하늘 높은줄 모르던 홍콩.싱가포르 집값 폭락, 대한민국 미래 부동산시장 전망은?

[문주원과장]

◈ 천정부지 집값 급락...홍콩.싱가포르, 부동산 거품 꺼지나

▶ 싱가포르 울며 겨자먹기로 분양가 내려 '미분양 골머리'

싱가포르 중심부인 오차드 거리 바로 뒤편에 자리 잡은 아드모어3 콘도. 지하철역과 국제학교가

인접해 있고 단지 안에 수영장과 정원 등이 딸려 있는 이 고급 콘도는 2014년 말 완공된 지 1년 반이

됐는데도 여전히 빈집이 즐비하다. 부지 매입 후 5년 안에 분양을 마치지 못하면 정부에 수백만

싱가포르달러를 내고 분양 허가를 연장해야 하는 개발사는 울며 겨자 먹기로 최근 이 콘도의 분양가를

평(3.3㎡)당 12만싱가포르달러(약 1억500만원) 선에서 9만5000싱가포르달러(약 8200만원) 선으로

20% 이상 인하했다. 비슷한 사정에 처한 다른 콘도들도 분양가를 깎아주거나 골프장 회원권을

얹어주는 등의 방법으로 미분양 물량을 처리하기 위해 골머리를 앓고 있다. 30평형짜리 한 채에

10억~20억원 하는 신축 콘도가 불티나게 팔려나갔던 2~3년 전과는 완전히 딴판이다.

홍콩도 부동산 가격이 지난해 9월 이후 갑자기 급락세로 돌아서 지난 7개월 사이 10% 이상 떨어졌고

거래도 뚝 끊겼다. 부동산 시장이 얼어붙자 홍콩과 싱가포르의 부동산 개발업자들은 부동산 규제를

풀어달라고 아우성이지만, 부동산 가격 폭등으로 심각한 민심 이반을 경험했던 양국 정부는 강경한

태도를 굽히지 않고 있다. 여기에 중국의 경기 둔화와 미국의 금리 인상 등이 겹치면서 부동산 시장의

조정은 장기화될 전망이다.

▶ 거품이 꺼지는 싱가포르 부동산 시장

▶ 국민 불만->정부 향하며 2011년,2015년 집권여당 잇따라 고전

▶ 싱가포르 정부 2013년부터 집값 잡기위해 모든 수단 동원

2003년 이후 싱가포르 부동산 시장은 글로벌 금융위기 직후를 빼고는 장기 호황을 누리며 가격이

두 배 가까이 올랐다. 꾸준한 경제성장과 적극적인 이민 정책으로 인한 인구 증가, 중국인들의

싱가포르 투자 열기, 저금리 등이 복합적으로 작용한 결과다. 부동산 가격이 급등하면서 부동산

회사들과 발 빠른 일부 투자자들은 큰돈을 벌었지만, 대부분의 서민과 중산층의 소외감은 팽배해졌다.

국민의 불만이 정부로 향하면서 집권 여당인 국민행동당(PAP)은 2011년과 2015년 총선에서 잇따라

고전했다.

그러자 싱가포르 정부는 2013년부터 집값을 잡기 위해 가능한 모든 수단을 동원했다. 인구 증가를

막기 위해 이민의 문호를 크게 좁혔고, 한국의 DTI(총부채상환비율)와 비슷한 규제를 도입해 채무

상환액이 월소득의 60%를 넘지 못하도록 대출을 조였다. 또 외국인에 대해서는 콘도를 구입할 때

주택 가격의 15%에 해당하는 인지세를 신설했다. 고급 콘도의 주요 고객인 외국인 입장에서는 가격

부담이 크게 높아진 셈이다.

이런 조치들로 인해 계약금만 걸고 분양을 받은 뒤 월세를 받아 대출을 갚는 방식의 부동산 투기가

위축돼 싱가포르의 부동산 가격은 2013년 9월 이후 10% 가까이 하락했다. 하지만 다른 나라와

비교하면 싱가포르의 부동산 가격은 여전히 입이 벌어질 정도다. 시내 중심부가 아니더라도 방 두 개

짜리 20평형 콘도 매매가격이 우리 돈으로 10억원 안팎에 이르고, 월세도 200만원을 쉽게 넘는다.

이 때문에 독신자 중에는 남의 집 방 한 칸에 세들어 사는 경우도 많다. 중국 출신으로 싱가포르에서

대학을 졸업하고 직장에 다니는 이링씨는 "월급이 3000달러쯤 되는데 방 한 칸 월세로 1000달러를

내고 생활비를 쓰면 남는 게 하나도 없다"고 말했다.

▶ 홍콩, 10여년간 집값 4배폭등

▶ 주거비 부담으로 각종규제 시작

▶ 지난해 9월부터 부동산 거품 꺼지기 시작

홍콩은 지난 10여년간 집값이 4배 가까이 폭등하면서 주거 문제가 인권 침해 수준에 이르렀다.

홍콩섬에서는 화장실과 주방이 딸려 있는 23㎡(약 7평)짜리 원룸의 월세가 200만원을 쉽게 넘고,

보통 사람이 90㎡(약 27평)짜리 아파트 한 채를 사려면 무려 37년이 걸린다. 작년 연말에는 홍콩섬에

있는 고급 아파트가 평당 5억5000만원에 거래되기도 했다. 주거비 부담이 워낙 심하다 보니 철망으로 엮은 닭장집이나 방 하나를 여러 개로 쪼갠 칸막이방에서 사는 인구가 20만명이 넘는다.

살인적인 주거비와 자산 불평등 심화는 정부에 대한 불만과 잦은 시위로 이어지고 있다. 부동산 가격

억제가 최대 과제가 된 홍콩 정부는 주택 거래에 붙는 세금을 대폭 올렸다. 그 결과 2010년에는

1000만 홍콩달러(약 15억원)짜리 집을 살 때 3.75%의 취득세만 내면 됐으나 현재는 취득세와 양도세,

외국인 인지세 등을 합쳐 40%가 넘는다. 또 LTV(주택담보대출비율) 제도를 도입해 총대출액이 주택

가격의 50%를 넘지 못하도록 했다. 각종 규제들이 2010년 이후 차례로 도입됐을 때도 홍콩 부동산

시장은 이를 비웃듯 몇 년간 더 천정부지로 치솟았지만, 중국과 홍콩의 경기 둔화, 미국의 금리 인상, 투기 심리 위축 등이 겹치면서 지난해 9월 이후 부동산 거품이 꺼지기 시작했다.

▶ 집값 하락은 계속해서 이어질듯

전문가들은 싱가포르와 홍콩의 부동산 투자 심리가 위축된 데다 경제 사정도 좋지 않아 부동산 시장의

조정이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 특히 홍콩은 가격 상승이 그동안 워낙 가팔랐기 때문에

조정폭도 그만큼 클 것이라는 전망이다. 골드만삭스는 홍콩 부동산 가격이 내후년까지 20% 더

떨어질 것으로 예상했다. 사정이 이렇게 되자 홍콩 최고 갑부인 리카싱(李嘉誠) 청쿵(長江)그룹 회장의

선견지명도 새삼 주목받고 있다. 리 회장은 지난해 4월 회사가 보유하고 있던 아파트 740채를 시세보다

20% 싼 가격에 한꺼번에 매각하는 등 지난 2~3년간 중국 본토와 홍콩에 보유 중이던 부동산을 대거

처분했다.

<싱가포르 클라크 퀘이에 주거용.상업용 빌딩이 가득 들어차 있다.

2003년 이후 호황을 누리며 가격이 두배 상승했지만, 정부가 '집값 잡기' 나선 후 10%가까이 급락했다.>

◆집값이 하늘 높은줄 모르는 한국 부동산 시장,,향후 전망은?◆

= 싱가포르,홍콩의 전철을 밟게 될까?

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