유박사, 전세사기사건에서 배워야 할 것

[긴생각빠른 행동]

유박사, 전세사기사건에서 배워야 할 것

〇 국가적인 재난이라고 표현하는 전세사기사건이 전국적으로 확산 되고 있는 것을 보면서 전세로 거주하는 사람은 물론 중고등학교에서도 가르쳐야 하고, 자기 집에서 살고 있더라도 알아두어야 할 필요성이 있어서 정리하고자 합니다. 선의의 건물주의 입장에서 문제를 바라보고, 후에 임차인이 조심해야 할 것을 제시하고자 합니다.

1. 선의의 임대인(건물주)

- 임대인을 무조건 사기로 해석하는 것은 무리가 있다. 계약기간이 만료되어 전세금을 반환해 달라고 할 때 새로운 세입자가 나타나지 아니하더라도 임대인은 전세금을 반환해 주는 것은 당연한 일이다. 하지만, 전세금을 반환할 수 있는 돈을 비축하고 있는 임대인이 드문 것이 현실이다.

- 이런 경우 전세임차인은 경매를 신청해서 전세금을 반환받도록 되어 있고, 잘하면 세입자도 집을 저렴하게 매입할 가능성이 높은 것이 현실이다. 다행인 것인 은행이 전세금반환에 대해서는 우선적으로 융자해 주고 있기 때문에 융자를 활용해서 해결할 수 있는 길도 열려 있다.

- 전세금 융자를 받아서 지불한 경우 건물주는 은행융자를 변제하고 차액을 반환해야 한다. 임차인을 믿고 전세금 전액을 임차인에게 돌려주어서 어려움을 당하는 착한 집주인도 있기 때문이다.

2. 전세 사기를 미리 방지하기

- 빌라와 오피스텔에서 전세사기가 주로 이루어 지고 있다. 국민 중 40%는 비아파트 유형의 주택에서 살고 있는 것이 현실인데, 이번 사건으로 신축빌라 건축이 어렵게 되어서 신축빌라가 줄도록 되어 있어서 또 다른 형태의 재앙이 될 것이다. 문제를 졸속으로 해결하려고 하다가는 지난 정부의 임대차 3법과 같이 또 다른 재앙이 될 것이다.

① 임차인의 입장에서 담보가치가 있느냐를 따져야 한다. 은행에서 융자를 실행할 때 감정가의 60〜70%까지 그것도 변제 할 능력이 있을 때 융자하는 것을 원칙으로 전세금액을 설정하는 것이 원칙이다.

- 전세의 개념정리를 분명히 해야 한다. 집주인이 임차인에게 돈을 받고 <차용하고 담보로 집을 제공한 것이고, 임차인은 집주인에게 돈을 빌려주고, 담보로 이자 대신 채무자의 집에서 거주하면서, 주택임대차보호법에 따라 전세금의 우선변제권을 보장받는 것이라고 정리해야 한다.

- 감정사들은 감정가를 편하게 산정하기 위해서 거래되는 시세를 참고한다. 아파트의 경우 거래가를 쉽게 알 수 있지만 신축빌라의 경우 거래된 전례가 없기 때문에 신축빌라를 건축업자와 부동산이 담합해서 1개의 전세금을 높게 책정하면, 그것이 기준이 되어, 전세사기 사건에서 주변 시세 보다 130%까지 설정되었다. 원래 빌라의 전세가율은 전세가율은 50~60%를 원칙으로 볼 때 이미 불행이 예고된 것이다.

- 부동산이 계속 오를 때는 문제가 없었지만 부동산가격이 하락되자 새로 전세를 들어올 사람이 없게 된 것이다. 거의 대부분의 빌라는 아파트와 다르게 떨어지는 것도 감안해야 한다. 은행역시 주변시세에 따른 감정가보다는 정책에 따라서 전세금의 90%까지 융자를 해주었기 때문이다.

② 등기부 등본을 100% 신뢰하지 말아야 한다. 전세를 계약하기 위해서는 본인 또는 부동산이 계약서 작성하는 그 자리에서 등기부 등본을 발급받아야 한다.

우선 임대인과 계약하고자 하는 건물 소유자가 일치하는지를 확인하고, 하자가 있으면(부동산 신탁회사, 근저당, 가압류, 압류, 처분금지 가처분등) 허락, 또는 해지한 뒤 계약을 해야 한다.

- 문제는 근저당과 매매이전은 즉시 효력이 있지만 전입신고와 확정일자로 발생하는 대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 발생한다. 전세사기 사건에서 등기부상 소유자와 전세입자가 계약한 “그 날에”에 노숙자에게 약간의 돈을 주고 명의를 이전하거나, 근저당을 설정하면 대항력이 후 순위가 되어서 전세금을 날리게 된 것이다.

이것을 막기 위해서 임대차계약서에 특약으로 더 이상 근저당을 추가하지 아니하기로 한다고 해도 전세금이 이미 건너간 뒤이기 때문에 돌이키는 것은 어려운 일이다. 또한 임대인의 의사와 상관없이 가압류와 압류도 가능하기 때문에 특약이 완벽한 해결책이 될 수 없다.

- 등기부상 기재가 없어도 체납된 세금이 모든 선순위 근저당이나, 주택임대차보호법상 보호받을 수 있는 임차보증금보다 앞서는 권리가 있는 경우도 있다.

현행법상 전세금을 완납한 뒤 집주인의 미납상태을 알아 볼 수 있기 때문에 전세계약 할 때 집주인에게 국세와 지방세 납입 증명서를 요구하여 확인 후 계약을 해야 한다.

③ 보험

- 부동산 중개업소가 보증보험에 가입했다는 증명서를 벽에 당당하게 걸어두고 계약을 할 때 안심시키는 도구로 사용하고 있다. 하지만, 그 내용을 자세히 살펴보면 1년 동안 그 업소에서 계약한 전체 하자 중에서 정해진 보험금액을 지급한다는 뜻이지 모든 하자를 다 지급한다는 뜻이 아니라는 것을 명심해야 한다.

- 전세보증보험에 가입해야 한다. 임차인이 집주인의 동의 없이 전세보증보험에 가입할 수 있다. 소유자가 법인인 경우 불가능한 것으로 알고 있지만, 특별법 제정으로 가입한지 여부를 확인해야 한다.

〇 결 론

- 집값 폭등의 원인을 윤희숙 전 의원은 “이념적 부동산 정책에 빠진 문재인 정부는 당시 시한을 정해놓고 무조건 임대차법을 통과시키라고 여당에 지시했다”며 “이로 인해 법안 심사도 제대로 하지 않고 졸속 통과시켰다”고 비판했다. 그는 “문 정부는 공급 부족으로 집값이 오르자 투기꾼 때문이라며 각종 세금을 때렸고, 이로 인한 집값 급등이 세입자에 전가된다고 하자 임대인을 죄인 취급하며 임대차법을 강행했다”고 했다.

- 윤 전 의원의 주장이 옳고 그름을 따지기 전에 전세 사기문제를 해결하기 위해서 임시 방편으로 해결하기 보다는 원칙을 지키변서 해결했으면 좋겠습니다. 다시 한번 느끼는 것은 사람이 노력해도 한계가 있고, 나쁜 사람을 만나지 아니하면 좋겠습니다.

[긴생각빠른 행동]

https://www.youtube.com/watch?v=iASFXBqmg6k

[긴생각빠른 행동]

"No More" 은 스페인의 팝송 "La Paloma" 이며 약150년이 된곡으로
"비틀즈" 의 "Yesterday" 와 함께 가장 많이 여러나라 언어로 레코딩 된 곡중 하나이다.

[긴생각빠른 행동]

더 이상 별빛에 감싸이는 당신의 머리카락을 볼수 없어요
더 이상 우리가 나누던 달콤한 키스를 느낄수 없어요
나는 눈을 감았고 내 마음은 분명히 기억 하고 있어요
천번의 안녕도 타다 남은 장작 불을 결코 끄지 못할거예요
( 후 렴 )
달링 당신을 사랑해요 그리고 내 마음은 영원 할거예요 우리가 예전에 알고 있던 사랑의 기억속에 있을 거예요 제발 내품 으로 돌아와요 우리는 함께 속해 있어요 내게 돌아와요 다시 내 연인이 되어 주세요 그리고 다시는 헤어 지지 말아요

더 이상 난 당신의 손길을 느낄수 없어요 더 이상 사랑의 빛이 당신의 어두운 눈동자를 빛나게 하는걸 느낄수 없어요 오! 어떻게 내가 나로 인해 당신이 슬픔에 빠지기를 바라겠어요
제발 우리 에게 내일은 없다고 말하지는 마세요