주택임대사업자 보증보험 의무가입 해야

[고구마]

주택임대사업자  보증보험  의무가입해야 한다.

올해 2021년 8월18일 부터는 기존의 등록 임대주택사업자도 의무적으로 전월세보증금 반환 보증보험에
가입해야 한다. 등록 주택임대사업자만 해당이 됩니다.


전국적으로 약 50만 명 정도 되고, 159만 채 정도가 등록이 되어 있다고 한다.
신규 등록임대사업자는 2020년 8월 18일부터 곧바로 시행합니다.
​몇 년 지나지 않아서 미등록 임대사업자도 보증보험가입을 해야 할지도 모릅니다.
당연히 그렇게 되겠지요, 왜냐하면
임대인의 보증금 반환책무는 임대사업자만 해당되는 건 아니니까요.
​
보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다.
기존에는 불안한 세입자들이 보험료를 전액 부담하고 가입했지만 앞으로는 임대사업자가 들어야 한다.
때문에 모든 임대사업자들은 한채당 수십만원에서 수백만원의 부담을 추가로 질 수밖에 없다.
경우에 따라 가계가 휘청일 정도로 부담이 커질 수 있다.

다만 모든 임대사업자들이 생계에 타격을 입을 만큼 부담이 커지지는 않는다는게 국토부 입장이다.
보증료가 집주인의 부채비율과 신용등급에 따라 다르게 산정되기 때문이다. 국토부에 따르면
주택도시보증공사(HUG)의 공동주택 보증보험 보증료율은 보증금의 0.099∼0.438%(개인사업자 기준)다.
집주인의 신용도가 높고 해당주택의 부채비율이 60% 이하여서 세입자가 추후 보증금을 돌려받는게
큰 문제가 없다면 0.099%의 보험료율이 적용되지만, 이와 반대로 집주인의 신용도가 낮고
주택의 부채비율이 100%를 넘으면 높은 보험료율이 적용돼 그만큼 임대인의 부담이 커진다.


현재 기준에 따르면 주택이 가압류 등에 걸려 있거나 부채비율이 과도하게 높으면 보증보험 가입이
제한된다. 새로 임대사업자로 등록하려는 집주인의 경우 이 같은 하자요인이 있으면 앞으로 관할
자치단체장이 등록신청을 거부할 수 있다. 때문에 보증보험은 물론 임대사업자 등록도 불가능하다.
문제는 기존 임대사업자들이다. 이미 등록을 했기 때문에 법망을 피할 수 없다.
다만 이들은 이날 법이 시행돼도 1년 후 체결하는 임대차 계약 때부터 보증보험에 가입하면 된다.
만약 1년 안에 보증보험 가입이 제한되는 원인을 해소하지 못하면
2000만원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역에 처해질 수 있다.
임대기간을 채우지 않고 사업을 포기하면 3000만원의 과태료가 부과된다.
국토부 관계자는 "1년 안에 문제가 되는 재무상황 등을 개선해야 한다"고 말했다.


전세보증금이 2억원인 빌라 등 공동주택의 경우 2년간 가입해야 하는 보증료는 약 40만~175만원 정도다.
신용·부채비율이 좋으면 1년에 20만원 수준이다.
일정요건을 충족하면 임대보증금 전액이 아닌 해당 임대주택의 담보권 설정금액과 보증금을 합한
금액에서 주택가격의 60%를 뺀 금액을 대상으로 보증가입을 할 수 있기 때문에 경우에 따라
부담이 더 줄어들 수도 있다.


보증보험 가입대상금액
​1.원칙: 보증금 전액
​2.예외: (담보설정금액+임대보증금)-주택가격*60%= 초과금액


국토부 관계자는 "정말 위험한 주택이면 임대사업자의 보험료 부담이 클 수 있다.
만약 주택가격 대비 선순위 채권과 임대보증금 비율이 100%가 훌쩍 넘어가면 일반적으로 보증이 안나온다.
그런 집은 HUG 등도 보험을 들면 손해이기 때문에 보증료가 비싼 것"이라며 "본인의 재무사항을
개선하지 않은채 위험을 모두 임차인에게 전가하고, 보증료도 못내겠다고 하는건 맞지 않다"고 말했다.
즉 부담이 큰 임대사업자들은 그만큼 세입자에게 전가하는 위험이 높은 사람들인 만큼 이번 기회에
재무상황을 안전하게 정리해야 한다는게 국토부 설명이다.


주택임대사업자의 공적 의무가 강화되면서 의무임대기간도 10년으로 늘어나고, 전세보증보험에 의무적으로
가입해야 하는데, 임대보증금 보증 가입은 등록임대사업자라면 유형의 구분없이 의무적으로
임대보증금 보증보험을 가입해야 한다.
임대보증금 보험가입은 주택도시 보증공사 또는 서울보증을 통해 가입이 가능하다.
주택임대사업자 보증보험은 무조건 의무가입하는데, 세입자도 가입을 해야 하며,
보증보험료는 임대인과 임차인이 3:1로 나눠서 부담하게 된다.
임대차보증금 미반환에 대한 우려는 없어졌지만, 보험료 부담은 생겨난 것이다.
가입전, 보증보험료 책정을 위한 주택 가격 감정평가 부분도 꼭 이해해야한다.

☞ 임대보증금 보증보험에 가입하지 않아도 되는 경우


정부는 임대주택이 경매나 공매가 되더라도 최소 주택가격의 60%는 확보할 수 있다고 전제하고 60%를
초과하는 담보권 설정금액 등의 합계금액에 대해 안전장치를 하고자 보증보험을 가입하도록 규정하고 있다.

따라서 담보권 설정금액 등의 합계금액이 주택가격의 60%에 미치지 못할 경우에는 임대보증금에 대해
보증보험가입을 하지않아도 됩니다. 또한 담보권 설정금액 등의 합계금액이 주택가격의 100%를 초과하는
경우에는 보증기관에서 보증보험가입을 받아주지 않습니다.
이 경우에는 임대주택에 대해서 감정평가를 받아 주택가격을 높게 인정받든지,
아니면 담보권설정금액 일부라도 상환하여 부채비율을 낮춰야 합니다.

임대보증금에 대해 보증보험가입을 하지않으면 임대사업자 등록이 직권말소되기 때문입니다.
보증료는 전세나 월세 보증료의 0.099~0.438%입니다. (이는 HUG, 개인사업자 기준입니다.)
빌라나 단독주택의 경우는 아파트 보험료의 1.3배에 해당됩니다.
​
이는 개인의 신용등급, 부채비율과 계약조건에 따라서 다를 수 있는데,
​아래에 개인인 임대사업자가 전세금 5억 원 아파트에 대한 보증보험료를 예를 들어놓았습니다.
​집주인의 신용등급이 1등급이고 부채비율이 60% 이하인 경우 총 보험료는 99만 원이 되고요.
집주인이 부담해야 하는 보험료는 74만 2500원 그리고 세입자가 부담해야 하는 보험료는
24만 7500원이 됩니다. 임대인의 신용등급이 6등급이고 부채비율도 120% 이하인 경우에는
총 보험료가 438만 원이고, 이때 집주인의 부담 보험료가 328만 5000원이고 세입자는 109만 5000원을
부담해야 합니다. ​임차인도 신용이 좋은 임대인을 만나야 부담해야 하는 보험료가 적게 나가네요.

☞ ◆주택가격은
​공시가격,기준시가에 적용비율을 곱하여 주택가격으로 인정(2020년) 또는
감정평가 금액(1년이내)원칙으로 인정
국토부 임대주택의 주택가격적용비율을 고시하여 개정 하였습니다.
​
적용비율: 공동주택:120~130%
단독주택(다가구):150~170%
그외(오피스텔):120%
​
☞ (2021.08.20계약시 예) 접수된 전세 물건의 보증보험 가입하여야할 금액을 알아보겠습니다.
​{A아파트(22평), 2021.01.01기준 공동주택공시가격:86,100,000, (현재 전세시세1억1000만~1억4000만)
임대인 의뢰금액 전세 \89,000,000 (소유권외 타설정 권리 없음)
​주택가격(\111,930,000) = 공시가격(\86,100,000)*130%
주택가격의 60%=\67,158,000
​(선순위담보+보증금의 합계가 주택가격의 60%(67,158,000)보다 적을경우 보증보험 가입하지 않아도 됩니다.
임대인 신용2등급, 부채비율 80%이하 (->79.5%), 보증보험요율 0.137
그러므로 전세금 \89,00,000의 보증보험료는 2년 \243,86 (-1년 \121,930x2년)
​
☞ 주택가격의 60% 초과하는 금액만 보증보험에 가입하는 방법
보증금 (89,000,000) - 주택가격60%( 67,158,000)= 초과금액(21,842,000)
초과금액(21,842,000) * 보증보험요률 = 연 보증보험료
연 보증보험료 * 2년 = 부담하여야 할 보험료


◆ 만약 보증금을 주택가격의 100%(111,930,000)를 초과한 1억3000만원을 받는다면 보증보험가입은 어렵다.
(꼭 한다면 초과액만큼의 담보제공, 감정평가 등을 하여야 한다.)
​
☞ 아파트 / 전세가 6억 / 임대인의 신용도 C02/ 부채비율 80%이하 / 계약기간2년
→ 전세보증금 6억 X 0.137% X 2년= 164만원이 보험료로 의무적으로 지출됩니다.
→ 임대인부담 75% 123만원 / 임차인부담 25% 41만원 입니다.
​
☞ 아파트 / 전세가 6억 / 임대인의 신용도 C06/ 부채비율 120%이하 / 계약기간2년
→ 전세보증금 6억 X 0.438% X (730/365) = 525만원이 보험료로 의무적으로 지출됩니다.
→ 임대인부담 75% 394만원 / 임차인부담 25% 131만원 입니다.
​
☞ C06 이하의 신용등급, 즉 C07 C08 C09 C10의 신용등급을 가진분은 C06 요율의 2배입니다.
☞ C07 이하의 등급을 가진분은 788만원의 보험료를 의무적으로 내셔야합니다.
☞ 만약 상기조건에서 아파트가 아니라 단독주택이라면 30%가 할증됩니다.
​☞ 보험료 납부는 임대인이 100% 납부한 후 임차인에게 25%를 받아야 됩니다.
월세에 추가해서 받든 보증금에 추가해서 받든 임대인이 알아서 재주껏 임차인에게 받아야 합니다.
​
*아파트와 단독, 다가구, 다중 주택의 요율이 또 차이가 납니다. 재산적 가치가 조금 큰 아파트가
상대적으로 낮고 주택의 경우 여러가구가 거주하여 선순위 보증금이나 세금에 대한 체납의 위험이
있기 때문에 단독, 다가구, 다중주택의 보증요율은 공동주택 요율에 30%가 할증됩니다.
​아래표는 주택도시보증공사 기준 공동주택 보증요율입니다.


☞ 여기서 잠깐! 보증금100만원 200만원 되는 소액의 보증금도 가입대상입니다. 하지만...
​예를 들면 선순위 저당권과 보증금의 합이 주택가격의 60%를 넘지 않는다면 가입대상에서 제외됩니다!
​ex) 감정평가액 7000만원의 오피스텔 / 선순위 저당권 설정금액 2000만원 / 전세보증금 1000만원
→ 3000만원(2000만원 + 1000만원) < 4200만원(7000만원x60%)
→ 선순위 저당권과 보증금의 합이 주택가액의 60%보다 작다면 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
​


☞ 보증보험 수수료율

☞ 예상되는 효과


1. 전세난이 가중 될 것입니다!
보증보험에 가입하기 위해 주택가액 산출을 위한 감정평가를 해야하는데 주인이 감평수수료 부담하고..
보증보험료 주인이 75% 부담해야되고, 전세는 줄고 월세가 늘어날 것입니다.
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2. 소액보증금의 임차인은 쓸데없는 돈이라고 생각한다!
선순위채권이 없다면 확정일자+전입신고만으로 보호받을 수 있는데 보증보험 25%부담해야되는데
소액임차보증금 세입자는 쓸데없는 돈, 정부에서는 "임대사업자가 아닌 주택을 임대해라" 합니다.