이응세 변호사 (법무법인 바른) | | |
아파트 분양계약에는 입주 예정기일에 수분양자를 입주시키지 못할 때 분양자가 지체상금을 지급하는 규정이 포함되어 있게 마련이다. 분양계약에서 수분양자의 입주 지연에 대하여 분양자가 지급할 지체상금을 수분양자가 지급한 계약금을 제외하고 중도금에 일정 비율을 적용하여 산정하도록 정하였는데, 수분양자들이 입주 예정기일에 입주하지 못하자 그 지체상금 규정은 약관규제법에 위반되어 무효이므로 계약금까지 포함하여 지체상금을 산정하여야 한다고 주장한 사례가 있다.
법원은 수분양자들의 주장을 받아들여 그 지체상금 규정이 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상 범위를 제한하고 고객에 대하여 부당하게 불리하고 신의성실에 반하여 공정을 잃은 조항으로서 무효라고 판단하였다(대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475,59482,59499 판결). 그 이유는 분양계약 당시의 주택공급에 관한 규칙은 지체상금의 산정 대상을 ‘실입주개시일 이전에 납부한 입주금’으로 규정함으로써 입주 전까지 납부한 입주금 전부를 지체상금 산정대상으로 하고 있고, 분양계약 당시의 아파트 공급표준계약서 및 다른 사업자들이 실제 사용한 아파트 공급계약서 상당수에 위 규칙의 규정과 동일한 내용의 지체상금 조항이 기재되어 있는 등 새로운 거래 관행이 어느 정도 형성된 것으로 보이며, 분양계약상 수분양자의 입주금 납부 지체로 인한 연체료와 사업자의 입주 지연으로 인한 지체상금은 상호 대응관계를 이루고 있는데, 수분양자가 입주금 납부를 지체할 경우에는 그 지체대금 전부에 대하여 연 19%의 비율에 의한 연체료 지급책임을 부담하게 되므로, 사업주가 입주를 지연시킬 경우에는 기납부한 입주금 전부에 대하여 위 연체료율을 적용한 지체상금 지급책임을 부담하는 것이 형평에 부합한다고 하였다.
이 사례의 분양계약에서는 계약금을 2회에 걸쳐 불입하며 계약금 액수가 분양대금의 20% 정도이고, 수분양자가 2차 계약금과 중도금을 약정기한에 불입하지 않으면 연체료를 지급하도록 되어 있었다.
그런데 그 이전의 대법원 1999. 3. 12. 선고 97다37852,37869 판결에서는, 지체상금의 지급기준에 관하여 이에 계약금을 포함시키는 일반적인 거래 관행이 있었던 것이 아니고, 분양계약 당시의 주택공급에 관한 규칙에서 지체상금의 산정 대상을 ‘이미 납부한 중도금’이라고 규정하여 계약금을 포함시키지 않고 있었으므로, 계약금이 분양대금의 20%에 이른다고 하여 지체상금의 산정대상에서 계약금을 제외시킨 계약조항이 고객에 대하여 ‘부당하게 불리한’ 조항이라고는 할 수 없다고 하였다. 이 사례의 분양계약에서는 계약체결일에 계약금을 일시에 지급하도록 되어 있어서 계약금 연체는 발생할 수 없었고, 수분양자가 중도금 불입을 연체하는 경우에 연체료를 지급하게 되어 있었다.
이러한 차이점이 입주 지연에 따른 지체상금 규정이 무효인지 여부에 영향을 미친 것으로 보인다.