기타 재건축결의무효판례평석(서울고등2003나52496 판결)

[꼬마돌이]

재건축결의무효판례평석(서울고등2003나52496 판결)   재건축결의무효에 관한 판례의 태도
-도곡주공2차 재건축조합에 대한 고등법원판결(2003나52496 판결)을 중심으로  

최근 재건축에 대한 법적 규제의 강화와 더불어 재건축 결의의 유효한 존재여부에 대하여 대법원 1998.6.26.자 선고 98다15996 판결 이후에 재건축결의의 유효성에 대하여 매우 엄격한 판단을 하고 있는 경향이다.
특히 재건축에 있어서 재건축결의는 재건축의 출발임과 동시에 이후 전개되는 모든 절차의 근원이 되는 것으로서 단지 다수 정족수의 충족이라는 이유로 이를 쉽게 인정하는 것은 지양되어야 한다.
따라서 이하에서는 대법원 1998.6.26.자 선고 98다15996 판결을 통하여 재건축결의의 존재의의에 대하여 살펴본 후 최근 서울고등법원 도곡주공2차재건축조합에 대한 재건축결의의 실질적 요건의 존부에 대하여 살펴보고자 한다.


1. 대법원 1998.6.26.자 선고 98다15996 판결의 의의
 가. 판시사항
 본 판례의 판시사항은 첫째 재건축 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니한 재건축 결의는 무효이고, 둘째 재건축 결의가 유효하게 성립한 후 재건축 결의의 내용을 변경하는 경우 조합원 전원의 합의가 필요하며, 셋째 재건축 실행단계에서 재건축 비용의 분담을 정하는 방법은 재건축 결의시의 특별다수의 정족수를 준용하여 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 필요하고 또 조합원들 간의 형평이 유지되도록 정해야만 한다는 것을 명시적으로 판시하였다.

 나. 판결요지
  첫째 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항에 의하면 재건축의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의하도록 규정되어 있고, 같은 조 제3항, 제4항에 의하면 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하고, 위와 같은 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니된다고 규정하고 있는바, 위 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
 둘째 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에 의하면 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함한다)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 재건축의 결의가 유효하게 성립한 후에는 재건축 결의에 찬성한 구분소유자 등으로 구성되는 단체에 의하여 재건축 사업이 실행되는 것이므로 집합건물의소유및관리에관한법률상의 규약, 집회 및 관리단에 대한 규정은 원칙적으로 적용되지 아니하고, 단체의 성격에 따라 민법상의 조합 또는 사단법인에 관한 규정이 적용된다 할 것이나, 위 의제된 합의 내용인 재건축 결의의 내용을 변경함에 있어서는 조합원 전원의 합의가 필요하다.
셋째 재건축의 결의시 재건축 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니하고 재건축의 실행단계에서 조합원 총회에서 그 비용의 분담에 관한 사항을 결의하는 경우에는 이해관계가 대립하는 조합원들 간의 형평을 보장하기 위하여 재건축 결의시의 특별다수의 정족수를 준용하여 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 필요하고 또 조합원들 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니되는 것으로 해석함이 상당하다.

다. 98다15996판결의 의의
 종전의 집합건물법상의 재건축결의에 관한 98다15996판례의 판시사항은 2003. 7. 1.자로 도시및주거환경정비법이 시행되었더라도 해석론에 있어서 마찬가지이다.(도정법시행령 제26조 제1항).

즉 98다15996판결은 종래 재건축조합이 법적인 정족수를 얻지 못한 비법인 사단인 상태에서 조합을 결성하고 규약을 제정하고 이에따라 추가가입을 받아서 재건축을 진행하면서 조합규약을 통상 재적과반수의 출석과 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결하여 실질적으로 비용분담에 관한 정족수를 형해화 시켰던 종래의 관행을 청산하였다는 점에서 그 의의가 있다.

2.  서울고등법원 2004.7.22.자 선고 2003나52496 판결-도곡주공2차재건축조합의 사례
 가. 사실의 개요 및 쟁점
   본 사안은 대치도곡제2아파트재건축조합이 구 주택건설촉진법상의 사업계획승인을 얻어 사업을 시행하면서 원고인 조합은 피고인 재건축미동의자에게 매도청구소송을 제기한 사안이다.
 당시 쟁점이 되었던 것은 첫째 재건축결의의 유효한 존재여부, 둘째 비용분담에 관한 사항의 존재여부였다.
당시 원고 조합은 2001. 4. 21.자 재건축결의, 2003. 8. 1.자 재건축결의, 2004. 1. 3.자 재건축결의를 통하여 하자가 치유되었다고 주장하였다.

 나. 재건축결의의 내용 및 판단
   (1) 2001. 4. 21.자 재건축결의에 대한 판단
      이 사건 재건축동의서에 재건축비용의 분담에 대하여“ ‘지분제의 경우 : 철거비용(2백만원), 신축비용(123백만원), 총액(125백만원)’으로 기재되어 있고, 신축건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항으로 ‘기존 13평형 구분소유권자에게 35평 분양’이라고 기재”되었는바, 이에 대하여 판결은 “재건축에 있어서 지분제 방식은 시공사가 모든 비용을 부담하되 조합원들은 무상지분율을 초과하는 평형을 분양받을 때에만 비용을 부담하고, 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용 전체를 조합원들이 부담하는 경우란 있을 수 없다고 할 것인데, 위 재건축동의서에 기재된 재건축 비용 1억 2,500만원은 그 합리적인 산출근거도 없을 뿐만 아니라 그 하단에 무상지분을 인정한다고 하면서도 추가로 재건축비용을 분담시키고 있어서 위 지분제 방식과 맞지도 않으며, 무엇보다도 구분소유자들이 취득하게 될 무상지분율이 어떠한지, 또 앞으로 신청할 각 분양평수에 따라 부담하여야 할 금액을 산정할 수 있을 정도의 산출기준에 관하여 아무런 제시가 없다”고 판사하여 무효라고 보았다.

   (2) 2003. 8. 1.자 재건축결의
     원고 조합은 ‘재건축하자치유결의서’에는 비용의 분담에 관한 사항에 관하여 ‘관리처분계획에 따라 기존 및 신규건설 아파트(상가)의 가치 등에 대한 세대별 차등적용 또는 산출방식 및 금액이 달라질 수 있다’는 전제 하에 다음과 같이 정하고 있다.
-  다  음 -
     건물의 철거 및 신축건물의 건축에 들어가는 비용의 분담에 대하여는 조합원이 출자하는 토지 및 건물의 가격 및 배정받은 신건물의 토지 및 건물가격의 평가차액을 아래 방법으로 산정하여 공평하게 분담하는 방법으로 하고, 이는 관리처분시 가청산하고 최종분담금은 청산시 확정하며, 조합정관 제30조(경비의 부과 및 징수)에 의하여 부과 징수하는데 동의한다.
     1) 사업의 시행방식은 지분제로 한다.  
     2) ‘비용의 분담 및 배분할 수익분’은 관리처분계획 수립일 현재를 기준으로 정한 ‘신건물의 토지 및 건물가액’에서 ‘조합원의 출자금’을 공제하고, 이에 ‘동호수 가중치’를 증감하여 정한다.
      ｏ조합원 분담금 = 분양받을 아파트의 분양금액 - 조합원 권리지분금액
      ｏ조합원 권리지분 금액 = 개발이익금 × (조합원 소유대지지분 면적 ÷ 조합원
                             소유 대지지분 총면적)
      ｏ개발이익금 = 총수입금액 - 총지출(사업비)금액
     3) 사업비는 주택 및 상가 등의 일반분양 수입금과 조합원 부담금으로 충당하고, 부족금이 발생할 경우 조합원 또는 그 권리승계인의 종전 토지지분면적 또는 경제적 가치 등을 고려하여 공평하게 분담하기로 한다.
     4) 상가 및 복리시설은 그 소유 조합원에게 우선 분양하고, 잔여 상가를 일반분양하여 상가 투입공사비 등 사업비를 충당하되, 상가소유 조합원이 소유했던 기존 상가가치와 배정받은 상가가치를 고려하여 형평에 맞게 위의 기준에 따라 그 비용을 분담한다. 끝.
   
      이에 대하여 본 판결은 “ 추상적으로 총수입금액에서 총지출금액을 뺀 금액을 개발이익금으로 정한 후 이를 토대로 하여 조합원의 권리지분 금액을 산정하고 그에 따라 조합원 분담금을 정한다고만 하고 있고, 또 ‘동호수 가중치’, ‘조합원 권리지분금액’, ‘개발이익금’ 등은 장래에 사업시행에 따라 변동될 수 있는 불확정적인 수치임에도 그 산출을 위한 기초적인 자료조차 제시되지 않았으며, 특히 이 사건 아파트(13평형)의 구분소유자가 신축될 23평형, 31(A)평형, 31(B)평형, 45평형, 46평형, 54평형을 각 선택했을 경우 비용분담금의 예상금액이나 무상지분율이 어떠한지 등이 전혀 적시되어 있지 않는바, 이것만으로는 위와 같은 재건축비용의 분담에 관한 산출기준이 확정되었다고 볼 수 없다.”고 판시하면서 또한 원고조합의 비용분담에 대한 주장 즉 “원고는 조합규약(정관) 제39조(관리처분계획의 기준) 제5호에서 ‘조합원이 출자한 종전의 주택면적을 기준으로 산정한 주택 등의 분양대상면적과 사업시행 후 조합원이 분양받을 주택의 규모에 차이가 있을 때에는 당해 사업계획서에 의하여 산정하는 단위면적당 가격을 기준으로 환산한 금액을 조합이 정하는 기간 내에 납부하게 하거나 조합이 그 금액을 지급하여야 한다’고 비용분담에 대한 사항을 정하고 있다는 주장에 대하여 구분소유권자가 무상으로 받을 수 있는 일정한 평형의 아파트 및 상가 대신에 다른 평형의 아파트 및 상가를 분양받게 될 경우에 비용의 부담이나 환급을 정하고 있는 일반적인 원칙에 불과한 것일 뿐이라고 배척하였다.”

   (3)  2004. 1. 3.자 재건축결의
     원고가 위 총회에서 결의한 관리처분계획의 제5조(조합원 무상지분의 산출)에 의하면 조합원에 대한 대지 및 건축시설의 분양기준이 되는 조합원 대물변제면적의 산출은 시공사와의 본 계약서 제5조(무상지분)에 의한 각 분양평형별 대물변제면적 및 조합원 부담금에 따른다고 되어 있고, 시공사인 현대산업개발 주식회사와 사이에 체결하기로 예정된 2004. 1.자 ‘대치도곡 제2아파트 재건축사업계약서’의 제5조(무상지분)은 다음과 같이 정하고 있다.                                  -  다  음 -
    ① 제4조 제1항에 의거 갑(원고)의 조합원이 소유한 종전 토지 또는 건물에 대한 신축아파트 및 복리시설의 대물변제기준은 다음과 같으며, 이는 평형별 평균 평당 분양가격으로 산정된 것으로 입주할 평형의 향 및 층에 따라 금액이 증감된다. 단, 정부시책 등의 변화로 분양가격이 변동할 경우에는 갑과 을(시공사)이 협의하여 조정할 수 있다.
아파트
1. 분양면적  2. 종전면적  3. 대물변제 면적  4. 분양단가     조합원 부담금
54.27평형       18.92평        32.93평            20,504천원/평   437,448천원
46.67평형       18.92평        34.49평            19,572천원/평    238,138천원
44.77평형       18.92평        35.05평            19,264천원/평    187,156천원
33.67평형       18.92평        38.32평            17,617천원/평    -82,115천원
32.72평형       18.92평        38.80평            17,400천원/평    -106,648천원
32.68평형       18.92평        39.06평            17,287천원/평    -109,650천원
32.47평형       18.92평        37.47평             18,020천원/평    -90,172천원  
23.86평형       18.92평         40.71평            16,578천원/평     -279,743천원
복리시설  상가 조합원 대물 변제

    ② 갑의 조합원의 분양가차액(이하 조합원 부담금이라 한다)은 분양받은 아파트의 평형별 분양면적(주거공용면적 포함) 및 복리시설의 분양면적과 대물변제면적과의 차이면적에 제1항의 분양단가를 곱하여 결정하며 징수 또는 지급시기, 방법 등은 제19조에 따른다.
    ③ 지하층 면적은 분양면적 및 대물변제면적에 포함하지 아니하며, 을은 지하층 면적에 대한 가격을 별도로 징수할 수 없다.
    ④ 상기의 무상지분은 아래의 조건에 의하여 산출되었다.
       1. 사업규모: 2003. 6. 26. (사업계획승인 도면)
                   용적율: 274.353%
                   세대수: 773세대
                   규 모 : 지하2층, 지상 19~25층(건축연면적 45,216.87평)
       2. 이주기간과 이주비는 제11조, 제14조에 의함.
       3. 지역난방 적용(인입비 포함. 지역난방공사의 열 공급계획에 의해 개별난방으로 변경
          가능)
       4. 2004년 6월 착공 기준.
       5. 일반분양가격은 갑과 을이 협의하여 결정하며, 제1항의 분양단가의 인상으로 인해             발생하는 증가액은 갑에게 귀속한다.
       6. 그 이외의 사항은 본 계약서에 의함. 끝.

      이에 대하여 본 판결은 “위 관리처분계획에는 조합원의 분담금이 기재되어 있기는 하지만 그 전제가 되는 평균 평당 분양가격에 대한 산출근거가 없고, 또 이와 같은 조합원 분담금이 형평성 있게 산정되었는지도 의문이며, 특히 상가 등 복리시설의 대물변제면적 및 분양단가, 조합원 분담금에 관하여는 ‘상가 조합원 대물변제’라고만 기재되어 있을 뿐이어서, 여전히 재건축비용의 분담에 관한 사항이 구체적으로 정하여 졌다고 보기 어렵다”고 판시하였다.

 다. 판시사항검토
   (1) 재건축결의요건으로서의 비용분담에 관한 일반론적 기준의 제시
       이 사건 판결에서 " 재건축결의의 유효요건으로서 갖추어야 할 재건축비용의 분담에 관한 사항은 아파트 등의 구분소유자들이 각자 어떤 분양평수의 아파트를 신청할 수 있는지, 기존 아파트에 대한 평가는 어떻게 이루어지는지, 앞으로 신청할 신축 아파트의 분양가액은 기존 아파트에 대한 평가액과 대비하여 어떠한 비율로 책정되는지, 지분제 방식이라면 무상지분율은 어떠한지 등 구분소유자 자신이 앞으로 신청할 각 분양평수에 따라 부담하여야 할 금액을 산정할 수 있을 정도로 산출기준의 확정이 요구된다"고 판시하고 있다.
  (2) 구체적 판시부분
     위의 판결에 의할 때 첫째 지분제방식의 재건축에 있어서는 신건물 건축에 소요되는 재건축비용을 조합원들에게 부담시키는 것을 내용으로 하는 재건축결의는 받아들이기 어렵고, 둘째 지분제 하에서 조합원들이 기존의 권리가액에 대하여 장차 취득하게 될 무상지분율에 대한 규정이 있어야 하고 이에 따라 신청할 각 분양평수에 따라 부담금액이 산정되어야 하며, 셋째 조합원의 권리지분(권리가액) 산정시 동호수 가중치’, ‘조합원 권리지분금액’, ‘개발이익금’ 등은 변동가능한 불확정수치이므로 그 산출을 위한 기준이 제시되어야 하며, 넷째 조합원 분담금 산출과 관련하여 평당 분양가격에 대한 산출근거가 있고 또한 조합원의 분담금 산정이 형평에 맞아야 한다고 판시하고 있다.

3. 판결의 의의
 결국 본 고등법원의 재건축결의의 실질적 요건에 관한 판시사항은 대법원 98다15996판결을 근거로 하여  지분제 방식에 있어서 재건축의 실질적 요건에 대하여 일응의 기준을 제시하였다는 점에서 그 의의가 있다고 본다. 끝