1세대 1주택 상속받은 고가주택 양도세 계산

[박정규 세무사]

	000님 1세대 1주택 상속받은 고가주택 양도세 계산
	소재지	서울특별시 000구 000동 00 제동 제층 제0호
	구분	내 용	비 고
	양도일자	2024년 07월 25일	매매
	취득일자	2023년 01월 28일	상속
	보유기간	약 1년 5개월	상속개시일부터 양도일까지 기간
	양도가액	3,240,000,000	실거래가액
	취득가액	2,830,670,452	취득가액(유사매매사례가)+취득세 등
	1. 사실관계
			존재하지 않는 이미지입니다.
	*양도당시 1세대 1주택에 해당합니다.
	2. 1세대 1주택 비과세 적용여부
	[결론]
	동일세대원으로부터 상속받은 경우로서 보유기간이 상속개시일로부터 2년이상이므로 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수
	있을 것으로 판단됩니다.
	다만, 양도가액이 12억을 초과하므로 초과부분에 대해서는 비과세를 적용받지 못합니다.
	[근거]
	(1) 거주기간
	2017.08.02 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017.08.02 당시 동일세대원이었던 상속인이 상속개시일에
	동일세대원으로서 상속받은 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건을 적용하지 않습니다
	(서면법령해석재산 2020-3884, 2021.04.23).
	(2)보유기간
	상속개시일 당시 동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 동일 세대원으로서 피상속인의 보유기간과
	상속인의 보유기간을 통산하는 것입니다(부동산거래관리과-468, 2010.03.25).
	3. 장기보유특별공제 관련
	[결론]
	상속개시일로부터 양도일까지 보유기간별 4%, 거주기간별 4%를 적용받을 수 있을 것으로 판단됩니다.
	이 경우, 최소한 보유기간이 3년이상이 되어야 장기보유특별공제가 가능합니다.
	[근거]
	동일세대원으로부터 상속받은 1세대1주택(고가주택)의 장기보유특별공제 적용 시, 소득세법 95조 2항 [표2]의 적용 대상 여부를
	판정함에 있어, 피상속인과 상속인이 동일세대원으로서 보유기간, 거주기간을 통산합니다(사전-2020-법령해석재산-1251,
	2021.08.24)
	동일세대원으로부터 상속받은 주택의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 보유기간은 피상속인의 보유기간을 제외하고
	상속개시일로부터 양도일까지로 하는 것입니다(서면인터넷방문상담4팀-1045, 2005.06.24)
	4. 단기양도 세율적용여부
	[결론]
	일반세율 적용하는 것이 타당합니다.
	[근거]
	상속받은 자산의 양도세율 적용시 보유기간 계산은 피상속인이 당해 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의
	기간으로 하는 것입니다(서면인터넷방문상담4팀-1093, 2006.04.24).
	5. 양도소득세 계산
	[결론]
	총 납부할 세액은 78,183,687원 입니다.
	[근거]
	구분	금 액	비 고
	양도가액	3,240,000,000
	취득가액	2,830,670,452
	필요경비	24,951,200	부동산중개비
	양도차익	242,015,997	12억 초과부분은 과세
	장기보유특별공제	-	보유기간이 3년미만이므로 적용금액없음
	양도소득금액	242,015,997
	양도소득기본공제	2,500,000
	과세표준	239,515,997
	세율	38%	단기양도 중과배제
	산출세액	71,076,079
	국세	71,076,079
	지방세	7,107,608
	총납부할세액	78,183,687
			* 2024.09.20 현행 법령에 따라 작성되었습니다.

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