부동산임대보증금에 대한 간주임대료

[박정규 세무사]

부동산임대보증금에 대한 간주임대료

법인이나 개인이 부동산을 임대하는 경우, 임차인으로부터 받은 전세금이나 임대보증금에서 임대료수입이 발생하였다고 간주하여 이를 당해 법인이나 개인의 소득금액 계산시 소득에 포함시키는데, 이를 간주임대료라고 한다.
이하에서는 법인세법상 간주임대료에 대하여 살펴보고자 한다.

[ 법인세법상 간주임대료 ]

법인의 소득금액 계산시 임대보증금에 대한 간주임대료를 익금산입하는 경우는 ‘차입금과다 부동산임대업 법인’과 ‘추계대상 법인’에 한한다.

차입금과다 부동산임대업 법인의 경우

차입금 과다법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 영리내국법인이 부동산 또는 그 부동산에관한 권리 등을 대여하고 받은 전세금 또는 임대보증금(이하 ‘임대보증금 등’)에서 발생하는 금융수익이 그 임대보증금 등에 대한 금융수익에 미달하는 경우에는 그 미달하는 금액을 익금으로 보아 기타사외유출 처분한다(조특법 §138 ①, 조특령 §132 ⑤, 법령 §106 ① 3호). 이 경우 익금에 산입할 간주임대료가 0보다 작은 경우에는 이를 없는 것으로 본다.

간주임대료

＝

[

임대보증금 등의 적수

－

임대용 부동산의 건설비상당액의 적수

]

×

1

×

4％

－

금융수익

365(366)

(1) 과세대상법인

다음을 모두 충족하는 법인은 임대보증금 등에 대한 간주임대료 계산의 대상이 된다.

① 영리내국법인일 것: 비영리내국법인, 외국법인 제외

② 차입금 과다법인일 것 : 차입금적수가 자기자본적수의 2배를 초과하는 법인을 말함(조특령 §132 ①, ②). 이 경우 사업연도 중 합병ㆍ분할하거나 증자ㆍ감자 등에 따라 자기자본의 변동이 있는 경우에는 당해 사업연도 개시일부터 자기자본의 변동일 전일까지의 기간(당해 기간에 해당하는 자기자본은 하단 산식의 ㉮의 금액에서 증자액ㆍ감자액을 차감ㆍ가산하여 계산할 수 있음)과 그 변동일부터 당해 사업연도종료일까지의 기간으로 각각 나누어 계산한 자기자본의 적수를 합한 금액을 자기자본의 적수로 함.

ㆍ차입금은 업무무관자산 등 지급이자 손금불산입계산시 제외되는 차입금 및 이미 손금불산입된 지급이자에 대한 차입금과 국민주택기금으로부터 차입한 금액을 제외함.

ㆍ자기자본 = Max{ ㉮, ㉯ }

㉮ 해당 사업연도 종료일 현재 B/S상 자산의 합계액 － 부채(충당금 포함, 미지급법인세 제외)의 합계액

㉯ 해당 사업연도 종료일 현재의 납입자본금 = 자본금 + 주식발행액면초과액 및 감자차익 - 주식할인발행차금 및 감자차손

③ 부동산임대업을 주업으로 하는 법인일 것 : 해당 법인의 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상인 법인을 말함(조특령 §132 ③). 이 경우 자산가액의 계산은 소득세법 제99조에 의한 기준시가에 의함.

※ 자산의 일부를 임대사업에 사용하는 경우 임대사업에 사용되는 자산가액

: 자산의 일부를 임대사업에 사용하는 자산의 가액을 당해 건물의 연면적에 대한 임대사업 부분의 면적의 비율로 계산한 금액으로 함(조특칙 §59 ①).

(2) 임대보증금 등

부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 받은 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 말한다. 다만, 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 다음의 면적 이내의 토지를 임대한 경우에는 제외한다(조특법 §138 ①, 조특령 §132 ④).

주택부수토지의 한계면적 = Max{ ㉮, ㉯ }

㉮ 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주민공동시설의 면적은 제외)

㉯ 건물이 정착된 면적 × 5배(도시지역 밖의 토지는 10배)

(3) 임대용 부동산의 건설비 상당액

해당 건축물의 취득가액(자본적지출액 포함, 재평가차액 제외)을 말하며, 토지의 취득가액은 포함되지 않는다(조특칙 §59 ②).

(4) 적수의 계산

임대보증금 및 건설비상당액의 적수는 매일매일 적수를 계산하여 합하거나 매월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산하는 방법을 선택하여 계산할 수 있다(조특령 §132 ⑤). 이 경우 각 사업연도 중에 임대사업을 개시한 경우에는 임대사업을 개시한 날부터 적수를 계산한다(조특칙 §59 ⑥). 임대사업 개시 전에 임대용역의 제공이 없는 상태에서 부동산이 완공되면 임대하기로 하고 받은 계약금ㆍ선수보증금 등에 대해서는 임대를 개시한 날 이후부터 간주익금을 계산한다(조특통 138－132…1).

(5) 정기예금이자율

정기예금이자율은 2012.1.1. 이후 최초로 개시하는 사업연도 분부터 연간 4%로 한다(조특칙 §59 ④, 법칙 §6)

(6) 금융수익

당해 사업연도에 임대사업 부분에서 발생한 수입이자와 할인료ㆍ배당금ㆍ신주인수권처분이익 및 유가증권처분이익의 합계액을 말한다(조특령 §132 ⑤, 조특칙 §59 ⑤). 참고로, 금융수익이 부수(-)인 경우에는 이를 0으로 한다(법인 22601-630, 1992.3.16.).

추계에 의해 소득금액을 계산하는 경우

장부 기타 증빙서류가 없거나 미비하여 소득금액을 계산할 수 없어 추계결정하는 경우에는 모든 법인이 간주임대료의 계산대상이 된다(법령 §11 1호). 이 경우 차입금과다 부동산임대업법인의 간주임대료 계산과 달리, 임대보증금 등의 적수계산시 건축비상당액을 차감하지 않으며 임대보증금의 운용수익을 차감하지 않는다.

간주임대료	＝	임대보증금 등의 적수	×	1	×	4％
				365(366)

추계에 의하여 소득금액을 계산하는 경우에는 추계에 의하여 결정된 과세표준과 결산서상 법인세비용 차감전 순이익과의 차액을 익금산입하고 상여로 처분한다. 다만, 천재ㆍ지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실되어 추계결정하는 경우에는 기타사외유출로 처분한다(법령 §106 ②).