신도시/택지개발지구/토지구획정리지구/도시개발사업지구 구분

[Thomas]

출처:조인스랜드2007/1/8

지난해 말 어느 날 오후, 중앙일보조인스랜드로 한 통의 전화가 걸려왔습니다. “제가 인천의 ○○토지구획정리지구 내에 있는 아파트에 투자하려고 하는데, 대체 토지구획정리지구가 뭐죠?”

각 지구별로 투자 여건 달라

자신을 그저 ‘경기도에 사는 투자자’라고만 밝힌 이 독자는 토지구획정리지구의 아파트를 분양받고 싶은데, 토지구획정리지구라는 것이 흔히 말하는 택지개발지구와 같은 것이냐고 물었습니다.

본사에는 이런 전화가 심심찮게 걸려옵니다. 이런 저런 ‘지구’가 많아 헷갈린다는 것입니다. 실제로 택지 조성과 관련된 지구는 신도시, 택지개발지구, 토지구획정리지구, 도시개발사업지구 등이 있습니다.

이 같은 ‘지구’ 내 아파트 등에 투자할 때는 반드시 그 지구의 성격 등을 잘 살펴봐야 합니다. 각 지구마다 분양권 전매 제한 기간 등 ‘투자 여건’이 모두 다르기 때문입니다.

가장 많이 알려진 것이 신도시와 택지개발지구입니다. 우선 택지개발지구는 정부가 도시의 주택난 해소를 위해 대규모 주택을 지을 수 있도록 지정한 구역(개발이 완료된 지역 포함)을 말합니다. 주로 도시 외곽에 많습니다.

신도시는 자족기능 갖춘 택지지구

택지개발지구는 택지개발촉진법에 의해 건설교통부장관이 지정하고, 한국토지공사나 대한주택공사와 같은 공기업 등이 택지 개발을 진행합니다. 택지지구는 지구 지정단계에서부터 인구, 도로, 녹지시설 등이 철저히 계획돼 개발됩니다.

때문에 여느 주거지에 비해 주거환경이 쾌적한 편입니다. 수도권 일대 택지지구 내 아파트값이 주변 지역 아파트에 비해 강세를 보이는 이유도 바로 이 때문입니다.

일산신도시, 판교신도시처럼 신도시라 불리는 택지지구도 있습니다. 신도시는 ‘자족기능을 갖춘 택지지구’ 정도로 정의할 수 있습니다. 택지지구 중에서 자급자족할 수 있는 여건이 갖춰진 곳을 건교부가 신도시로 지정합니다.
면적이나 가구수 등이 정해져 있진 않지만 자족기능이 있다 보니 일반 택지지구에 비해 규모가 큰 편입니다.

신도시는 수도권의 경우 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동(1기 신도시)과 동탄ㆍ판교ㆍ김포ㆍ파주ㆍ광교ㆍ양주(2기 신도시)가 있습니다. 지방에서는 현재 대전서남부신도시와 아산신도시가 개발되고 있습니다.

최근 일부 지역에서 택지개발지구를 신도시(혹은 미니 신도시)라 부르는 곳이 있는데 이는 자치단체나 개발 주체가 홍보 등의 이유로 임의로 갖다붙인 것으로, 투자 때 주의해야 합니다.

철저한 계획 하에 개발

토지구획정리지구와 도시개발사업지구는 지방자치단체나 민간 건설업체 등이 개발을 주도하는 일종의 소규모 택지개발지구입니다. 택지개발지구와 같이 계획 하에 개발되지만 규모가 워낙 작은 곳이 많기 때문에 각종 기반시설이 잘 갖춰지는 택지개발지구를 연상하면 곤란합니다.

민간 건설업체가 주도하는 민간 도시개발사업지구는 개발 업체가 별도로 지구 이름을 만들어 사용하기 때문에 ‘○○지구’라고 표기하는 경우는 거의 없습니다. 인천의 한화 에코메트로, 충북 청주의 지웰시티 등이 민간 도시개발사업지구의 대표적인 경우입니다.

이 같은 택지 조성 관련 지구는, 각각 성격이 다른 만큼 투자 여건도 많이 다릅니다. 우선 서울ㆍ수도권 일대의 택지개발지구(신도시 포함)의 경우 현재 원가연동제, 채권입찰제 등이 적용됩니다.

원가연동제가 적용돼 아파트 등의 분양가가 주변 지역에 비해 다소 저렴하다는 장점이 있습니다. 그러나 아파트 분양권 전매에 큰 제약이 따릅니다. 전용 85㎡(25.7평) 이하의 중소형은 계약 후 10년, 전용 85㎡ 초과의 중대형은 계약 후 5년간 분양권을 팔 수 없습니다.

택지개발지구, 원가연동제 등 적용

물론 해외 이주, 직장 이전 등 분양권 전매제한 예외 사유에 해당하는 경우에는 해당 자치단체에 예외 사유를 증명하고 검인을 받아 거래하면 됩니다.

서울ㆍ수도권 이외 지역에 위치한 택지개발지구는 또 다릅니다. 원가연동제가 적용되는 것은 같지만 아파트 분양권 전매제한 기간에는 약간의 차이가 있습니다. 중소형은 계약 후 5년, 중대형은 계약 후 3년간 금지됩니다.

20만평 이하 택지개발지구의 경우에는 공급 물량 전부가 해당 지역 주민들에게 우선 배정됩니다. 즉 해당 지역 주민이 아니라면 청약통장 1순위자라 해도 1순위 청약 기회가 주어지지 않습니다. 이는 서울ㆍ수도권 지역은 물론 지방도 마찬가지입니다.

토지구획정리지구와 도시개발사업지구는 현재 원가연동제, 채권입찰제 등이 적용되지 않습니다. 때문에 이들 지구 내 아파트는 지구가 속해 있는 지역의 투기과열지역 지정 여부에 따라 분양권 전매제한 기간이 결정됩니다.

짝퉁 ○○지구 주의

투기과열지역으로 지정돼 있다면 중소형, 중대형 모두 입주 때까지 분양권을 팔 수 없습니다. 투지과열지역이 아니면 계약 후 바로 팔 수 있습니다.

그러나 분양가 등은 주변보다 비쌀 수 있습니다. 특히 민간 도시개발사업지구는 공익보다는 회사의 이익 창출을 가장 큰 목표로 하기 때문에 분양가 등이 턱없이 높게 책정되기도 합니다.

기반시설이 잘 갖춰져 있는 등의 이유로 택지개발지구 내 아파트가 큰 인기를 끌자 짝퉁(가짜) 지구도 생겨나고 있습니다. ‘○○지구 내 아파트’, ‘○○신도시 내 아파트’라는 선전 문구로 마치 정부가 조성한 택지개발지구여서 투자 이점이 있는 것처럼 광고합니다.

이런 경우는 대부분 해당 사업장이 위치한 지역 이름을 앞에 넣어 ○○지구나 ○○신도시라고 선전하는데, 의심이 가면 일단 건교부 홈페이지(www.moct.go.kr) 등을 통해 꼭 확인해보고 투자를 결정해야 합니다. 

각 지구별 특징
구분	사업 주체	특징	원가연동제， 채권입찰제	분양권 전매 제한 기간
신 도 시	중앙ㆍ지방정부，한국토지ㆍ대한주택공사， 지방 공기업	-택지개발지구 중 자족기능 갖춘 곳 한해 건교부 지정． -1기 신도시（분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동）， 2기신도시（동탄ㆍ판교ㆍ김포ㆍ파주ㆍ광교ㆍ양주）．	적용	-서울ㆍ수도권은 전용 25．7평 이하의 중소형은 10년， 전용 25．7평 초과 중대형은 5년간전매금지． -서울ㆍ수도권 외 지역은 중소형 5년， 중대형 3년간 전매 금지．
택지개발지구	중앙ㆍ지방정부，한국토지ㆍ대한주택공사， 지방 공기업， 민간 건설업체	-건교부장관이 지정． -20만평 이하의 경우 해당 지역 주민들에게 분양 물량 우선 배정．	적용	-서울ㆍ수도권은 중소형은 10년，중대형은 5년간 전매 금지． -서울ㆍ수도권 외 지역은 중소형 5년， 중대형 3년간 전매 금지．
토지구획정리지구	지방정부， 민간건설업체	-계획 하에 개발． -대부분 규모 작아생활편익시설 부족．	비적용	-지구 지역이 투기과열지역이면 중소형， 중대형 모두 입주 때까지 전매 금지． -지구 지역이 투기과열지역이 아니면 중소형， 중대형 모두 계약 후 전매 가능．
도시개발사업지구	지방정부， 민간건설업체	-민간 도시개발사업지구의 경우 분양가가 주변에 비해 턱없이 비쌀 수 있음．	비적용	-지구 지역이 투기과열지역이면 중소형， 중대형 모두 입주 때까지 전매 금지． -지구 지역이 투기과열지역이 아니면 중소형， 중대형 모두 계약 후 전매 가능．
＜자료：건설교통부＞