자주 등장하는 경매 용어들

[호빵맨]

자주 등장하는 경매 용어들

* 가압류 : 금전 채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 장래에 실시할 강제 집행이 ..불능이되거나 현저히 곤란할 염려가 있는경우에 미리 채무자의 현재의 재산을 압류하여 확보 ..함으로써 강제집행을 보전함을 목적으로 하는 명령 또는 그 집행으로써 하는 처분. * 가등기 : 본 등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 완비하지 못한 경우에 장래 ..그요건이 완비된때에 행하여질 본등기를위하여 미리 그순위를 보전해두는 효력을 가지는 등기. * 가처분 : 금전 채권 이외의 특정물의 급여, 인도, 기타의 특정의 급여를 목적으로 하는 청구권의 ..집행, 보전을 목적으로 하고 혹은 쟁의있는 권리 관계에 관하여 임시의 지위를 정함을 목적으로 ..하는 재판 혹은 그 집행으로서 행하는 처분. * 감정평가 : 감정평가기관이 집행법원의 평가명령에따라 부동산의 가치를 금액으로 환산하는것. * 강제경매 : 부동산 및 선박에 대한 강제 집행의 한 방법으로 채무자의 부동산 또는 선박을 압류 ..환가하여 그 매각대금에서 압류 채권자나 배당요구 채권자의 채권의 만족을 얻을 목적으로 하는 ..강제집행절차. * 공동입찰 : 2인 이상이 출자하여 입찰하는 것. * 공시송달 : 당사자의 주소, 거소 그밖의 송달장소를 알 수 없는 경우나 외국으로 촉탁 송달을 할 ..수 없거나, 촉탁을하여 보아도 목적을 달할 수 없는 것이 예측되는 경우 송달할 서류를 어느때나 ..교부할 뜻을 법원의 게시공고란에 게시하여 송달하는 방법. * 공유자우선매수권 : 공동소유로인해서 지분이 나누어진 부동산의 일부가 경매신청이 되었을 때 ..소유권 분쟁을 방지하기 위해서 공유자는 집행관이 매각 기일을 종결시키기 전까지 매수 청구를 ..할 수 있는 권리. * 공유 : 여러명이 같은 부동산의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 공동소유의 형태. * 구분소유권 : 1 동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 ..그 각 부분의 소유권. * 개별(분할)매각 : 대지 한 필지, 건물 한동 등 개별적인 부동산에 대해 감정한 후 개개의 물건에 ..대해 최저매각가격을 정하여 하는 매각방법. * 경매취하 : 채무자가 경매신청자의 채권을 변제하는 등의 사유가 있을 때 경매 신청자가 법원에 ..대해 경매절차의 취소를 구하는 의사표시. * 매각불허가결정 : 부동산 경매절차에있어서 매각기일로부터 7일이내에 법원이 경매절차에 결격 ..사유가 있을 때 최고가 매수 신고인에 대하여 경매 부동산의 소유권 취득의 허가를 하지 않는 ..법원의 집행처분. * 매각허가결정 : 부동산 경매 절차에 있어서 매각기일로부터 7일 이내에 법원이 최고가 매수 ..신고인에 대하여 경매부동산의 소유권을 취득시키는 집행처분. * 매각허가확정 : 매각허가결정일로 부터 7일 이내에 이해 관계인의 이의 신청(즉시항고)이 없을 ..때 법원에서 확정을 하며 잔금납부의 기점이 됨. * 농지취득자격증명(농취증) : 전 · 답 · 과수원 용지 등의 농지를 경매로 취득할 경우, 최고가매수 ..신고인이나 차순위 매수신고인이 목적물 소재지 시 · 군 · 구로부터 발급 받아 법원에 제출해야 ..하는 농지법 제8조 제4항에 의한 소유권이전등기에 필요한 증명서. * 대항력 : 이미 성립한 권리 관계를 타인에 대하여 주장할 수 있는 권리로서, 주택 임차인의 경우 ..인도와 주민등록을, 상가건물임차인 경우 인도와 사업자등록신청을 하면 대항력이 인정된다. * 명도소송 : 건물 소유자가 불법 점유자를 상대로 건물을 명도해 달라고 하는 소송. * 배당 : 매각 대금 납부 후 2-3주 내에 관련 이해 관계인(임차인, 채권자 등)에게 매각 대금에서 ..법적 규정에 따라 분배하는 것 * 변경 : 경매진행절차에 있어서 변경사항(권리변동, 새로운 사항의 추가, 조건 변경 등)이 발생할 ..때 법원의 직권으로 매각기일을 바꾸는 것. *  새매각 : 매각을 실시하였으나 매수인이 결정 되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시..하는 경매 * 소제주의 : 경매부동산에 있는 권리 및 임대차관계가 경매로 매각되었을 때 소멸, 말소되는 것 * 소액보증금 : 주택임대차보호법 제8조, 상가건물 임대차보호법 제14조에 따라 매각 대금에서 ..최우선으로 보호받을 수 있는 임차보증금. * 압류 : 금전채권에 관한 강제집행의 착수로서, 집행기관이 우선하여 채무자 재산의 사실상 또는 ..법률상의 처분을 금지하기 위해 행하는 강제행위, * 연기 : 채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청과 동의 아래 지정된 매각 기일을 다음 기일로 ..미루는 것. * 인수주의 : 경매 부동산에 있는 권리 및 임대차 관계가 경매로 매각이 되어도 소멸되지 않고 ..매수인이 인수해야 되는 것. * 인도명령 : 소유자, 채무자, 점유자등을 대상으로 부동산 점유권을 인도받기위해 경매법원의 ..명령에 따라 매수한 부동산을 인도받을 수 있도록 강제집행 할 수 있는 명령. * 임의경매 : 채권자가 저당권, 전세권, 가등기권 등에 의한 담보물건을 금전으로 환가받기 위해 ..부동산 소재지의 관할법원에 매각을 의뢰하는 것. * 일괄매각 : 여러개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려할 때 같은 사람에게 매수하게 ..하는 것이 상당하다고 인정될 때 여러 개의 부동산을 하나의 경매 절차에서 매각하도록 진행 ..하는 것(↔개별매각). * 유찰 : 매각기일에 매수신고인이 없는 경우. * 저당권 : 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 채권자가 관념적으로 지배하여 채무자가 ..변제를 하지 않는 때에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리. * 재매각 : 매각허가 결정이 확정되어 매수인이 결정되었음에도 불구하고 그가 대금을 지급하지..아니하였기 때문에 실시되는 경매 * 재항고 : 항고가 기각 또는 각하되었을 때 상급법원에 불복을 제기하는 것 * 재개발 : 도시재개발지역으로 지정된 구역내의 토지의 합리적이고 효율적인 고도 이용과 도시 ..기능을 회복하기 위하여 도시재개발법이 정하는 바에 따라 시행하는 건축물 및 그 부지의 ..정비에 관한 사업. * 재건축 : 집합건물에 있어서 건물건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부멸실된 ..경우 그 건물을 철거하고 그 대지위에 신건물을 건축하는 것. * 제시외 물건 : 감정평가서에 조사된 부동산 내역에서 미등기상태의 증 · 개축된 부분이 있는데 ..이러한 부분을 경매실무용어로 제시외 물건이라 표시한다. * 지상권 : 공작물(주로 건물, 기타교량, 터널 등)이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 ..사용할 수 있는 권리. * 차순위 매수신고인 : 최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중에서 그 신고액이 최고가 매수 ..신고액에서 그 보증을 뺀 금액을 넘는 가격으로 입찰에 응한 후 법원에 이를 신고한 사람. * 최고가 매수신고인 : 입찰자 중에서 최저매각가격 이상 가격들 중 가장 높은 입찰액을 적어 ..신고한 사람. * 최저 매각가격 : 매각당일에 경매부동산을 그 가격보다 저가로 입찰할 수 없고 그 가격 또는 ..그 이상으로 입찰함을 요하는 기준 입찰 가격으로 이 금액 미만으로 입찰 액수를 적으면 무효 ..처리가 된다. * 특별매각조건 : 경매절차에 있어서 매각조건을 집행법원이 직권으로 특별히 정하는 것으로 재 ..매각시 20%의 입찰보증금 보관시키는 것, 매수인의 대금납부 지연시 연 25%의 지연 이자율을 ..적용하는 것 등이 있다. * 특별송달 : 평일 근무시간 중에는 송달이 안될 때 야간 또는 휴일에 하는 송달방법. * 항고 : 매각허가 또는 불허가 결정일 이후 7일내에 이해관계인 등이 그 결정에 대해서 불복이 ..있는 경우에 법원에 제기하는 것. * 확정일자 : 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 볍률상 인정 ..되는 일자. * 현황조사 : 경매 개시 이후 법원의 명령으로 집행관이 부동산의 현상, 점유 관계, 차임 또는 ..보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사하는 것.

아마 신매각과 새매각은 같은 용어인듯 합니다. 

경매 정보지는 여러 가지가 있으나 구성면에서 약간의 차이가 있을 뿐, 정보의 내용에는 거의 차이가 없습니다.

정보지의 구성

서부지원				입찰일 : 2004년 05월 25일 10:00

사건번호

2004-18458

물건종별

다세대

감정가

최저가

채권자

대한생명보험

보증금

75,000,000원

48,000,000원
(64.00%)

채무자

김경순

낙찰가

소유자

김경순

감정기관

대화감정

유찰회수

2회

감정일

2004/01/29

소재지/주변환경

임차관계

등기부상 권리분석

서울시 서대문구 남가좌동 361-51 402호
*연희중학교 북측인근
소규모다세대, 주택 밀집지역
버스정류장인근, 정방향토지
서측6m포장도로접합, 난방설비
철근콘크리트벽돌조 슬래브(평)

(방2)
박종혁 3000만
전입 2002.06.03
(방1)
최정숙 1800만
전입 2002.09.06
확정 2002.09.06
배당요구 2004.03.05

가압 2002.07.19
       대한생명보험
       1억2000만
       (강남지역본부)
강제 2004.01.18
       대한생명보험
       *청구액:34,555,022원

최종소유권이전 2002.04.03
발급일자:2004.02.02
*361-51 402호 등기임

면적/구조

경매진행결과

대지 27.91/273.6(8.44평)
일반주거지역
건물 55.08(16.66평)
(방3)
토지:30,000,000
건물:45,000,000
총 4층 중 4층
보존등기일:1992.04.25

2004.03.28 유찰
2004.04.28 유찰

1. 사건번호/채권/채무/소유

경매의 사건번호와 채권자, 채무자, 소유자를 기재한 부분으로, 채권자 대한생명보험, 채무자 김경순, 소유자 김경순임을 알 수 있습니다.

채권자인 대한생명보험은 채무자 김경순이 원금과 이자금의 지급을 성실히 이행하지 않음으로써 김경순에 대한 채권을 회수하기 위하여 2004타경 18458호로서 경매신청을 한 것입니다.

경매사건번호는 원칙적으로 '년도+타경+사건번호'순으로 표기되지만 대부분의 경매정보지는 '타경'을 생략하고 '-'으로 기재하고 있습니다.

하단의 유찰은 입찰보증금의 액수를 표시하는 것으로, 입찰보증금은 최초매각이나 신매각은 입찰금액이 최저매각가의 10%이지만, 전 매각에서 낙찰이 되었으나 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 재매각된 경우는 입찰보증금이 최저매각가의 20%가 되게 됩니다. 그러나 법원마다 약간의 차이가 있으므로 매각당일에 공고된 보증금액을 확인한 후 그에 상응하는 보증금을 납부해야 합니다.

2. 물건내역

매각부동산의 주소와 구조, 현황 및 토지, 건물의 감정가격과 감정일자가 기재된 곳입니다.

3. 면적(㎡)

매각부동산의 토지, 건물의 면적을 표시 하는 부분으로, 표시단위는 평방미터(㎡)가 원칙이지만, 일반인들에겐 평방미터(㎡)보다는 '평'으로 표기하는 것이 친숙하고 이해가 쉽기 때문에, 대부분의 경매정보지가 하단에 평방미터(㎡)를 평으로 환산하여 기재하고 있습니다.

평방미터를 평으로 바꾸는 방법 ☞ 평방미터 * 0.3025 = 평	평을 평방미터로 바꾸는 방법 ☞ 평 / 0.3025 = 평방미터
평방미터에 0.3025를 곱하면 평의 환산 값이 나오고, 반대로 평을 평방미터로 바꾸려면 평 을 0.3025 로 나누면 됩니다.

4. 감정평가액/최저매각가

상단의 75,000,000원은 감정평가액으로 최초매각가격이 되며, 우측의 48,000,000원은 최저매각가격을 뜻하는 것으로 이것으로 유찰 횟수를 가늠할 수 있습니다.
매각가격은 1회 유찰 시 마다 20%(법원에 따라 30%가 감액 되는 경우도 있음)씩 감액되므로
'최초매각가:75,000,000원(유찰) ⇒ 2차 최저매각가:60,000,000원(유찰) ⇒ 3차 최저매각가:48,000,000원(유찰)  이와 같은 과정으로 경매가 진행되었음을 가늠할 수 있습니다.

5. 성명-임차금-전입일

주거용 건물에 입찰할 때 가장 주의 깊게 확인해야 하는 부분입니다.
주택임차인에 대한 조사를 간과하여 매각 후 매각대금 외에 임차인의 보증금을 추가로 지급해야 하는 경우가 있는데, 이는 임차인에 대한 조사를 확실히 하지 않았기 때문입니다.
이 곳은 임대차에 대한 사항을 기재한 부분으로, 임차인 박종혁은 임대차보증금은 3000만원, 전입일자는 2002.06.03, 확정일자일은 없는 것을 확인할 수 있습니다. 임차인 최정숙은 임대차보증금 1800만원, 전입일자는 2002.9.6, 확정일자 2002.9.6 이며 2004.03.05일 배당요구한것을 알수있습니다.

경매 정보지 상에는 인수되는 임차인이 없고, 임차인란이 공란으로 되어 있어도 이를 맹신해서는 아니 되며, 반드시 동사무소에서 부동산등기부등본으로 점유자들을 확인해야 합니다.

6. 등기부상의 권리관계
매각부동산에 대한 등기부등본상의 권리관계를 기재한 곳입니다.
입찰자는 매각대금 외에 인수해야 하는 권리 일부를 부동산등기부등본으로서 확인할 수 있습니다.