스크랩 도곡리 토지분석보고서 프로세스 (이상길교수)

[백호[쥔장]]

다 아셔서 그런지,

재미가 없으셔서 그런지,

딱히 궁금한게 없으셔서 그런지.........

질문도 없고, 댓글도 없고, 그렇게 이카페 제카페 카페방문도 뜸하고하시네요 ㅎㅎ

음-

같은 토지를 보면서도 각자가 동상이몽을 하는듯하여

막막함에 조금이나마 도움됏으면 하는 바램에서 

바쁜시간중에 잠시 짬을 내어 봅니다

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토지개요

1. 위치 : 경기도 평택시 포승읍 도곡리 000-0번지

2. 면적 : 2041제곱미터(617평)

3.국계법상 용도지역 : 계획관리지역

4.국계법상 용도지구 : 2종지구단위계획수립지구(주거개발진흥지구, 도로)

대상지 검토

1. 용도지역 허용행위 : 계획관리지역에서 허용되는 행위 검토 : 제2종근린생활시설(국계법영별표20)

                                건축법영 별표1 : 1종근생(근린상가, 전문의원빌딩, 크리닉센터 등)

                                                        2종근생(식당, 사무실 등 아파트 주택가 주변에서 영업행위를 할수 있는 다양한 시설)

                                                        자동차나 운전자를 대상으로 하는 시설 등

2. 허가면적 : 계획관리지역은 최대 3만m2까지 개발이 가능한 지역으로 2041m2은 허가가능

3. 연접규정 : 해당없음.

                   연접적용을 하지않는 지역 : 지구단위계획구역안의 개발행위허가(영55조) 

                     - 면적도 3만이상도 가능

               그래도 공부차원에서 인접한 주택이나 대지의 위치및 거리 준공년도 등을 파악해

                해당유무를 검토해 보시길  

4. 표고 : 최고점GH 16.60m 최저점GH 8.5m 로 기준 50m±50m 기준에 적합 

5. 경사도 : tan-1 ((16.6-8.5)/73) = 6도19분53초(7도)로 15도미만 기준에 적합

6. 입목본수도 : 지목이 전이며 용도가 농지로 무입목지임.(해당없습)

7. 배수계통도 : 인접한 기존 배수관을 활용(조사, 사진, 연결계통도)

8. 도로 : 완충녹지에서 제외된 상부 포장도로 활용하여 진입

9. 부지조성계획

    - 8m정도의 경사면을 효과적으로 처리하기위한 계획수립

        ㅇ 부지를 10~15% 경사를 주는 방향

        ㅇ 사면 뒷부분을 타고 건물계획2층부분을 거쳐 1층부지로 진입하는 방향 등

10. 완충녹지 점용관계

    - 관계법령을 찾아 수록

        ㅇ 개설된지 2년내에는 점용금지

        ㅇ 건축법상 유일한 허가목적으로는 점용금지 규정 등

11. 타법관계

      - 농지법 : 농지축, 농업용수, 수리시설 지장 등 보전필요성 판단

                    ㅇ 대체로 큰 문제 없을 듯    

      - 현재상태의 완충녹지부분 토석채취나 교차로영향권내 진입로를 개설한거나 한 부분은

         보고서에 언급할 것은 없으나

         ㅇ신설도로가 개설준공되기전 부터 통행하던 인접농지 인접주택의 진입로는 개설준공후에도

            아주 소극적으로 진입로 연결을 허용한다는점을 주지할 필요있음.

          ㅇ경사면도 도로시설차원에서 안전상 위험이 예상될경우 접한 토지가 개발행위허가가 득된경우

              도로관리청은 경사면 토사를 채취토록 한다는점도 본건을 통한 경험사례를 주지할 팔요있음.  

수익분석(제 분야가 아님ㅋ)

허용행위에서 검토된 몇가지(약 3가지) 용도를 설정후

개발계획을 수립하고

땅값+측량/허가/수수료/토목/건축등 투자비를 합산한 원가로 하여

주변 유사토지의 지목변경후 땅값을 비교검토한후의 수익성과

유지를 위한 세금, 지가상승분을 예측하고

운영수익을 예측하여

수익율을 결론 냄

이상길 교수 배상