묵시적 갱신이 된 경우 중개수수료

[하얀쪽배]

Q 1년 계약기간이 끝나고 서로 별다른 이야기가 없어 묵시적 갱신이 된 경우입니다

현재 임차인은 계약기간이 지났다고 하여 중개수수료를 집주인에게 미루고 있으며

임대인[집주인]은 자동계약으로 1년 다시 연장된 상태이고 아직 새로운 1년이 되기 전이라

만기 전이므로 수수료는 임차인에게 받으라고 합니다

현재 저희가 알기로는 묵시적 갱신인 경우 임차인은 통보후 3개월 후나 3개월치를  월세로 지불하고

보증금을 반환받을 수 있으며 수수료도 이와 같이 생각하고 있습니다

정확한 답변을 듣고 싶습니다 현재 분양중입니다 .빠른 답변 부탁드립니다

A 주택 임대차 보호법 제 6조에 2 재 1항에서 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지에 관한 규정에 의하면 "제 6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은  조 제 2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다"고 규정을 하고 있으며, 동조 제 2항에 의하면 "제 6조 1항에 의하면 "제 1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날 부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다" 고 규정하고 있습니다.문제가 되는 것은 묵시적 갱신이 되여 임차인이 중도 해지하는 경우,중개업자의 중개수수료의 청구는 누구에게 할것이냐가 문제가 될 것입니다

중개업자가 임대차 중개를 완성한 경우 중개수수료의 부담자는 임대인과 새로운 임차인입니다. 즉 중개업자는 임대차계약을 체결한 법률행위 당사자(임대인과 새로운 임차인)에 대하여 보수 청구권을 행사하여야 합니다

이와 관련하여 판례에 의하면" 1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로  임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나. 임차인과의 임대차 계약이 정상적으로 종결된 후에도 임대인은 어차피 새로운 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다(서울지방법원민사9부 1998.7.1 선고97나55316호)고 판시를 하고 있으며 국토해양부 유권해석에서도"공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률"제32조 및 동법 시행규칙 제 20조의 규정에 따라 중개업자가 거래계약을 체결할 경우 중개의뢰인의 쌍방으로 부터 일정요율의 중개수수료를 받도록 되어있다

즉 ,중개수수료 지불주체는 거래당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나 , 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간 임대차계약의 효력에 따른  당사자간의 사적 관계로 보아야 할 것입니다(국토해양부, 사이버민원2006.7.28)고 해석을 하고 있으므로 묵시적 갱신의 경우에도 약정이 없는 한 임대차계약의 당사자인 임대인과 새로운 임차인에 대하여 중개수수료의 청구대상자로 해석을 하고 있습니다

따라서 사안의 경우 묵시적 갱신으로 새로운 임대차 계약이 체결되는 경우 ,법률행위(임대차계약의 당사자가 임대인과 새로운 임차인이므로 중개업자는 이들 당사자에게 임대인과 새로운 임차인이므로 중개업자는 이들 당사자에게 중개수수료를

청구하여야 합니다. 또한 임차인이 임대차기간 만료전에 이사 (중도해지)를 하는 경우에도 임대차계약의 당사자가 임대인과 새로운 임차인이므로 중개업자는 이들 당사자에게 중개수수료를 청구하여야 합니다 .이 경우 임대인은 중개수수료의  부담을 현 임차인이 부담하는 것으로 그 들 당사자간에 약정을 할 수 있습니다 그러나 이 경우도 중개업자는 임대인 및 새로운 임차인에 대하여 중개수수료를 청구하여야 할 것입니다

                                  양평땅과 전원주택