아파트 | 입주자대표회의 의결없이 소송위임계약 체결했다면 대표회장-총무이사, 손배책임 있어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	“후보자가 최종학력 허위 기재했더라도 선거결과에 영향 미칠 정도 아니라면 아파트 동별 대표자 선거 효력 있어”
	- 대구지법 판결 - 동대표 후보자가 최종학력을 허위로 기재했더라도 선거 결과에 영향을 미칠 정도로 공정성을 해하지 않았다면 아파트 동대표 선거는 유효하다는 판결이 나왔다. 대구지방법원 제15민사부(재판장 황영수 부장판사)는 대구 수성구 S아파트 선거관리위원장 K씨가 “동대표 당선자 일부가 허위학력을 기재했으므로 당선이 무효임을 확인해 달라.”며 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 당선무효 확인 청구소송에서 “원고 선관위원장 K씨의 청구를 기각한다.”며 원고 패소 판결을 내렸다. 이 아파트는 지난 2012년 7월 동대표 선거 실시를 위해 제1차 선거관리워윈회를 구성, 공고문에 후보자가 학력·경력 등 개인 약력을 허위로 작성시 당선 무효가 된다는 내용 등을 기재했으나, 동대표 후보자의 이의 제기로 제1차 선관위원 전원이 일괄 사퇴했다. 이에 이 아파트 대표회의는 제2차 선거관리위원회를 구성, 동대표 선출을 재공고하고 후보자가 1인인 동에 대해서는 방문투표를, 후보자가 2인인 동에 대해서는 경선투표를 실시해 각 당선자에게 당선증을 교부했으나, 낙선자의 이의제기로 제2차 선관위원 전원도 일괄사퇴, 임원선거가 중지됐다. 이후 제3차 선관위가 구성됐으나 이 역시 낙선자의 이의제기로 전원사퇴했으며, 지난해 3월 입주민 K씨를 선관위원장으로 하는 제4차 선관위가 구성, 동대표 최종학력 증명서를 제출할 것을 공고했고 일부가 최종학력을 허위로 기재한 사실이 밝혀졌다. 이에 선관위원장 K씨는 “동대표 당선자 일부가 허위학력을 기재했으므로 당선 무효를 확인해 달라.”며 이 아파트 대표회의를 상대로 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “제4차 선관위가 동대표 선출 및 해임에 관한 선거관리업무 권한을 갖더라도 제2차 선관위의 결정에 의해 이미 당선증을 수령한 동대표들의 당선 결정을 소급해 무효로 결정할 권한까지 갖는 것으로 보기는 어렵다.”며 “주택법 시행령의 동대표 결격사유에 허위학력 기재는 규정돼 있지 않고 학력 허위기재가 당선 무효사유에 해당하는지 여부는 이를 판단할 권한이 있는 기관에 의해 무효로 결정되기 전에는 그 사유가 불명확해 당선인 결정에 명백한 착오가 있는 것으로 볼 수 없는 점 등을 고려하면 제4차 선관위는 제2차 선관위의 당선결정에 대한 당선무효 결정을 할 권한을 갖지 않는다.”고 설명했다. 재판부는 “선거절차에서 법령에 위반한 사유가 있는 경우 그 사정만으로 당해 선거가 무효가 되는 것은 아니고 이같은 법령의 위배사유로 선거인들의 자유로운 판단에 의한 투표를 방해해 선거의 기본이념인 자유와 공정을 현저히 침해하고 그로 인해 선거 결과에 영향을 미쳤다고 인정될 때만 그 선거가 무효가 된다.”고 밝혔다. 또한 “동대표 J씨 등 2명이 해당 고등학교를 졸업하지 않았음에도 후보자등록신청서에 그 학교를 졸업했다고 기재한 사실은 인정되나, 이 아파트 선거 후보자등록신청서는 후보자가 선관위에 제출하는 서류로 선관위원 및 이해관계가 있는 후보자 등만 확인할 수 있을 뿐, 투표권자인 입주민에게 공고되는 것이 아니다.”라며 “후보자 신청시 선관위에 제출해야 할 서류에 최종학력증명서가 포함되는 것으로 볼만한 근거 규정이 없고 최종학력이 동대표로서의 업무수행에 크게 영향을 끼칠 사항이라고 보기도 어렵다.”고 지적했다. 더불어 “동대표 후보자 신청시 학력 제한에 관한 규정이 존재하지 않고 학력의 허위기재는 주택법 시행령상 입후보자의 결격사유나 해임사유에 해당되지 않는다.”며 “동대표 J씨 등 2명은 이 아파트 선거에서 다른 후보자 없이 1인 후보자로서 방문투표에 의해 당선됐고 이 아파트 동대표 당선자들의 임기개시일로부터 1년여가 지난 시점에 당선무효결정이 공고된 점 등을 고려할 때 이 아파트 동대표 선거 공고시 개인 약력을 허위로 작성하면 당선이 무효로 됨을 명시했더라도 이 허위학력 기재가 선거 결과에 영향을 미칠 정도로 중대하게 선거의 공정성을 해하는 하자에 해당한다고 단정할 수 없다.”고 강조했다. 이에 따라 재판부는 “원고 선관위원장 K씨의 청구는 이유 없어 기각한다.”고 판시했다.

	“입주자대표회의 의결 없이 소송위임계약 체결했다면 대표회장·총무이사, 손배책임 있어”
	- 서울동부지법 판결 - 입주자대표회의 의결 없이 변호사 선임에 관한 소송위임계약을 임의로 체결했다면 입주자대표회장 등은 대표회의에 소송비용 및 변호사 보수를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울동부지방법원 소액31단독(판사 박정호)은 최근 서울 송파구 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 입주자대표회장 B씨와 총무이사 C씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고들은 연대해 원고 대표회의에 1천4백93만여원을 지급하라.”는 원고 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “대표회의 회장과 총무이사인 피고들로서는 입주자대표회의를 신청인으로 해 동대표 D씨와 E씨를 상대로 동대표 직무집행정지 및 직무대행자 선임가처분 신청을 하려면 그 신청과 그 신청을 위한 변호사 선임에 관한 소송위임계약시 입주자대표회의 의결을 거쳐야 함에도 불구하고 피고들은 공모해 입주자대표회의 의결을 거치지 않고 소송위임계약을 체결해 임의로 신청했다.”고 밝혔다. 재판부는 “피고들이 이같은 행위를 함으로써 원고 대표회의가 소송비용 및 변호사보수로 합계 1천4백93만여원을 지출하는 손해를 입었다.”고 설명했다. 이에 따라 재판부는 “피고들은 연대해 원고 대표회의에 1천4백93만여원을 지급하라.”고 판시했다. 한편 피고들은 이같은 판결에 불복, 항소를 제기했다.

	"체납관리비 납부한다는 내용의 각서 작성했음에도 계속 연체했다면 아파트 입주민, 단전·단수조치 방해 안돼"
	의정부지방법원 고양지원 제12민사부 결 정   사건 2014카합○○ 전기및상수도사용금지가처분 채권자 A건물 입주자대표회의 채무자 B   주 문 1. 채무자는 별지 목록 기재 건물에 공급되는 전기 및 상수도에 대한 채권자의 단전 및 단수행위를 저지하거나 기타 방법으로 방해하여서는 아니 된다. 2. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다. 3. 신청비용은 채무자가 부담한다.   신청취지 주문과 같다.   이 유 1. 기초사실 가. 채권자는 별지 목록(1동의 건물의 표시)에 기재된 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 운영·관리를 위하여 구성된 입주자대표회의이고, 채무자는 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자로서 그곳에 거주하고 있는 사람이다. 나. 채무자가 2011. 6.경부터 2013. 12.경까지 이 사건 부동산에 관하여 체납한 관리비 등은 관리비 12,000,740원에 연체료 1,934,730원을 합한 13,935,470원이고, 채무자는 현재까지 이를 전혀 납부하지 않고 있다. 채무자는 그 이전에도 관리비를 연체하여 채권자가 채무자를 피고로 하여 제기한 이 법원 2007가소78○○○ 관리비 사건에서 ‘피고는 원고에게 3,009,820원과 이에 대하여 2007. 11. 22.부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라’는 내용의 판결을 받은 사실이 있고, 이 법원 2009가소12○○○ 관리비 사건에서는 ‘피고는 원고에게 3,268,530원 및 이에 대하여 2009. 1. 13.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라’고 선고받았으나 항소심에서 ‘피고는 원고에게 3,268,530원 및 이에 대하여 2010. 1. 14.부터 2010. 2. 3.까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라’는 내용으로 변경되어 2011. 1. 27. 상고 기각되어 최종 확정된 바 있으며 이 법원 2011가소6○○○ 관리비 등 사건에서도 ‘피고는 원고에게 7,061,780원과 이에 대하여 2012. 11. 10.부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라’는 내용의 판결이 선고되어 2013. 9. 27. 항소기각, 2014. 1. 6 상고 기각되어 확정된 바 있다. 채무자는 2012. 3. 20. 2012. 1.경까지 연체된 관리비의 납부를 이행하는 각서를 작성하기도 하였다. 다. 채권자는 채무자에 대하여 수차에 걸쳐 연체된 관리비의 납부를 독촉하였고 2013. 11. 25. 이를 완납하지 않을 경우 이 사건 부동산에 단전·단수 등의 조치를 취할 것임을 고지하였으며, 2014. 2. 14. 구분소유자 및 입주자들을 상대로 입주자대표회의를 열어 이 사건 부동산에 대한 단전 및 단수를 승인하는 결의를 하였다.   2. 판단 가. 위 소명사실 및 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 건물 관리규약 제76조 제2항에서 독촉장 발송 후에도 관리비 등을 연체하는 경우에는 단수, 단전 등의 조치를 취할 수 있다고 규정하고 있는 점, ② 채무자는 2011. 6.경부터 2013. 12.경까지 13,935,470원의 관리비를 연체하고 있고 현재까지 관리비를 납부하지 않고 있는 점, ③ 채무자는 그 이전에도 관리비를 연체하여 2007.경부터 이 법원에서 관리비를 지급하라는 판결을 3회에 걸쳐 받은 사실이 있고 이 법원 C로 강제경매개시 결정이 내려졌음에도 불구하고 계속하여 관리비를 연체하고 있는 점, ④ 채무자는 2012. 3. 20. 관리비 납부 각서를 작성하였음에도 계속하여 관리비를 연체하고 있는 점, ⑤ 이 사건 부동산에 대한 단전·단수조치를 취하지 않을 경우 집합건물의 특성상 채무자가 사용하는 전기 및 상수도 사용료를 건물의 구분소유자들이 계속 부담하게 되는 점 등에 비추어 보면 채권자가 위 관리규약 제76조 제2항에 따라 채무자가 거주하는 이 사건 부동산에 단전 및 단수 조치를 취할 피보전권리가 있다고 할 것이고, 이 사건 기록에 나타난 여러 사정에 비추어 보면 채권자의 단전 및 단수조치에 대하여 채무자의 방해금지를 구할 보전의 필요성도 인정된다. 나. 채무자의 주장에 대한 판단 1) 채무자는 채권자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 의하여 적법하게 구성된 관리단이 아니고 또한 그 대표자로 자처하면서 이 사건을 신청한 D도 모두 집합건물법에 의하여 적법하게 선출된 관리인이 아니어서 신청인적격이 없다는 취지로 주장하고 있다. 살피건대 위 소명사실 및 기록을 종합하면 채권자는 입주자대표회의라는 명칭을 사용하고 있기는 하나 집합건물법에 의하여 이 사건 건물의 구분소유자들로 구성된 적법한 관리단으로 보이고 집합건물법 제23조 제1항에 따라 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단은 권리능력 없는 사단에 해당하므로(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8○○○ 전원합의체 판결 참조), 신청인적격이 없다는 채무자의 주장은 이유 없고, 대표자 D는 적법한 절차에 의하여 채권자의 대표자 및 이 사건 건물의 관리인으로 선임된 것으로 보이므로 채무자의 주장은 이유 없다. 2) 채무자는 단전·단수의 조치가 민사소송절차에 의하여 보호받을 수 없어 강제집행에 적합한 권리가 아니므로 피보전권리가 인정되지 않는다는 취지로 주장하고 있으나 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 사건에서 피보전권리는 민사소송에 의하여 보호를 받을 자격이 있는 다툼이 있는 권리관계가 존재함으로서 충분하고 현재의 위험, 손해를 방지할 필요가 있으면 금전채권도 그 대상이 될 수 있다고 할 것이므로 이 사건에서 채권자가 주장하고 있는 피보전권리는 채무자의 관리비 연체로 인한 연체관리비 채권이고 이에 관하여 다툼이 있는 이상 채무자의 이 부분 주장은 이유 없다. 3) 채무자는 이 사건 부동산에 이용되는 전기 및 수도 등의 공유시설은 채무자가 취득한 사유재산으로서 채권자에 대하여 그 관리를 위임한 바 없어 채권자의 이 사건 신청은 부적법하다는 취지로 주장하고 있으나, 집합건물법 제23조 제1항에 의하여 구분소유 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 관리단이 설립되고 동법 제25조 제1항 제2호에 따라 관리인은 관리단의 사무집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위를 할 수 있으므로 채무자의 이 부분 주장도 이유 없다. 4) 채무자는 이 사건 신청서 및 소명 자료 일체는 채권자가 위조한 것이고 채권자의 관리비 청구 내역 산정은 과다하므로 이 사건 신청은 이유 없다는 취지로 주장하고 있으나 이를 인정할 자료가 없으므로 채무자의 주장은 이유 없다.   3. 결론 그렇다면 채권자의 이 사건 신청은 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 결정한다.   2014. 4. 14. 재판장 판사 이규홍 판사 김지연 판사 박형렬

	입주자 과반수 서면동의 받아 장기수선계획 조정해야
	질의 : 지난 2012년 5월이 장기수선계획 조정주기(3년)였으나 조정하지 않고 진행해 오다가 올해 장기수선계획을 조정해 공사를 진행하고자 하는데 장기수선계획 조정시 입주자대표회의 의결만으로 조정이 가능한지. 아니면 입주자 과반수의 서면 동의를 받아 조정해야 하는지. 회신 : 기존 법령상 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있도록 규정(주택법 시행규칙 제26조 제2항)하고 있으나, 법령 개정으로 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하도록 했으며, 이 규정(주택법 제47조 제2항 및 시행규칙 제26조 제2항)의 시행일은 2014년 6월 25일이다. 따라서 2014년 6월 25일 이후에 조정할 경우에는 직전 조정주기에 검토한 후 필요가 없어 조정하지 않은 것으로 판단해 조정주기 3년이 도래하기 전에 조정하는 경우로서 입주자 과반수의 서면 동의를 받아서 조정해야 한다.<주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 6. 13.> <국토교통부 제공>

	재선거로 선출된 동대표 임기는 임기 시작일부터 2년
	질의 : 재선거를 통해 공석인 선거구의 동대표를 추가로 선출했을 경우 추가로 선출된 동대표의 임기는 보궐선거의 경우처럼 기존 입대의 임기와 같은지. 회신 : 동대표의 선출이 늦어져 관리규약으로 정한 임기 시작일에 그 임기를 시작하지 못한 경우에는 당선이 확정된 날을 그 임기 시작일로 하고 임기 종료일은 관리규약으로 정한 임기 시작일로부터 2년으로 하는 것이 타당하다.<주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 6. 12.> <국토교통부 제공>

	CCTV 설치·보수하는 경우 장기수선계획에 반영해야
	질의 : 아파트에서 수선유지비 중 외벽청소충당금으로 적립해 놓은 금액이 있는데, 이 금액 중 일부를 CCTV 운영충당금으로 대체해서 CCTV 교체비용으로 사용해도 되는지.   회신 : 주택법 시행규칙 제24조의2 제1항에 따라 주택단지에 폐쇄회로 텔레비전을 설치하거나 설치된 폐쇄회로 텔레비전을 보수하려는 경우에는 장기수선계획에 반영해야 한다. 따라서 CCTV를 설치하는 경우 장기수선계획에 반영해 장기수선충당금으로 지출해야 할 것으로 판단된다. 다만, 질의의 충당금(잡수입)으로 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사를 하려는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영해야 한다(법제처 법령해석, 2014. 2.).<주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 6. 24.>

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