귀농을 위한 땅은 선택의 범위가 넓다

[산사주(창원)]

귀농을 위한 땅은 선택의 범위가 넓다

귀농을 위하여는 크던 작던, 농지던지 임야던지 땅이 필요하게 된다.
당장 거주할 농가주귀농을 위한 .택을 위한 부지는 물론 텃밭이나 농장, 농사, 축사, 과수재배, 약초재배, 버섯재배, 가축사육을 위한 최소한의 땅이 필요하게 된다.

귀농지의 땅은 당장 농림축산업에 종사하기 위한 기본적인 땅은 물론, 민박 등 관광농원의 조성 확장은 물론 먼 후일을 위한 투자의 목적으로도 고려하여야 한다. 자금이 허락한다면 가급적 싸고 너른 임야 등을 충분히 확보해 두는 것도 좋은 방법이다.

귀농자에게는 농지와 임야의 경우 선택할 수 있는 범위가 넓게 열려 있다.

농지는 농업진흥지역이라도 무방하며, 임야는 공익용산지만 아니라면 충분히 개발 활용할 수 있다. 임야 중에서 임업용산지는 원래 농림어업인을 위한 것이므로 귀농자가 굳이 관리지역을 살 필요는 없을 것이다.

어차피 농업인이 되는 것이므로 그만큼 선택의 폭이 커진 것이다.
지역과 입지가 좋고, 값도 적당한 그런 곳을 고르면 되는 것이다.

농사나 화훼, 양초재배, 축산 임업경영 등을 위하여는 이처럼 웬만한 땅도 좋겠지만, 내가 살 농가주택을 짓거나, 민박 혹은 펜션을 할 요량이라면 그런 목적의 땅에 대해서만은 사전에 건축허가가 나는 지를 잘 보고 선택할 일이다.

농가주택 신축을 위한 건축허가와 건축신고의 심사기준

농가주택이나 공장 창고 등 건물을 짓는데 있어서 가장 먼저 검토해야 하는 것으로는 소유권 등 토지사용권과 더불어 지목과 용도지역을 들 수 있다. 다음에 진입도로 요건 충족과 더불어 개별법 특별법 상의 규제 여부를 살펴보아야 한다.
그리고 이러한 것들은 건축법상 건축행위 시 내는 건축허가서와 건축신고서의 심사기준이 되는  것이다.

토지사용권은 소유권이 일반적이겠지만, 지상권 전세권 등이 있다거나 토지사용승락서를 첨부한 임대차(유상)나 사용대차(무상)권으로도 가능하다. 그러나 토지에 관한 아무런 권리가 없는 경우에는, 남의 땅에 함부로 건축을 할 수 없는 것이다.

지목은 우선 그 땅이 집을 지을 수 있는 상태인가를 보아야 하며, 건축법상에서는 이를 대지라고 한다. 그러나 이 대지의 개념은 지적관련법 상 28개 지목의 하나인 대지와는 다른 의미다. 건축물은 지목상 대지 뿐 아니라 잡종지나 공장용지 창고용지 종교용지에도 지을 수 있는 것이다.

만일 지목이 대지나 잡종지라면 바로 집을 지을 수 있겠지만, 농지나 임야라면 그 상태로 는 그냥 지을 수는 없고, 반드시 농지전용이나 산지전용 등 전용절차를 밟아 지목변경을 해야만 건축행위를 할 수 있다.

 용도지역에서는 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류, 즉 개발가능행위를 검토할 수 있다. 어느 땅에 음식점이나 여관 모텔을 지을 수 있는지를 알려면 용도지역을 보면 된다. 그리고 그 땅에 얼마만큼 건축면적에 몇 층을 올릴 수 있느냐는 것도 알 수 있는데, 이것이 바로 건폐율과 용적율에 관한 것이다.

그리고 집을 짓기 위하여는 진입도로가 확보되어 있는지를 반드시 검토하여 할 것이다. 건축법상 집을 짓기 위한 요건으로의 진입도로는 지적도상 도로이어야 하므로, 토지이용계획확인서 상 지적도에 표시된 도로에 접힌 땅을 선택하여야 한다.

만일 현재 길이 없는 맹지라면, 진입도로 부분의 토지를 사던지, 토지소유자의 토지(도로)사용승락서를 받아 길을 내던지 하여, 반드시 폭 2m 이상의 도로를 확보하여야 한다. (건축법상 원칙은 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접할 것이 필요하나, 시골 읍면지역의 막다른 길은 완화되고 있음)

축사 신축을 위한 농지 임야 선별 요령

귀농을 하는 경우 농촌에서 할 수 있는 사업으로 화훼, 육림과 더불어 양돈, 목축, 양계 등 가축사육을 계획하시는 분이 많다, 이런 경우 필수적인 것이 양계장이니 축사의 신축문제일 것이다. 우선 축사를 신축할 수 있는 땅으로는 농지와 임야를 들 수 있다.

농지의 경우에는 지금 지목변경 없이도 바로 축사신축이 허용된다,

2007년 농지법 개정 이전에 전, 답 등 농지에 축사를 지으려면 목장용지로의 지목변경을 수반하는 농지전용절차를 밟아야 했지만, 농지법이 개정되어 지금은 지목변경 없이도 바로 축사를 신축할 수 있다.그러나 임야의 경우에는 산지전용허가(신고)를 받아서, 축사를 신축하여야 한다.

그러나 농지라고 하여 바로 축사를 지을 수 있는 것은 아니다.식수 등 수질환경을 보존하기 위하여 일정 두수 이상의 축산업을 하려면, 축산폐수의 처리를 위한 별도의 배축시설을 의무적으로 설치하여야 한다. 그리고 이러한 축산폐수처리시설을 할 수 있는 지역과 없는 지역을 특별용도지역으로 제한하고 있다. 즉 축사를 설치할 수 없는 지역이 따로 있는 것이다.

이처럼 가축분뇨로 인한 수질오염을 막기 위하여 지자체가 지정하는 일정한 지역을 가축사육제한구역이라고 하며, 이 지역에서는 축사신축이 제한되고, 일정 면적 이상의 축사를 신축하려는 경우에는 가축분뇨 폐수배출시설을 하여야 만 축사를 지을 수 있다.

 가축사육제한구역은 수도권에서는 양평, 여주, 이천 등 자연보전권역과 임진강 중류지역 등에 널리 지정되어 있다. 금강 상 중류와 대청호 주변에도 있다. 가축사육제한구역인지 여부는 토지이용규제확인서를 통하여 확인할 수 있다.

지목과 용도지역의 확인방법

어떤 땅을 중개로 소개받았을 때다 경매로 취득할 때, 과연 이 땅에 내가 원하는 농가주택이나 공장 창고 등 건축을 할 수 있는지 여부를 알려면 토지등기부등본과 토지이용계획확인서를 떼어 보면 알 수 있다.

먼저 토지등기부등본은 지번만 정확히 알면 대법원인터넷등기소에 실명으로 들어 가 500원만 내면 열람 및 프린팅을 할 수 있다. 갑(甲)구에서 소유자 주소 성명과 경매진행이나 압류여부를 확인할 수 있다. 을(乙)구에서는 저당권과 지상권 전세권 지역권 등을 확인할 수 있다.

토지이용계획확인서는 국토해양부 온나라(onnara) 사이트에 들어가 지번으로 토지이용계획 열람을 하면 나온다. 토지이용계획확인서에는 해당 토지의 소재지 지번 지목 면적 개별공시지가 등 기본사항과 함께, 일반 및 개별 용도지역규제와 토지거래허가구역 여부도 나온다.지적도도 함께 나온댜. 그러나 해당 토지의 건폐율과 용적율에 관한 것은 별도로 그 지역 (지방자치단체)의 건축조례를 찾아 들어가 보아야 정확하게 알 수 있다.

건축조례를 찾는 방법

지방자치단체의 건축조례를 찾는 방법은 두 가지가 있다.

첫째는 해당 시 군의 홈페이지로 들어가 법령정보를 찾아 들어가는 방법으로 가장 쉬운 방법이다. 그러나 구(區)나 군(郡)의 경우에는 예외가 있다.구(區)의 경우에는 특별시(서울)나 광역시(인천 대전 대구 부산 광주 울산)의 조례를 보아야 한다. 예컨대 서울시 은평구는 서울특별시 조례를 보아야 한다. 또 인구 50만명 이상의 특례시에는 비자치단체 구(區)가 있는 데, 이 경우에는 관할시의 홈페이지로 들어간다. 일산동구나 덕양구는 고양시로, 분당구는 성남시로 들어가야 하는 것이다.광역시 내에 있는 군(郡)은 소속 광역시의 조례를 보아야 한다. 예컨대 강화군 옹진군(인천), 달성군(대구), 기장군(부산) 등의 경우가 그러하다.

둘째는 조례만을 모아 놓은 사이트를 이용하는 방법이다.

출처 토지사랑 

▤▤▤ "전원생활도 재테크다" 연재中 ▤▤▤

☞ 제 1부 땅 구하기-(6)내 것이 될 땅은 첫눈에 ‘필’이 꽂힌다.

☞ 제 1부 땅 구하기-(18)항공·위성사진을 활용하되 맹신은 금물

☞ 제 2부 집짓기-(7)전원주택·농촌주택·농가주택·농업인주택 “헷갈리네”

☞ 제 2부 집짓기-(29)시골 전원주택과 정원, 그리고 주의할 점

☞ 제 3부 전원일기-(15)시골 전원생활 최대의 적은 농사?…농지에 포위된 ‘전원둥지’는 피하라

☞ 전원생활도 재테크다-(8)귀농&귀촌용 땅 구하기 20계명(하)

[백월산]

좋은 내용 감사합니다.!!