안심전세대출 매뉴얼 개정 (23.1.16 기준)

[bonia]

[안내] 전세금안심대출보증 매뉴얼 개정

▶ 부채비율 90% 초과 시 대출보증한도 축소 (23.1.16시행)

항 목	변경내용
부채비율 90% 초과 시 대출보증 한도 제한	부채비율이 90%를 초과하는 경우 전세보증금의 60%와 전세보증금 반환보증금액의 60% 중  적음 금액으로 제한  * 부채비율 = (선순위채권 + 임차보증금) / 주택가액

▶ 특약보증 6개월 추가연장 허용

항목	변경내용
특약보증6개월 추가연장 허용	임대인 사망으로 임차권 등기가 지연되는 경우 관련서류 제출 시 전세자금대출특약보증 6개월 추가연장 허용

▶ 주택가격 산정기준 변경

 1) 공시가격 적용비율 ('23.1.01 이후 신규신청 건부터 적용)

   (기한연장 및 증액 갱신의 경우 150% 적용)

   현행 150% → (변경)  140%로 개선

 2) 감정평가금액 적용 시 : 당행은 감정평가금액 적용 불가

▶ 위반건축물 심사기준 및 조건변경 신청서 일부 개정

 1) 위반건축물 심사대상 확대 (23.01.01 이후 신규 신청건부터)

    - 아파트를 제외한 모든 건축물에 건축물관리대장 징구

 2) 보증료 환불기간 기준 신설

 3) 조건변경신청서 일부개정

▶ 소득종류별 연간 인정소득 산출 세부기준 적용필수 (업무매뉴얼 별첨)

 1) 소득발생기간이 1개월 이상으로 입증소득만 인정

     다만, 입증서류상의 수령액이 1개월 미만인 경우 일할계산하여 연환산하거나 연봉(근로)계약서 상

     소득으로 추정할 수 있다. 

    ex) 소득발생기간이 9.15~9.30 인 경우

        소득인정금액 = 소득발생금액 / 16일 X 30 X 12개월

      ◈ 재직기간 1개월 미만 & 입증서류 없음인 경우 → 취급불가

 2) 최근년도 소득을 입증하였으나 무소득자 증빙서류 제출불가 또는 신규 사업을 개시하여 증빙자료

     없는 경우 → 취급불가

    ※ 무소득자 입증시만 가능

     (ex. 연소득 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업 포함) 또는 연소득 없는 것으로 추정되는 직장가입자의

         피부양자, 사실증명원 상의 신고사실없음을 입증하는 경우 등)

 3) 일용계약직의 경우 세무서발행 소득금액증명원(소득구분 일용근로소득)상의 금액 또는 최근 1년이내

     일용근로소득 지급명세서의 합계액을 기준으로 인정한다.

     다만, 객관적인 서류로 재직기간이 입증되는 경우 연환산 가능

※ [별첨 1] 확인/산정방법 세부기준에서 정하지 않는 경우 취급불가

▶ 사회배려계층 보증료 할인율 확대

항목	변경내용
사회배려계층 보증료 할인율 확대	제3차 비상경제 민생회의(7.20) 발표내용을 반영하여 사회배려계층에 대한 보증료 할인율 확대  * (할인율) 40~50% → 50~60%  * (적용례)  '22.8.12부터 신청건은 조정된 할인율 적용

▶ 전세안심대출보증 갱신 (고가주택 보유자 연장허용)

항목	변경내용
전세안심대출 보증갱신	신규보증신청일 (이후 취득한 주택은 주택취득일) 기준 고가주택 보유자가 아니었으나 주택   가격 상승으로 보증갱신 시점에 고가주택보유자로 전환된 경우 퇴거 전까지 보증갱신 가능

○ 주요내용 : 22.06.21 이후 전세대출 만기가 도래하는 대출 건 소급적용

▶ 보증금 기준 상향 및 보증료 할인 연장

 1) 2022.1.03일부터 보증금 기준 상향 조정 ( 수도권 7억 , 그 외 5억)

■ 주택가격 산정기준 변경 (2021.11.15)

항목	변경내용
주택가격 산정기준	* 공동주택 (아파트, 연립다세대< 주거용 오피스텔, 노인복지주택) 주택 가격 산정 시 1년이내    매매가격 기준보다 공시가격 140% 기준이 우선 적용토록 순서변경  * 단독,다중,다가구주택은 현행 주택가격 산정기준 유지

+ 주택가격 산정기준

주택유형	주택가격 산정기준
아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 (순차적용)	1) KB시세(일반가), 부동산테크(하한가와 상한가의 산술평균) 중 택일   ※ 아파트의 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용 2) 국토교통부 공시하는 주택가격의 140%에 해당하는 금액 (오피스텔은                 국세청장이 공시하는 가격의 140%) 3) 등기부등본상 1년이내의 최근 매매 거래가액 4) 분양가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지않은 주택에 한함) 5) 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대    연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액
연립,다세대 (순차적용)	1) 공시가격의 140%에 해당하는 금액 2) 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 3) 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대    연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액
단독,다가구 (순차적용)	1) 해당주택의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 2) 공시가격의 140%에 해당하는 금액 3) 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 140%에 해당    하는 금액

('21.10.05 보증신청기준 필수)

■ 전입신고 및 점유와 같은 날 또는 그 이전에 소유자가 변경되어 대항력을 갖추지 못한 경우

   임차인이 구임대인과 신규전세계약을 체결하여 대항력을 갖출것을 안내해야 함

  [ 현소유자, 신소유자 대상 전세계약서를 각각 징구]

  → 신규전세 계약은 "본 전세계약은 전 소유자 OOO과 20XX.X.X 일 체결한 전세계약을 승계하는

      약정이며 본 전세계약의 전세보증금반환채권은 주택도시보증공사로 양도되었음을 확인하고

      동의합니다"를 명시하고 계약기간, 임차목적물 등은 이전 계약과 동일하게 작성하고 확정일자를

      받아야 함.

항목	신설, 변경내용	시행일
대항력확보 전 임대인 변경 시 업무처리 및 안내방법	전입신고 및 점유와 같은 날 또는 그 이전에 소유자가 변경되는 경우 신 소유자와 전세계약을 다시 체결하도록 임차인에게 안내	2021.10.05
전세대출특약보증 주채무자(임차인) 보증금지 예외처리	임차인이 신용회복결정을 받아 기존 전세보증금 및 대출금액 이내로  보증을 갱신하는 경우 보증금지 예외처리	2021.09.24
공공주택사업자 잔세대출특약보증 보증요건		당행 해당사항없음

■ 개정내용 (시행일 : '21.7.2 보증발급 기준)

항목	변경내용
전세금안심대출보증 약관	특약보증사고 발생일 이후 대출거래약정서상에 따라 보증부대출의 기한의 이익이  부활된 경우 특약보증채권자가 특약보증채무의 이행 청구를 유예하도록 함

♣대출실행일 취급 전 등기부등본 출력하여 소유권에 대한 권리 침해 유무를 확인할 것

▣ 증액 갱신계약으로 추가대출 요청 시

  기존 보증해지 & 보증신청(신규)로 전세안심대출 신규취급 (전액 상환조건)

▣ 주채무자(임대인) 변경 ▣

 임차인에게 보증조건변경신청서 및 전세목적물 부동산등기부등본을 제출받고 조건변경 거래 처리

 변경된 임대인에게 채권양도 사실을 안내 (리파인에서 안내문 발송)

→ 전세보증금반환보증 단독 : HUG 지사로 등기발송

    전세금안심대출 : 채권서류와 함께 보관

※ 변경된 임대인이 법인인 경우 당행에서 변경불가 : 전세금안심대출 보증갱신 불가

※ 위반건축물 취급불가

※ 실행 당일 전입 조건부 실행만 가능 ('19.10.15 접수분부터)

□ 입주(전입)사실 확인

  : 대출실행일에 목적물에 점유와 전입신고 및 확정일자를 갖출 것

   + 전입하지 않는다고 하여 보증면책, 취소사유가 되는 것은 아니나 근저당발생 등 선순위채권발생,

      임대인변경 등 대항력 상실사유 인정되는 경우 임차인 귀책에 따른 면책 가능하다는 점을 안내

※ 임대인이 개인인 경우만 취급 가능

※ 권리보험 인수제한요건 확인 후 취급

※ 임대차계약서 원본 징구 및 감정평가금액 적용불가

※ 임대인을 공동 임차인으로 착오하여 동의없이 신용정보 조회 금지

☆ 임차인용 전세금 안심대출(반환보증+대출을 동시에 취급)

 1)   하나은행 전세금 안심대출(은행재원)

    : HUG의 보증서(100%)담보로 취급 (보증서 종류 주택도시보증 신용보증서)

 2) 버팀목전세금안심대출(기금재원) : 신규취급중단 / 추가대출 취급 불가

 <유의사항> 임차인용과 주택사업자용, 공공임대주택용 구별주의

 1. 주택사업자용 전세금안심대출 취급 불가
    + 임대인인 주택사업자가 주택사업자용으로 신청
    + 위탁자, 신탁자, 우선 수익권자 간 담보신탁계약 체결

 2. 목적물이 공공임대주택인 경우 전세안심대출 취급 불가