임차인 우선변제권(토지별도 등기사례)

[유건 파더]

1. 미등기건물의 우선변제권이 있는 임차인의 경우 강의에서 토지만 경매로 넘어간 경우 토지 낙찰금액에 대해

우선변제를 받을 수 있다고 들었는데요.

이경우 보통 임차인의 대항력 판단은 건물을 기준으로 하나 토지의 근저당권 등 말소기준권리하고 비교해서

우선변제권 우열을 가려야는지요??

2. 토지에만 근저당 설정 후 향후 건물 신축후 임차인이 들어온 경우 건물에대해 임차인이 선순위 대항력이 있어도 토지 근저당보다 후순위인 경우토지 낙찰금액에 임차보증금 우선변제 불가

1, 2번의 경우가 다른 판례인데 합의체로 바뀐것은 아니지요???

3. 건물과 토지가 동일한 소유자 토지의 근저당권을 설정으로 i)토지만 경매에 들어간 경우 ii)토지, 건물 일괄 경매들어간경우

임차인은 건물의 말소기준권리와 우열을 가려 대항력이 있는 선순위 임차인의 경우 낙찰금액에 대해 건물과 토지의 감정가액에 비례하여 임차보증금 배당, 미배당액은 낙찰금인수 ?? 맞는지?

4, 건물과 토지가 다른 소유자의 경우 토지에 대한 근저당으로 경매들어 간경우 건물의 임차인은 토지에 대한 낙찰금액에 대해 우선변제 가능?

위 사례를 어떻게 하면 구분이 쉬울까요??

[앤소니]

1.토지만 경매대상이고 건물은 경매에서 제외되었다면 토지낙찰자는 건물의 임차인을 신경써지않아도 됩니다. 그것보다 건물의 법정지상권성립여부가 중요하겠지요.
2.건물의 임차인은 토지낙찰대금에서도 배당받을 수 있으나, 건물이 신축되기전에 토지근저당이 먼저 설정되었다면 배당에서 후순위(소액임차인도 마찬가지)가 되겠지요. 단, 건물임차인의 대항력은 건물등기부를 기준으로 합니다. 1.2번이 충돌하는 판례라고 보지않습니다.
3.i)의 경우 토지만 경매대상이므로 위1의 답변을 참고하시고,
ii)의 경우 낙찰가를 토지와 건물의 감정가액으로 분리하여 배당합니다.

[앤소니]

4.건물과 토지가 다른소유자인 경우(보통 토지 또는 건물만 경매진행하죠)도 위의 답변1.2.3으로 판단하면 될 듯하네요.

이런 내용을 이론상으로 배우기보다 실제 사례를 찾아서 적용해보는 것이 이해가 빠릅니다.