은 4.0%인 반면, 실물자산의 연평균 증가율은 7.7%로 나타나 증가율 또한 실물자산이 금융자산의 2배 가까운 수준이었다. 서울시의 2022년 금융자산은 1억 7,650만 원, 실물자산은 6억 4,060만 원으로, 실물자산이 금융자산의 3배 이상으로 확인됐다. 2018~2022년간 서울의 금융자산이 연평균 2.5% 증가했지만, 실물자산은 연평균 9.4% 늘어나 전국보다 실물자산의 증가율이 더 큰 것으로 조사되었다. 2022년 전국의 부채는 9,170만 원이며, 자산에서 부채를 뺀 순자산액은 4억 5,602만 원으로 나타났다. 전국 부채의 2018~2022년간 연평균 증가율은 4.6%이고, 순자산액의 연평균 증가율은 7.3%로 순자산액이 더 크게 증가하였다. 2022년 서울시 부채는 1억 1,972만 원, 순자산액은 6억 9,738만 원이었으며, 2018~2022년간 부채의 연평균 증가율은 4.4%로 전국보다 낮았고 순자산액의 연평균 증가율은 8.3%로 전국보다 높게 조사되었다.

2022년 전국의 금융자산 비중은 22.1%, 실물자산 비중이 77.9%로, 금융자산 비중은 2018년 대비 2.5% 감소, 실물자산은 2.5% 증가하였다. 전국 자산 중 부채 비중은 16.7%, 순자산액 비중은 83.3%였으며, 부채는 2018년 대비 1.5% 감소, 순자산액은 1.5% 증가하였다. 서울시의 2022년 금융자산 비중은 21.6%, 실물자산 비중은 78.4%로 전국 대비 금융자산의 비중은 낮고, 실물자산의 비중은 높은 것으로 조사되었다. 2018년 대비 금융자산 비중은 4.7% 감소, 실물자산은 4.7% 증가하였다. 자산 중 부채 비중은 14.7%, 순자산액 비중은 83.3%로 전국보다 부채 비중은 낮고 순자산액 비중은 높았다. 서울시의 부채 비중은 최근 4년간 1.9% 감소하였고 순자산액 비중은 그만큼 증가하였다.

서울·경기, 전국 부동산 시가총액 절반 이상 차지…강남3구, 서울의 34.4% 차지

2021년 기준 전국 주택 시가총액은 6,534조 원으로, 전년 대비 808조 원, 2011년 3,194조 원 대비 2배 이상 증가하였다. 전년 대비 증가율은 2015년 이후 증가폭이 점차 커지다 2020년부터는 10% 이상의 높은 증가율을 보였다.

2022년 기준 서울시의 부동산 시가총액은 총 5,235조 원으로 전국에서 가장 높았으며, 그다음은 경기도(4,810조 원)로 확인됐다. 3위인 부산(961조 원)은 서울시나 경기도와는 격차가 매우 커 사실상 서울시와 경기도의 시가총액이 전국 부동산의 대부분을 차지하였다. 인구 1인당 부동산 시가총액 1위는 서울(5.51억 원)이었고, 그다음은 제주도(5.28억 원), 세종(4.25억 원), 경기(3.54억 원) 순이었으며, 전국 평균은 3.45억 원으로 집계되었다. 세종시의 부동산 시가총액은 160조 원으로 전국에서 가장 낮았지만, 인구 1인당 부동산 시가총액은 3위를 차지하였다. 전국에서 인구 1인당 부동산 시가총액이 가장 낮은 지역은 전북으로 조사되었다.

서울시에서 시가총액이 가장 높은 곳은 강남구의 894조 6천억 원이었으며, 거래량도 18.9천 건으로 가장 높게 집계되었다. 그다음은 서초구(538조 원), 송파구(461조 8천억 원) 순이었으며, 강남구와는 격차가 큰 편이다. 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구 시가총액은 총 1,894조 4천억 원으로, 서울시 전체 시가총액 5,502조 1천억 원 중 34.4%를 차지하고 있다. 평균 시가총액 220.1조 원을 웃도는 구는 강남구, 서초구, 송파구, 영등포구, 용산구, 마포구, 강서구의 7개 구였으며 중구는 평균과 비슷한 수준, 나머지 17개 구는 평균 아래인 것으로 나타났다.