젊은 부자의 법칙

[박대선]

젊은 부자의 법칙를  읽었다. 저자는 군을 마치고 공부를 시작해서 첫 학기 등록금과 2주간의 생활비만 가지고 호주로 유학한다. 6명이 방을 같이 쓰는 기숙사에서 방학간 3잡 알바를 통해 모은 돈으로 방4개짜리를 임대하여 4명에게 임대하고 자신은 거실에서 파티션을 치고 살았다. 공실이 발생할 때는 에어비앤비로 활용하고 알바하는 호텔에서는 남는 음식을 폐기처분하지 않고 가져와 식비도 절약했다. 그가 알바로 학비를 벌며 유학하던 곳의 지명이 저자의 필명이 되기도 했다. 0

저자는 40에 은퇴했다가 월18시간의 강의로 반퇴로 복귀했다. 어학원은 공동대표가 운영하고, 스터디카페는 무인으로 설계했으며, 구분상가는 관리사무소에서 유지보수를 하니 주식시장의 등락이나 정부의 부동산정책에 신경쓰지않아도 된다. 그도 진학에 실패하고 취업에 탈락하고 교재발간을 거절당했으며 전재산인 전세보증금으로 아이를 키우며 살던 빌라가 경매로 처분되고, 3개월간의 임금을 결국 떼이고 노무사에게 수수료만 날리던 위기의 시기들이 있었다. 

저자가 반퇴로 복귀한 이유는 첫 1년간의 꿈같은 은퇴생활을 즐긴후 아침마다 찾아오게 된, 오늘은 뭐하지에 대한 대책이었다. 오전에 일을 하니 오후에 놀아도 더 즐거웠고 일을 하지 않아도 되니 직장에 대한 원망도 사라졌다. 1 임대료는 상권에 따라다르고 매출의 10%내외다. 다만 인건비는 가장 큰 고정비용으로 25%내외가 지출된다. 월1억 매출이면 임대료가 월천만원이더라도 10년간 5%의 인상만이 가능하므로 다음해에는 1050만원에 불과하지만 인건비는 다르다. 특히 하루3시간 일주일 15시간이상 일하면 줘야 하는 주휴수당도 있다. 

결국 한국경제연구원의 2019년 연구에 의하면 국민소득대비 실질최저임금 수준이 선진국중 가장 높은 나라가 한국이다. 일본은 한국의 2/3에 불과하고 독일은 76%수준에 그친다. 그래서 저자는 무인사업으로 스타디카페를 구축했다. 평균 도심상가수익률은 3.5%내외이고 서울핵심지는 2%에 불과하다. 그리고 대출이자가 있어 공실이 발생하는 것이 최대의 리스크다. 최고 인기의 베스킨라빈스와 파리바게트의 수익률도 세전월2%정도에 그친다. 

무인카페는 관리비만 주면 청소, 화장실물품, 방범, 서버시스템 관리를 해주는 대행서비스를 이용할 수있어 일주일에 두세번정도만 방문해서 점검해도 된다. 좌석예약과 불만처리도 월10만원대의 전화응대서비스가 가능하다.  대당 900만원내외의 자판기로 추가 매출도 가능하고 2-8인실로 대관료 수입도 올릴 수있다. 월매출의 편차가 크지않아 수익도 안정적이다. 청소용역도 하루 4시간이면 충분하고 이용자중에 소소한 잡무를 무료이용조건으로 모집하면 일주일정도의 여행도 큰 문제가 없다. 

다만 창업비용이 50평기준 2억정도로 크다. 인테리어, 무인시스템, 방범시설, 자판기, 사물함설치 등이 필요하기 때문이다. 또한 진입장벽이 낮아 입지선정에 유의해야 한다. 대단지아파트, 학원밀집가, 중고등학교의 위치가 중요하다. 폐업하여 저렴한 독서실 매물을 인수하여 투자비용을 줄이거나 규모의 경제를 활용하기 위해 가장 큰 규모가 좋다. 직접하기 보다 프렌차이즈를 택하되 로열티가 3% 미만인 곳을 고르는 것이 장기적으로 이익이다. 저자는 60평규모로 월천매출에 비용이 5백이하다. 월세, 청소용역, 관리비, 수도, 전기, 인터넷, 소모품이 그 내역이다. 2
 
코로나이후 스터디카페의 자판기 물품은 쿠팡으로 배송받는다. 밤에 주문하면 다음날 단 한개의 제품도 무료로 도착하고 반품도 무료인 와우배송서비스를 이용하여 시간이 절감된다. 과거에 직원을 고용해서 하던 업무는 아웃소싱으로 변경되었다. 프리랜서 서비스 어플인 크몽과 파이버에는 이러한 서비스를 제공하는 프리랜서가 많다. 5

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머리말; 이런 이야기를 좀 더 일찍 알았더라면
프롤로그; 스물넷, 맨땅에 헤딩하며 쓰리잡 뛰던 내 얘기 한번 들어볼래?
제1장 마인드셋 | 부자가 되기로 마음먹자
억대 스포츠카 몰던 젊은 그들은 지금 어디 있나; 눈에 보이는 것이 가장 속기 쉬운 것; 도시의 하이에나들이 살아가는 방식; 멀리서 보면 희극, 가까이서 보면 비극; 부유한 사람일수록 치장이 수수한 이유;
 억대 스포츠카 몰던 젊은 그들은 지금
우리에겐 아직 승부를 뒤집을 수 있는 시간이 있다; 유전자의 힘은 실로 대단하다; 끝날 때까지 끝난 게 아니다; 기적 같은 역전 드라마는 언제든 일어날 수 있다
당신이 돈을 밝히면 돈도 당신을 밝혀줄 것이다; 세상 득 될 것 없는 자랑질은 접어라; 작은 돈을 아낌없이 쏘는 맛이 참 좋다; 3대가 더치페이로 사는 집안; 돈을 밝히고 그 사실에 당당해져라
사소한 일로 줄서는 동안 진짜 돈 벌 기회는 날아간다; 소박하게 즐기며 사는 반퇴 라이프; 기다리는 시간은 인생을 좀 먹는 벌레; 집값 떨어지기만을 기다리거나 내 집 마련의 꿈을 접거나;
 줄서서 기다리는 부자의 문은 어디에도 없다
실패를 받아들이는 데도 기술이 필요하다; 나를 쓰러뜨린 다섯 번의 실패; 실패를 받아들이는 것도 기술이다; 성공한 사람들은 실패를 어떻게 받아들였나; 포기하지 않는 한 실패는 없다;
 복수하고 싶거든 보란 듯이 성공하라
반퇴 라이프를 위해 살면 반퇴 라이프로 살게 된다; 은퇴 후 꿈꾸던 버킷리스트를 실현하다; 은퇴의 기쁨은 시간의 흐름과 반비례; 은퇴생활에서 찾은 황금 같은 교훈; 반퇴 라이프에 필요한 4가지 요소;
 일시적 불균형을 기꺼이 감내하라
제2장 벌기 | 직장이건 창업이건 일단 좀 벌자
조기은퇴의 열쇠는 침대 위에 있지 않다; 누가 시켜서 하면 일, 내가 원해서 하면 게임; 강의 첫발 내딛기와 버티기; 부동산투자 첫발 내딛기와 버티기; 사업투자 첫발 내딛기와 버티기;
 침대에 누워 유튜브만 보면 뭐가 달라질까
직장생활에 회의가 들면 어떻게 할까?; 이상적인 직장과 눈사람의 공통점 : 만들었더니 사라졌다; 내 수준에 딱 맞는 것들이 내 것이 된다; 직장생활에 회의가 들 때 돌아보는 4가지 선택지;
 불만스런 직장에 대처하는 법
성공으로 가는 길에 가장 어려운 것이 첫발 내딛기; 완벽하게 준비된 도전은 없다; 남의 눈을 의식하지 않으니 도전이 즐겁다; 실패는 당연한 일, 어쩌다 운 좋으면 성공하는 것이다;
 성공할 때까지 계속 두드려라
자영업이 살아남으려면 어떻게 해야 할까?; 창업을 준비할 때 반드시 알아야 할 것들; 잘나가는 회사도 문 닫는 것은 한순간이다; 자영업자야말로 유리지갑이다; 준비되지 않은 시급 만 원 시대;
 한국전쟁 때 도입된 주휴수당, 굳이 지금 필요할까?; 건물주가 바라는 건 안정적인 임대수입; 프랜차이즈 사업도 빛 좋은 개살구가 많다; 자영업자로 살아남기 위한 6가지 포인트
발등 찍는 것은 언제나 믿는 도끼였다; 몸과 마음을 모두 다친 외식업 스트레스; 마음을 주는 일은 언제든 배신당할 위험이 있다
무인 스터디카페를 운영하며 배운 것들; 직원 없이 사업자 1인이 시스템 지원으로 운영; 무인 스터디카페 운영의 장단점; 입지 선정과 공간 활용 노하우; 대박보다 안정성 중시하는 투잡족에게 적합;
 최소 스트레스로 연간 투자수익률 40~50퍼센트
제3장 모으기 | 종잣돈 만들기 불변의 법칙
돈을 많이 벌어서 부자가 되는 것이 아니다; 내가 만난 최고의 종잣돈 마니아; 중요한 것은 화려한 과거가 아니라 현재; 몰락의 길은 항상 한 발 옆에 있다; 잘 버는 게 아니라 잘 모으고 잘 굴리는 게 핵심
존 리가 새내기 직장인에게 전하는 충고; 신입사원이 저지를 수 있는 최악의 선택; 5년 후 잔고와 손실 점검; 외제차 플렉스의 보이지 않는 재앙
자수성가형 부자라면 누구나 3단계를 거친다; 1단계 : 돈 벌기; 2단계 : 돈 모으기; 3단계 : 돈 굴리기
작은 돈이라도 현금흐름을 다양화해라; 준비된 자만이 살아남아 과실을 독식한다; 현금흐름의 5분면; 셀프 브랜딩을 통해 ‘나’라는 상품을 만들자
아는 만큼 강한 포트폴리오가 만들어진다; 유형별 부동산의 변화와 체크포인트; 금액과 목적에 따른 주식 구성 제안; 금투자의 몇 가지 유형; 해외예금의 장점과 단점; 삶의 질을 높여주는 그림투자;
 결국 포트폴리오 리밸런싱

제4장 굴리기 : 주식 | 개미를 위한 시장이 있는가
주식으로 돈 벌려면 용기 낸 겁쟁이가 되어라; 천재들의 주식투자 실력; 어떤 성향의 사람들이 주식투자에 성공할까?; 은행에 적금하듯 주식시장에 적립하라
개미투자자들은 왜 주식투자에 실패할까?; 개미가 주식시장에서 실패하는 과정; 주식시장에서 살아남으려면 어떻게 해야 할까?; 궁극의 주식투자란 무엇인가;
 일류기업에서 일하진 못해도 투자는 할 수 있다
주식고수, 큰손, 세력의 끝은 어디인가; 연 수익률 10퍼센트 초과 투자 제안은 사기다; 큰손도 순식간에 털리는 게 주식시장; 부끄러운 나의 테마주 입성기
성급한 투자 마인드는 실패로 가는 가장 확실한 방법이다; 단타쟁이는 넘볼 수 없는 부동산투자의 세계; 어디에나 있는 단타쟁이의 활약상; 단타쟁이가 되지 않으려면
때로는 투자를 하지 않는 것도 투자다; 투수가 던지는 모든 공에 배트를 댈 필요는 없다; 폭락장의 공통적인 전조현상
제5장 굴리기 : 부동산 | 내돈내산 부동산투자 실전가이드
직장인의 첫 투자는 부동산이 옳다; 묻지도 따지지도 말고 그냥 부동산; 부동산투자에서 실패가 적은 이유; 가능한 최대 레버리지로 내 집 마련; 첫 투자가 주식이면 위험한 이유;
 진정 탐욕으로부터 자유로울 수 있는가
새내기 직장인의 부동산투자 방법; 집을 사는 2가지 방법; 부동산투자는 공부한 만큼 보인다; 부동산 공부법에는 어떤 것들이 있나
투자에서 이기려면 매기가 지나는 목을 선점해라; 합리적인 근거 없이 폭발적인 매수세가 형성될 때; 매기가 지나는 목을 선점해라; 다음 매기가 지나갈 목은 어디인가
전문가가 발등 찍는 도끼일 수도 있다; 팔고 나면 절대 돌아보지 마라; 전문가 예상이나 일반인 예상이나; 듣고 싶은 것만 듣지 말고 반대 의견도 경청하라
상가투자, 공실에 대한 대안이 있는가; 구분상가 분양받는 과정; 빈 상가에서 창업하는 과정; 최종 상가투자 결과; 구분상가 투자의 장점; 구분상가 투자 시 유의할 것들; 직접 뛰어들 준비가 되어 있는가
포스트 코로나 시대 부동산 전망; 팬데믹 이후 달라진 주거 개념; 주거용 부동산의 트렌드 변화
제6장 누리기 | 돈 말고 인생에 필요한 것들
헌책방 아들이 성공한 첫 번째 배경, 독서; 영어 실력은 성장기 독서량이 좌우한다; 책 읽기 중심의 교육은 반드시 빛을 발한다; 독서의 힘이 드러나는 시기는 사람마다 다르다
같이 놀 친구 없으면 돈 쓰는 재미도 없다; 자기자랑 많은 사람은 친구가 없다; 아무리 뜻이 좋아도 가르치려 들지 마라; 친구가 많은 사람이 장수한다
에필로그; 심장이 두근거리고 엉덩이가 들썩거리는 순간