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한국부동산투자개발연구원

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2011.9.28 (수)

한국부동산투자개발연구원 홈페이지(www.kridi.com)☜클릭   

●부동산 개발 프로젝트 접수

저희 연구원에서는 오피스텔, 도시형생활주택, 주상복합,공동주택 등 부동산 개발과 관련된 모든 분야의 프로젝트를 접수하고 있습니다.   

사업에 대한 타당성 분석에서 설계사 선정, 금융조달, 시공사 선정 및 마케팅 등 개발 사업 전 과정을 One-Stop 서비스로 진행하고 있으며, 30여개 건설사, 신탁사, 증권사, 리츠사 등 80여 개 출자 및 업무제휴사가 협력하여 프로젝트를 성공적으로 진행하고 있습니다.    

부동산 개발 사업을 준비하고 계시는 분들 뿐만 아니라 사업 진행 중 금융조달 또는 시공사 선정 등 개발과정의 일부 부문에 대한 도움이 필요하신 분들도 저희 연구원으로 연락 바랍니다.

연락처 : 한국부동산투자개발연구원 02-527-2900  

※ 부동산 개발 프로젝트 검토 또는 진행 중 중단(포기)한 사업에 대해서도 접수가 가능합니다. 

 ● 경기 / 시장환경 

■  유럽발 금융 쇼크 아파트 분양 시장 경고등 

-가뜩이나 얼어붙은 시장 상황에 경기침체 장기화 우려까지 겹치면서 분양을 미루는 업체가 속출하는가 하면 일부 업체는 가격을 낮추는 등 돌파구 마련에 부심하고 있음 . 특히 잇따른 분양 연기가 주택 공급 감소를 초래해 중장기적인 수급 불안을 초래할 것이라는 우려까지 제기되고 있음    

-산건설은 경기도 화성시 아파트 900가구의 분양 시기를 내년으로 늦춤. 수도권 분양시장이 워낙 침체돼 있는데다 아직 사업 인허가를 받지 못했기 때문이라고 회사 측은 설명. 이 회사 관계자는 "부동산 시장이 좋지 못해 예정대로 신규 물량을 분양하지 못하게 됐다"며 "내년에 시장 상황이 호전되면 분양에 나설 방침"이라고 말함 

-삼성물산건설부문도 이달 말 경기도 부천시 중동에 공급할 예정이었던 '래미안 부천 중동' 548가구의 분양 일정을 무기한 연기. 이 아파트는 부천시에서 10여년 만에 공급되는 래미안 브랜드 아파트인데다 분양가상한제가 적용돼 가격 경쟁력도 갖춘 단지로 평가되고 있지만 회사 측은 시장 상황을 감안해 내년으로 분양을 늦추는 것이 바람직하다고 내부 결론을 내린 것으로 전해지고 있음  

-현대건설은 오는 12월부터 입주가 예정된 서울 응암 힐스테이트의 일반분양 일정을 아직까지 확정하지 못하고 있음. 경기침체를 감안해 일반분양가를 낮추자는 시공사와 가격을 더 내릴 수 없다는 조합 간 갈등으로 예정대로 분양을 시작할지 미지수 . 현대건설은 또 지난해부터 일정이 연기됐던 충남 당진 송악 힐스테이트 역시 올해 내 분양에 나설지 여부도 결정하지 못하고 있음

■  두 개 이상의 건설사가 시공사로 참여하는 컨소시엄을 꺼리는 추세 

-재건축 · 재개발 조합들은 컨소시엄을 구성하면 건설사 간 경쟁이 약해져 조합원 이익이 줄어들 뿐 아니라 건설사들이 갖고 있는 인지도 높은 브랜드를 갖지 못해 집값에도 나쁜 영향을 미친다는 이유로 컨소시엄을 꺼리는 추세  

-입찰 제안서를 받은 경기도 안양 임곡3지구 재개발 조합은 컨소시엄 허용 여부를 놓고 논란을 벌이고 있음. 2000여가구를 신축하는 이 사업에는 GS건설 · 현대산업개발 컨소시엄과 대림산업, 두산건설이 참여 의사를 밝힘. 조합원 A씨는 "수주가 유력한 GS건설과 현대산업개발이 손을 잡았는데 조합에 유리한 조건을 제시하겠느냐"고 지적. 일부 조합원들은 컨소시엄이 참가하는 입찰을 반대하는 운동도 벌이고 있음. 장인성 임곡3지구 조합장은 "경쟁입찰에서 컨소시엄을 무조건 반대할 수는 없는 노릇"이라며 "조합원 투표에 따라 결정될 일"이라고 말함 

-입찰 조건에 컨소시엄 금지 조항을 내건 경우도 있음. 리모델링을 추진 중인 안양 호계동 목련2단지는 컨소시엄 업체의 시공사 참여를 금지. 이 아파트 관계자는 "컨소시엄 아파트는 유명 브랜드 대신 처음 듣는 통합 브랜드를 붙여 프리미엄 가치가 퇴색할 수밖에 없다"며 "공사비 산정이나 입주 후 하자보수에서도 문제가 있다는 의견이 많다"고 전함  

■  오래된 상가나 오피스 건물 도시형생활주택으로 개조하는 사례 증가     

-경기 침체 속에 상가나 오피스 임차인을 구하지 못해 전전긍긍하는 건물주들에게 도시형생활주택 개조가 대안으로 떠오른 것임 . 최 모씨(54)는 서울 동작구 상도동 지하 1층~지상 4층 상가주택 가운데 3~4층을 도시형생활주택으로 리모델링. 주변에 대학이 있다는 점을 감안해 공사비와 빌트인 가구비 등 1억4000만원을 들여 지난 3월 3~4층을 전용면적 13~16㎡ 도시형생활주택 12가구로 바꾸었음. 보증금 1000만~2000만원, 월세 50만~55만원에 임대를 놓자 전 가구 계약이 완료. 대학생과 직장인 수요로 금세 채워졌다. 덕분에 초기 투자비 1억4000만원은 보증금으로 충당했고, 연소득이 7200만원 늘었음  

-공실이 많던 오피스빌딩을 소형주택으로 바꾸는 사례도 있음. 대구 동인동 상업지역에 위치한 지상 10층 규모 오피스빌딩은 지방도시 경기 침체로 주변 중소업체들이 하나둘씩 문을 닫으면서 공실률이 올해 초 들어 70%에 이르렀음. 박씨는 30억원을 들여 오피스빌딩을 1~2층 상가와 오피스텔 8실과 도시형생활주택 104가구로 리모델링 공사. 주변 공인중개업소 관계자는 당초 40억원 정도였던 빌딩 시세가 리모델링을 마치고 나면 80억원으로 상승할 것이라고 추산했다는 전언 

-공실률이 높은 상가나 오피스빌딩이 도시형생활주택으로 변모해 가치를 끌어올리는 데 성공하는 것은 불경기 속에 상가 임대 수요는 줄고 있지만 1~2인 가구 증가로 거주 수요는 지속적으로 늘고 있기 때문임 

■  강남권 재건축아파트 평균 가격 10억원 아래로 떨어져 

-부동산 1번지는 강남·서초·송파 등 강남 3구 재건축 아파트 가격은 평균 9억9524만원으로 지난해 11월 이후 10개월 만에 10억원대가 무너졌음. 강남권 재건축아파트 가격은 지난해 10월부터 오름세를 보인 뒤 올해 3월에는 10억2469만원까지 올랐음. 그러나 정부가 3·22 대책을 발표하면서 DTI 규제를 부활하고 나서는 하강곡선을 그림. 7월 말에는 가격 바닥인식이 확산하면서 반짝 상승세를 보이기도 했지만 지난달 미국 신용등급 하락 이후 다시 내림세로 돌아섬  

-최근 5주간 강남 3개 구 재건축 아파트 가격을 보면 평균 10억400만원에서 9억9524만원으로 876만원(0.87%) 하락. 특히 강남구가 9억5560만원에서 9억4073만원으로 1487만원(1.56%) 떨어져 하락폭이 가장 큼 

-부동산1번지 채훈식 부동산연구소 실장은 “부정적인 부동산 시장 상황과 미국·유럽 금융위기 등 대내외적인 경제상황의 비관적인 분석이 해소되지 않는 한 좀처럼 가격을 회복하기는 어려울 것 ”이라고 말함 

■  집값 급락 등 ‘2008년 리먼사태 재현’ 우려 

-글로벌 금융위기를 촉발시켰던 리먼브러더스의 파산 직후인 2008년 9월과 10월에는 서울과 신도시, 수도권, 전국 등의 매매가격의 변동률 폭이 작았지만 시간이 지나면서 지역과 관계없이 하락폭이 커지면서 매매시장의 하락세가 이듬해 1월까지 두드러지는 모습을 보임 

-때문에 부동산 시장에서는 올해도 이 같은 현상이 지속될지 주목하고 있음. 유럽발 재정위기가 본격적으로 확산되기 시작한 올해 8월 이후 서울과 신도시, 수도권, 전국 등 매매가격이 상승세였던 곳은 보합 내지 하락세로 돌아섰고, 하락세를 보이던 지역의 낙폭은 확대되는 모습을 보이고 있기 때문 

-일단 전문가들은 유럽발 재정위기에 따른 국내 금융시장 불안으로 인한 부정적인 영향이 불가피할 것으로 내다봄. 다만 예전의 학습효과로 인해 느끼는 충격파는 다소 완화될 수 있다는 분석 

-전문가들은 그러나 유럽발 재정위기로 촉발된 금융시장 불안이 지속·확산될 경우 부동산 시장에 악영향을 주는 것은 피할 수 없다고 입을 모음. 부동산 시장과 금융시장은 과거 대체재였지만 최근에는 부동산 시장과 금융시장이 동조화 경향이 강해진 데다 2008년보다 정부가 개입할 수 있는 여지가 크게 줄었다는 이유에서임. 신한은행 이 팀장은 "주식시장 하락은 펀드 등을 통해 목돈 운영을 하는 경우가 많으므로 수익률이 낮아지면 그만큼 부동산 구매력도 감소돼 부동산 시장에도 악재로 작용할 것 "이라며 "환매를 하려고 해도 기다려야 하기 때문에 올해 4·4분기까지는 부동산 시장이 살아나기가 쉽지 않을 것"으로 전망함    

●  정책 / 제도

■  도시개발사업 토지 대신 건축물로도 보상받을 수 있는 입체환지 제도 도입 

-도시개발법 개정안은 입체환지 제도를 본격 도입함. 지금까지 도시개발사업으로 토지를 수용당하면 보상비 대신 인근지역 등의 땅을 받는 환지가 가능했으나 아파트 등 신축 건물을 받을 수 있는 입체환지 방식은 시행되지 않아 낙후된 도심개발에 한계가 있다는 지적이 많았음 . 국토부 관계자는 "입체환지가 이뤄지면 주민 재정착률이 높아져 원주민 공동체가 유지될 수 있고，고밀 복합개발이 가능해져 도시 재생사업이 활성화될 것"이라며 "강제수용과 달리 보상비용이 발생하지 않아 초기 투자비도 줄어든다"고 설명 

-개정안은 도시개발사업 때 수익성이 낮은 지역과 높은 곳을 묶어 개발하는 결합개발도 신설함. 이에 따라 문화 · 체육 · 생태 · 복지 등 비수익적 공익사업이나 지역현안 사업 등이 필요한 지역과 수익창출이 가능한 지역을 같은 구역으로 지정해 개발할 수 있게 됨  

-개정안은 LH(한국토지주택공사) 등 공기업에서 환지방식 사업에 적극 참여할 수 있도록 사업관리비용을 책정할 수 있는 근거를 법에 마련. 또 원주민의 주거안정을 위해 임시주택에 주민을 우선 이주시킨 후 순차적으로 지역을 개발하는 순환개발 방식도 도입  

●  개발 / 분양 

■대구 다가구 주택 신축 붐 

-중소형 아파트 전세난과 함께 가격이 가파른 상승 행진을 이어가면서 '원룸이나 투룸' 또는 '빌라'로 불리는 소형 주택 신축이 급증하고 있는 것. 주택업계 관계자들은 "IMF 이후 아파트 공급 부족현상이 일어나면서 2000년대 초반 소형 주택 신축 붐이 일어났다"며 "아파트 공급이 급감해 이 같은 현상은 당분간 이어질 것"이라고 말함 

-올 들어 지난 6월까지 대구에서 허가를 받은 다가구 주택은 1만327가구, 지난 2009년 상반기 3천383가구에 비하면 3배 이상 급증. 지난해 상반기에는 5천454가구가 허가를 받았음 

-주차장 허가 기준이 완화된 도시형 생활주택(원룸형)도 올 상반기 671가구가 허가를 받아 지난해 상반기 339가구에 비해 두 배 이상 증가. 이 같은 소형 주택 신축 붐은 아파트 가격 상승이 직접적 원인임 

-2007년 이후 미분양 사태와 금융위기로 아파트 신축이 급감하면서 지난해 하반기 이후 아파트 가격이 상승행진을 이어가고 있기 때문 . 특히 전 지역에서 일고 있는 소형 아파트 전세난은 소형 주택 신축 붐을 부채질하고 있음 

-통상 아파트 건축에는 최소 2, 3년이 걸리지만 다가구 주택은 3~6개월이면 부지 매입에서 입주까지 가능함. 따라서 공급이 수요를 따라잡지 못하는 일시적인 '전세난 틈새 시장' 속에서는 다가구 주택이 대안 주택으로 인기를 끌게 됨 

-그러나 소형 주택은 지난해 이후 급격하게 늘고 있어 '공급 과잉' 우려도 높아지고 있음. 특히 이면도로에 주로 들어서는 다가구나 도심형 생활주택은 주차난과 난개발 등으로 도심 주거 환경 악화의 주범이 될 가능성도 높음

■  한 단지에 10만명 모여사는 ‘수직도시’시대 온다 

-세계 최고층 건축물인 '부르즈 칼리파'에는 아파트 900가구와 호텔 · 레지던스 304실,오피스 37개층,상업시설,위락시설 등이 있음. 한꺼번에 3만5000여명이 이 건물 안에서 생활할 수 있음. 현재 서울 역삼1동에 살고 있는 주민이 총 3만5000여명. 대지면적 2만2000㎡짜리 초고층 건축물이 강남대로,선릉로,봉은사로,역삼로로 둘러싸여 있는 면적 265만㎡짜리 도시와 같은 역할을 하는 것. 초고층 빌딩은 작은 도시 역할을 수행함. 옆이 아닌 위로 뻗은 수직도시. 이른바 '콤팩트시티(compact city)'임 

-콤팩트시티는 토지 이용의 효율성을 높임. 복합 개발을 통해 직주근접이 가능함. 이동시간을 절감할 수 있고 교통 및 환경비용을 아끼는 효과를 냄. 랜드마크로서 도시 이미지 제고에 기여한다는 것도 장점. 저층 위주의 산재 개발이 아닌 고층의 밀집 개발을 통해 지상에 풍족한 녹지공간을 제공할 수 있음 

-공학기술의 발전으로 2015년에는 1000m，2025년에는 2000m，2050년에는 4000m의 건축물을 지을 수 있을 것으로 전망됨. 전문가들은 1000m가 넘는 극초고층 수직도시에 대한 구상을 이미 10년 전부터 구체적으로 세워왔음 

-이 구상안에 따르면 초고층 건물은 더이상 도시의 일부분이 아님. 그 자체가 인구 10만명 이상을 수용하는 하나의 수직도시임. 이곳에는 주거공간뿐만 아니라 경찰서,소방서,동사무소 등 관공서가 들어섬. 마트，백화점，놀이터，공원 등 생활편의 시설도 기존 수평 도시와 동일하게 지어짐

■ 양재동 파이시티 복합유통센터 사업 본궤도 올라 

-양재동 복합유통센터 사업은 경부고속도로 만남의 광장 옆 9만6000㎡규모 화물터미널 용지에 오피스빌딩과 백화점, 쇼핑몰 등을 조성하는 총사업비 2조4000억원에 달하는 대규모 PF사업임 

-현재 양재동 복합유통센터 사업은 총769만㎡ 중 오피스빌딩 3개동(연면적 36만㎡) 쇼핑몰13만㎡) 물류시설(26만㎡) 등으로 구성될 예정 

-포스코건설은 이 중 오피스빌딩과 쇼핑몰을 앞으로 6개월 안에 선매각하기로 하고 매입자를 물색 중. 물류시설은 착공 이후 매각됨 

-금융권 관계자는 “포스코건설은 회생계획안 인가 시점부터 6개월 안에 관련시설 매각에 성공해야 한다”며 “선매각만 완료되면 향후 현금 수익 중 90%가 확정되는 것으로 사업성공의 핵심변수”라고 설명 

■  혁신도시의 토지 분양율이 평균 57%에 달해 

-국토해양부에 따르면 8월 말 현재 전국 10개 혁신도시의 토지 분양률은 평균 57.6%에 달한 것으로 집계됨 

-국토부 관계자는 “혁신도시 토지 분양률은 올해 초까지 저조했으나 최근 공공기관 사옥의 착공이 늘고, 지방 개발 호재가 증가하면서 분양률이 서서히 회복세를 보이고 있다”고 말함 

-혁신도시 중에서는 전북혁신도시의 분양 대상 토지가 787만3000㎡ 가운데 710만㎡ 팔려 가장 높은 90.2%의 분양률을 보였음. 또 부산혁신도시는 분양 대상 면적 23만5000㎡ 가운데 19만5000㎡가 분양되며 83%가 팔렸음. 광주전남·경북혁신도시의 분양률도 57.7%로 과반수를 넘었음 

-그러나 대구혁신도시는 분양 대상 219만9000㎡ 가운데 58만3000㎡로 26.5%만 팔리는 데 그침. 충북(33%), 경남(39.7%), 제주(41.8%)도 판매율이 절반 이하로 저조한 편이었음 

■  전북지역 미분양 아파트 감소 

-매매가격 상승과 함께 아파트 거래량이 늘어나면서 미분양아파트도 크게 줌. 지난 2009년 초반때까지만도 5000호에 육박하던 미분양아파트는 그 해 4분기 이후부터 점차적으로 줄더니 지난 7월말 현재 639호에 불과했음. 무려 80% 가량 감소한 수치 

-최근 도내 아파트 가격 상승을 부추긴 가증 큰 원인 중 하나는 공급물량 감소 및 인구유입을 꼽음. 올해 아파트 입주물량(입주예정분 포함)은 6018호로 작년에 이어 부진했음. 또 군산의 경우 지난해 현대중공업, 두산인프라코어 등 대기업을 비롯한 다수의 협력업체들이 본격적으로 가동하면서 인구가 꾸준히 유입되고 있음 

-군산과 익산의 경우 각각 새만금과 국가식품클러스터 개발 등의 호재가 가세하며 가격 상승을 부추겼음. 전주(완주 포함)도 혁신도시 개발과 기업유치 증가 등이 호재로 작용했음. 또 지난 수년간의 상승흐름을 배경으로 아파트 가격이 추가적으로 오를 것이라는 기대감이 높아진 것도 한 원인 

-도내 부동산 전문가들은 대체로 향후 입주물량 등을 고려할 경우 당분간 상승흐름이 이어질 것으로 전망하고 있음 . 도내 주요 시,군의 인구증가로 주택 수요가 늘어나고 있지만, 올 4분기 및 내년도 입주예정물량이 부족한 실정이기 때문 

■  분양시장에 ‘착한 분양가’가 유행 

-신규 분양 아파트의 분양가가 주변 시세와 비슷하게 책정되던 흐름을 넘어 이제는 주변 시세보다 저렴한 분양가로 승부를 거는 사례가 속속 등장하고 있음  

-이런 흐름은 분양 시장이 철저히 실수요자 위주로 개편된 데 따른 대응으로, 특히 최근 글로벌 재정위기 등으로 주택 구매 심리가 악화되는 흐름 속에서 가격 경쟁력을 갖춰 수요자들을 유인하려는 건설사들의 포석이 깔린 것으로 분석됨 . 동시에 초기에 계약률을 크게 끌어올려 분양 기간을 대폭 단축하려는 의도도 작용한 것으로 보임 

-자칫 신규 분양 아파트가 미분양으로 남을 경우 이를 소진하기 위해 할인분양 등 미분양 판촉기법을 도입할 수밖에 없어 애초에 저렴한 가격으로 공급하는 것이 보다 유리할 수 있다는 판단  

-26일 건설업계에 따르면, 래미안 전농 크레시티는 당초 3.3㎡당 평균 분양가 1600만~1700만원대로 책정될 것이라는 예상을 뒤엎고, 인근 시세보다 분양가가 낮게 책정됐음 

-대우건설은 ‘서수원 레이크 푸르지오’의 3.3㎡당 분양가를 740만원대로 책정, 사실상 서울의 3.3㎡당 평균 아파트 전셋값인 757만원 보다 낮게 공급키로 했음. 특히 이같은 분양가는 2009년 입주한 인근 아파트 들의 분양가에 비해 3.3㎡당 200여 만원 하락한 수준임 

-이런 흐름은 분양을 앞둔 단지들에서도 감지되고 있음. 일반분양가 책정을 둘러싸고 조합과 시공사 간의 의견 차이로 1년 이상 사업이 지연됐던 왕십리뉴타운 2구역은 일반분양 지연의 가장 큰 원인이던 일반분양가가 3.3㎡당 평균 1950만원에서 결정됨에 따라 이르면 내달 일반분양이 이뤄질 전망

  ●  투자 / 재테크

■  무늬만 원룸인 고시원 주의

-등기부 등본상 고시원인 '무늬만 원룸'이 늘면서 전세난에 원룸을 얻은 세입자들이 대출받는 과정에서 황당한 일을 겪고 있음. 고시원을 원룸으로 리모델링한 후 관할 구청에 용도 변경 신고를 하지 않거나 건물 사용 승인 이후 도시가스를 연결해 원룸으로 사용하는 등 불법이 자행되고 있기 때문  

-고시원이 밀집한 서울 관악구에서는 이 같은 불법행위가 두드러짐. 관악구 일대 중개업소 등에 따르면 이 지역 고시원의 70%가 원룸으로 리모델링되거나 없어짐. 반면 소방방재청의 통계상엔 2010년 652개이던 고시원이 2011년(8월 기준) 810개로 되레 늘었음. 원룸을 신축하고 고시원으로 건축물 인·허가를 받은 불법 건물이 그만큼 많다는 뜻 

-건물주들이 이처럼 불법을 자행하면서까지 고시원으로 인·허가를 받으려 하는 이유는 뭘까. 우선 주차기준 등의 규제에서 고시원이 원룸보다 자유롭기 때문이란 분석 

-고시원 주차기준은 134㎡(이하 전용면적)당 1대, 원룸은 60㎡당 1대. 248㎡의 건물을 짓는다고 가정할 때 고시원은 차량 2대를 수용할 수 있는 공간만 갖추면 되지만 원룸은 두배인 4대가 주차할 수 있어야 한다는 것. 고시원과 달리 원룸은 건축선(도로와 접한 부분에 있어서 건물을 지을 수 있는 선)에서 1m 후퇴해 지어져야 함

● 제목 : 세종시와 부동산 투자 [CCIM한국협회 자료제공 02)2052-8005]  

● 금일 연재내용

    - 공무원 및 국책연구기관 등 이전계획

 

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 서울시 강남구 역삼동 702-2 삼성제일빌딩 한국부동산투자개발연구원(주)

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