매수인이 잔금지불을 이행하지 않는 경우 계약해제

매수인이 잔금지불을 이행하지 않는 경우 계약해제 <질문> 소장님! 안녕하세요? 저는 소장님께 공인중개사 사전교육을 받았던 사람입니다. 워낙 많은 사람을 교육하셔서 잘 기억이 안나실 것 같아서 저의 이름을 밝히지 않습니다. 교육이후 저는 아직 사무실을 개업하지 못하고 공부만 계속하고 있습니다. 뭔가 자신이 없어서요 저를 잘아시는 분께서 제가 공인중개사랍시고 질문을 해왓는데 아는 것이 있어야지요 공부를 열심히 했지만 답변에 자신이 없어서 소장니께 재 질문을 드려봅니다. 2006년 6월 15일 A씨가 대방동의 단독주택을 B에게 팔았습니다. B는 계약금은 계약당시 지불하였고 중도금도 약속한 날짜에 어김없이 치루었습니다. 그런데 잔금지급일이 7월 20일인데 지금까지 아무 연락도 없이 잔름을 지불하지 않고 있습니다. 몇 차례 연락을 취해 보았지만 전혀 연락이 되지 않고 있는 상태입니다. 현재 다른 사람이 더 좋은 조건으로 집을 사겠다고 하고 있습니다. 이 경우 B와의 계약을 해제 할 수 있는지요? 죄송합니다, 제가 찾아 뵙고 질문을 드려야 하는데 ..... <답변> 반갑습니다. 인터넷상이라 아름을 밝히지 않았지만 그 이후 전화를 주셔서 고맙게 생각합니다. 공인중개사의 길은 멀고도 험한 길입니다, 공부는 어느 누구보다도 많이해야 하고 시장의 상황은 밥먹고 살기가 어렵다고 한숨만 쉬고 있는 상황입니다. 그러나 이럴때일수록 미래를 대비하여야 합니다. 전문가가 되기위한 계속적인 공부는 공인중개사에 있어서 필수적 상황입니다. 남의 소중한 재산인 부동산을 다룸에 있어서 실수는 엄청난 타격을 받게되므로 실수를 하지 않기 위해서는 항시 연구하고 탐구하는 자세가 필요하다고 봅니다. 먼저 매도인은 매수인에게 전달할 소유권이전에 필요한 서류가 준비되어 있는 상태이므로 일정기간 내에 잔금을 지불하는 즉시 이를 교부 하겠다는 내용을 통보하고 일정기간 후에도 잔금을 지불하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 유효하게 성립된 계약을 해제할 수 있는 경우는 채무불이행으로 인한 이행지체, 이행불능, 불안전이행 등의 경우와 당사자간의 계약시 특별한 약정에 의하여 해제 사유를 특약한 경우에만 가능합니다. 질문하신 경우는 매수인이 잔금을 약속한 날짜에 지급하지 않은 경우로서 이행지체에 해당한다 할 수 있겠습니다, 이러한 이행지체로 인하여도 계약 해제권이 발생하지만 그렇다고 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 계약에 의한 채무불이행으로 이행지체에 해당하는 경우에는 상당기간을 정하여 이행을 최고하여야 하고 만일 그 기간내에 이행을 하지 않으면 계약을 해제할 수 있게됩니다. 만약 그 기간중에 매수인이 잔금 지불의사가 없음을 분명히 한 경우에는 즉시 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 질문의 경우에는 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 준비해 놓고 매수인에게   1주일 정도의 기간을 주면서 잔금을 지급하라고 요구하여야 합니다. 이러한 사항은 증거를 명백히 할 수 있는 문서로 통보해야 하므로 내용증명우편을 이용하여 잔금지급일 현재 소유권 이전등기에 필요한 서류일체를 준비 해놓고 있으므로 일정기간(역 1주일 정도)내에 잔금을 납부하지 않을 경우에는 별도의 해제통보 없이 계약을 해제한다는 내용을 포함하여 매수인에게 발송하는 것이 좋습니다. 시간이 지났지만 지금이라도 내용증명 우편으로 이행을 최고하여야 하며 이런 절차에 의하여 적법하게 계약을 해제한 후에는 새로운 매수인에게 주택을 다시 매도하시면 됩니다. 좀 복잡하긴 하지만 이후에 발생하는 손해에 대한 부분이나 위약부분에 관한 사항은 계약시 약정을 하였다면 약정과 같이 조치하면 되겠으나 그렇지 못할 경우네는 별도의 조치로 청구해야 할 것으로 사료됩니다. 충분한 답변이 되었는지 모르겠군요 시간이 나시면 사무실에 들러 주시기 바랍니다, 감사합니다,