주상복합 , 재테크 위해선 빨리 팔아아(퍼옴)

[촌놈]

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주상복합, 재테크 위해선 빨리 팔아라?

* 본 칼럼은 MK커뮤니티에 게재된 글입니다.


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부동산 시장 하락세가 계속되고 있습니다.

이 가운데 주상복합 아파트에 대한 비관론이 싹트고 있다고 하는군요..

현재 주상복합 아파트 사시는 분들.. 재테크를 생각한다면 다시 한 번 생각해 보셔야 할 것 같다는 생각도 드는군요...

물론 이견의 여지는 있습니다만...

사고의 유연성을 키우기 위해서라도 꼭 읽어보실 필요가 있을 것 같습니다.

.. 제가 부동산팀장으로 자리를 옮긴 후 심혈을 기울인 기사입니다.

. ^^

큰 제목 : 주상복합, 건축비 거품 많아...투자 목적 ‘꽝(?)’

재건축 아파트와 함께 부동산 폭등의 진원지로 꼽혔던 주상복합 아파트. 그러나 부동산 시장이 침체 국면에 접어들면서 주상복합 아파트는 ‘미운오리 새끼’로 전락하고 있다.

부동산 시장 일각에서 “주상복합 아파트는 이제 가격 하락만 남았다”는 극단적인 평가까지 나올 정도다.

부동산 재테크 컨설턴트 최정환 웰시안닷컴 공동대표는 “지역을 대표하는 소수의 주상복합을 제외하고는 주상복합 아파트 가격은 아파트에 비해 훨씬 큰 폭으로 하락할 수밖에 없다”고 설명한다.

실제 이 같은 주장은 부동산 시장에서 상당한 설득력을 인정받고 있다.

다른 부동산 전문가들도 주상복합 아파트에 대해 비슷한 우려를 하고 있기 때문이다.

재건축 아파트의 경우 가격 조정을 더 거친 후 가격 상승 전환을 기대해 볼 수 있지만 주상복합 아파트는 회복하기 어렵다는 설명이다.

강현구 닥터아파트 정보분석 실장 역시 “아파트와 비교할 때 주상복합 아파트의 투자 메리트는 거의 없다”고 단언한다.

국내 주거문화를 바꾼 획기적인 부동산 상품으로 인식됐던 주상복합 아파트에 대해 이렇게 비관적인 전망이 나오는 이유는 뭘까. 실제 주상복합 아파트는 시장 전문가들 의견대로 떨어질까.  

노란 띠 : 주상복합 아파트는 거품?

한광호 시간과공간 대표는 “주상복합 아파트는 처음부터 어느 정도 거품을 안고 분양되기 시작했다”고 말한다.

주상복합 아파트가 가진 상품 가치보다 포장이 잘 됐을 뿐 아니라 이에 대한 시장 반응도 기대 이상이었다는 평가다.

 

실제 주상복합 아파트는 2002년 삼성경제연구소가 선정한 10대 히트상품 가운데 4위에 기록됐을 정도로 부동산 시장에 새바람을 일으켰던 주역이다.

그 정도로 시장 참여자들의 반응은 뜨거웠다.

시행사, 시공사를 불문하고 짓는다는 계획만 짜고 모델 하우스만 열어도 청약 인파는 알아서 줄을 이었다.

이렇게 주상복합 아파트가 인기를 끌 수 있었던 배경은 어디에 있었을까. 한 대표는 “규제가 전혀 없었다는 점”을 가장 큰 원인으로 꼽는다.

정부는 당시만 해도 재건축 아파트 값을 잡는데 주력했지 주상복합에 대해서는 큰 관심을 갖지 않았다.

 

가장 대표적인 사례가 바로 선착순 분양. 아파트는 청약 통장이 있어야만 분양을 받을 수 있었지만 주상복합 아파트는 선착순 분양제도를 실시해 모델 하우스 인근에서 노숙을 하는 투자자들이 생겼을 정도다.

여기에 주상복합 아파트에 대해서는 분양권 전매가 허용됐고 청약신청금도 청약에 떨어지면 바로 돌려줘 실수요보다 투자수요를 자극했다.

자연스레 저금리와 맞물려 투기 자금이 주상복합에 몰려들었다.

 

실제 주상복합 아파트에 대한 정부의 규제가 시작되면서 청약 인파가 썰물처럼 빠지고 분양권 프리미엄이 급락했다.

2002년 9월, 300세대 이상에 대한 공개청약 실시가 도입돼 청약 열기는 한 풀 꺾였다.

올 3월부터는 20세대 이상 주상복합 아파트도 청약 통장이 있어야 분양을 받을 수 있게 됐고 분양권 전매도 금지됐다.

한 대표는 “인기를 끌었던 원인들이 없더진데다 부동산 시장 전체가 얼어붙으면서 주상복합 아파트 가격 하락이 컸다”고 설명했다.

노란 띠 : 왜 떨어지나?

정부의 규제 도입 외에도 부동산 전문가들이 주상복합 아파트 가격 하락을 전망하는 배경은 다양하다.

우선 상업지역이나 준주거지역에 있어 주거지역에 지어지는 아파트에 비해 주거환경이 열악하다는 점을 들 수 있다.

이에 따라 수요는 제한적인 반면 공급 물량은 대폭 늘었다.

강현구 닥터아파트 정보분석 실장은 “주상복합을 선호하는 소비층이 젊은 층을 중심으로 없는 건 아니지만 상대적으로 아파트 선호 수요보다 훨씬 적을 수밖에 없다”고 말한다.

수요와 공급이 깨지다 보면 가격은 하락할 수밖에 없다.

  

상업지구에 지어진 만큼 높은 용적률이 적용됐지만 거꾸로 생각하면 대지지분이 적다는 점도 치명적이다.

주거지역에 지어진 아파트의 경우 최대 300%의 용적률로 지어지지만 주상복합아파트는 800%가 넘는 용적률이 적용된 곳이 허다하다.

최정환 웰시안닷컴 대표는 “재건축 아파트 가격이 비싼 이유는 대지지분에 있다.

결국 아파트도 땅에 대한 투자인데, 주상복합아파트는 대지 지분이 아파트에 비해 턱없이 적다”고 말한다.

최 대표는 이런 이유로 “주상복합 아파트는 아파트에 비해 상대적으로 건축비가 너무 높게 책정됐다”고 설명한다.

예를 들어, 최근 10차 동시분양에 S 주상복합 아파트 26평형의 대지는 4.4평, 가격으로는  1억 2700만원인데 비해 건축비는 3억 1500만원으로 총분양가가 4억 4000만원 선이다.

반면 강동시영 2단지를 재건축한 24평 아파트 분양가는 3억 7600만원으로 대지비가 2억 9200만원, 건축비는 8600만원이다.

평당 건축비를 전용면적으로 나누면 S주상복합 아파트는 평당 1500만원인데 비해 시영아파트는 400만원에 불과한 셈이다.

최 대표는 “결국 주상복합아파트는 시간이 지나면서 감가상각되는 건축비에 너무 많이 투자한 셈”이라고 설명했다.

이런 사실을 고려하면 주상복합아파트는 시간이 흐르고 노후화 돼 갈수록 가치가 떨어질 수밖에 없다.

 

마지막 원인은 관리비가 높고 대형 평형이 집중돼 있어 환금성이 아파트에 비해 제한적이라는 점이다.

강 실장은 “같은 부동산 상품 내에서도 아파트에 비해 주상복합 아파트는 현금화가 어렵다”고 설명했다.

 

노란 띠 : 얼마나 더 떨어질까?

부동산 시장의 바닥을 정확히 확인할 수 없는 상황에서 주상복합 아파트 값의 바닥을 논하는 것도 무의미한 일이다.

‘바닥 밑에 계단이, 계단 밑에 지하실이 있다’는 투자 격언처럼 바닥 시점을 콕 찍어 내기란 불가능하기 때문이다.

다만 같은 부동산 시장 내에서 경쟁 상품이라고 할 수 있는 아파트에 비교한 투자메리트는 비교해 볼 수 있다.

또 부동산 시장이 상승세로 돌아섰을 때 상승 여력을 점검해 보는 게 좋다.

최 대표는 “주상복합이 아파트에 비해 떨어질 때는 많이 떨어지고 오를 때는 적게 오를 것”이라고 내다봤다.

따라서 투자 목적으로 주상복합을 구이하려 한다면 오히려 비슷한 가격대의 아파트가 훨씬 낫다고 추천한다.

강 실장 역시 “부동산 가격 하락이 지속된다고 했을 때 주상복합이 가장 큰 타격을 받을 것”이라고 덧붙였다.

그러나 투자자들이 명심해야 할 사항 한 가지. 같은 주상복합 아파트라고 해도 다 같이 동반 하락하는 건 아니라는 점이다.

부동산 상품의 특성상 차별화를 무시할 수 없기 때문이다.

한광호 시간과공간 대표는 “전체적인 기준에서 아파트와 비교한 투자 메리트가 떨어질 뿐이지 단지 규모, 입지에 따라 얼마든지 좋은 투자대상이 될 수 있다”고 말한다.

한 대표는 “300세대 이상 대형, 역세권, 지역을 대표하는 주상복합 아파트는 부동산 시장 침체를 고려하더라도 선전할 수 있다”고 설명했다.

 

제 목	주상복합 문제점 올들어 집중 부각되기 시작
구 분	네티즌 칼럼
주상복합 문제점 올들어 집중 부각되기 시작‥‥ 수요자들 주상복합에 부정적 인식 확산돼‥‥ 투기적 가수요가 잡히기 시작하면 휘청거리기 시작할 듯‥‥ 전문가들 "주상복합 언젠가 크게 데일 것" 90년대 말과 2000년대 초반을 뜨겁게 달군 주상복합에 대한 전문가들의 시선은 어떨까? 현재로썬 '매우 부정적'이라는 게 정답이다. 심지어 주상복합은 한순간에 거품이 꺼질 것이라고 장담하는 전문가들이 많다. 실제로 작년과 올 들어 주상복합에 대한 각종 문제점들이 언론에서 쏟아져 나오고 있으며 수요자들에게 부정적 인식이 널리 확산되어 가고 있는 실정이다. 주상복합의 제일 큰 문제점은 통풍이 안 된다는 점, 때문에 강제 환기에만 의존하여야 하며 통풍이 안 돼 실내온도가 높아 심지어 봄철부터 가을철까지 에어컨을 틀고 사는 등의 곤욕을 치루기 일쑤다. 올해 들어 주상복합은 찜질방, 사우나라는 곱지 않은 꼬리표까지 달렸다. 관리비도 필요 이상으로 많이 나온다. 서울 모 주상복합 입주자는 "이 집이 내 집이 아니라 꼭 내가 월세를 살고 있는 기분"이라는 말까지 할 정도로 툭하면 월 100만원이 넘어가는 관리비도 문제점으로 지적되고 있다. 주상복합은 통풍이 안 돼 강제 환기에 의존해야 하는데 강제 환기의 전기료는 년 400만원이 넘어가며 그 성능도 자연환기에 비해 미흡하기 짝이 없다. 또한 주상복합은 통유리로 막혀있어 통풍이 안 돼 이르면 봄철부터 가을철까지 냉방을 하여야 하는데 그 비용이 만만치 않다. 심지어 한 주상복합 입주자는 "여름철에는 집에 들어가기 싫다"고 하소연까지 한다. 이미 주상복합은 몇 차례 손바 뀜이 이뤄지는 경우가 다반사다. 실제 편리한 생활을 염두에 두어두고 구입한 매수자는 살아보고 큰 실망을 하는 것이 일쑤란다. 무엇보다 기본적으로 살기 힘든 환경이라고 입을 모은다. "사방은 통유리로 막혀있고 통풍이 안된다. 기본적인 집의 원리를 망각한 처사"라고 지적한다. 실제로 이미 많은 사람들은 아파트로 다시 돌아갔다. 그럼에도 불구하고 주상복합에서 쉽사리 떠나지 않는 사람들도 있다. 모 주상복합 입주자인 A씨는"지역 시세가 상승하면 더 탄력을 받지 않겠느냐"고 말한다. 하지만 전문가들은 이는 오해라고 지적한다. 이미 주상복합 가격은 아파트 가격의 상승세에 비해 크게 둔화되었고 타워팰리스가 버티고 있는 이유는 초창기의 생소했던 초고층 주상복합이고 당시 타워팰리스=부의 상징으로 타워팰리스만의 이미지가 굳어져서이지 그 이후에 나온 주상복합들치고 지금 그 지역 최신 블루칩 아파트를 이기는 것이 어디 있냐고 반문한다. 또한 타워팰리스역시 시세의 한계를 절감한 상태고 타워팰리스 시세를 뛰어넘은 아파트들이 우후죽순 튀어나오고 있는 상황에서 주상복합을 믿고 있다간 큰 낭패를 볼 수 있다고 지적했다. 실제로 타워팰리스는 탑 경쟁에서 탈락한지 한참 오래됐다. 따라서 전문가들은 애초 주상복합은 결국 아파트에게 안 된다고 지적한다. 또 투기적 가수요가 잡히기 시작하면 주상복합에는 치명적인 타격으로 작용한다. 아직까지 주상복합은 실거주용이 아닌 투자용으로 대접받고 있기 때문이다. 더군다나 주상복합에 대한 나쁜 인식이 널리 확산되어 가고 있는 시점에서 주상복합은 향후 몇 년 안으로 크게 폭락할 것이라고 지적한다. 마치 오피스텔과 동급취급을 당한다는 셈이다. 그러나 전문가들은 아파트를 본 떠 만든 한국식 주상복합은 여전히 가능성이 있다고 입을 모은다. 실제 아파트와 같은 생활이 가능하며 통풍이 가능, 따라서 관리비도 아파트 수준으로 나오기 때문에 이런 곳들은 위험부담이 훨씬 적다고 입을 모은다. 이런 한국식 주상복합의 대표 격으로는 분당의 파크뷰가 있다. 요컨대 사람들에게 안 좋은 인식이 널리 확산되고 있는 주상복합의 전망은 어둡기만 하다는 것이 현 부동산 전문가들의 주류적 시각이다. 또 그 폭탄은 언제 터질지 모른다는 것이 그들의 충고다.

참고사항 ---한국형 주상복합 단지로 거론된 분당파크뷰 2000세대이고  기본  300세대 이상으로 울산지역 주상복합 세대수와는큰 차이가 있읍니다   참조 하십시요

[okok]

잘 읽었습니다.

[처음처럼]

별로 공감은 안가네요..

[좋은하루!!]

이런문제점 때문에 지금 분양하고 있는 주상복합들은 환기를 할수있겠금 보안해서 나온걸로 알고 있는데용..

[처음처럼]

언제쯤이야기인지..감은 안잡히지만..울산 현 분위기와는 별로 안맞아 공감은 별로 안가네요..

[흐르는강물처럼]

울산은 최근 같은 평형대로 보면 주상복합이나 아파트나 가격차이 별로안나는것 같은데.... 그리고 초기 주상복합과 달리 최근 나오는 주상복합은 주거기능을 크게 강화해서 나오는걸로 알고있는데...

[흐르는강물처럼]

주상복합이 아파트보다 더 불편하다면 서울에 돈많은 상류층 사람들이 왜 타워팰리스 같은 주상복합에 살까요...

[드림빌더스]

글 잘 읽었습니다.... 근데 울산의 상황과는 차이가 있고 앞으로 울산 시내 중심가를 중심으로 주복이 많이 들어서고 이제 시작인 것 같네요.. 암튼 글 잘 보았습니다....

[청어람]

주복은 거품이 심한것이 사실입니다. 단적으로 보여주는 예가 타워펠리스가 1년동안은 단연 최고였지만 1년만에 삼성동 아이파크에 역전을 당했고, 무엇보다 타워펠리스 주위의 아파트값이 타워펠리스보다 전부다 높습니다. 초반 치고올라갔던 가격을 주위의 오래된 아파트들이 전부 따라잡고 역전까지 해버렸어요.

[청어람]

결국 주복이 가진 한계는 지속기간에 있는것 같습니다. 반짝 인기의 주복 보다는 판상형아파트가 장래성은 꾸준히 있다봅니다.

[청어람]

하지만 파크뷰는 정말 다릅니다. 출근길마다 보는데 정말 그 위용이 장난이 아니더 군요. 짬을 내어 사진찍어 올리겠습니다.

[rbsasd]

울산은 앞으로 주복이 판을 칠거같은 예감이 드네요

[타잔]

울산의 실태랑은 안맞는거 같습니다. 윗글은 타워팰리스같은 서울 강남이야기군요. 울산은 어쩌면 주상복합이 아파트시장을 선도한다는 말도 있습니다. 무었보다도 주상복합은 도심지의 대지를 활용한다는 측면에서 정부가 오히려 주상복합에 대한 지원을 강화할 예정이라는 말도 어디서 보앗는데요..

[그래맨]

며칠전 서울에 갔다왔는데 가는길에 분당을 보니 타워형아파트들이 꽤 많더군요...보면서 감탄사가 나옵디다 견물생심이라는 말이 생각나네요 아마 울산도 멋진 주복들이 들어서면 살고 싶어지지 않을까요?

[청어람]

서울톨게이트부터 판교톨게이트전까지 정자동 일대는 정말 어마어마하죠? ㅎㅎ 그들중에 유일하게 판상형으로 지은 주상복합이 파크뷰입니다.

[essilo]

서울의 어느 큰 부동산 업자가 한말이 생각이 나네요... 주상복합?? 지방에?? 피식웃으며 서울의 주상복합과 지방은 달라요.. 서울의 돈은 주상복합에 살아도 전혀 부담을 느끼지 않는 돈이고 지방의 돈은 아마 다를걸요?? 서울에서 주상복합이 뜬다고 하니 지방에도 짓는 모양인데.. 아마 피볼걸요... 라고 하더군요