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얼마전 초유의 개발권역인 서해선복선철이 확정고시되면서 현지부동산은 물론 기획부동산에서 서로 공방을 주고받으며 논란이일고있는모습을 인터넷을통해 목격하고있습니다.. 현지부동산에선 기획부동산측이 강제수용확률이 높은 절대농지를 현시세보다 몇배 비싼40~50만원대에 매매하므로 부적절하다는입장이며 기획부동산측은 현지보다 발빠른정보로 구체적인 개발계획을 확보후 상업지가 확실한 지역을 선점하여 매매하므로 당연 이정도시세는 감수해야 한다는 입장입니다.. 여러분들은 과연 어떻게 생각하시는지요.. 제가 보는시점은 둘다 맞는부분도있지만 둘다 틀린점도 있습니다.. 저를 오랫동안 지켜보신분들은 제가 어떤말씀을 드릴지 대강 짐작하실겁니다..
제가 항상추구하는부분은 저평가일때 ,남들이모를때 발빠르고 정확한 정보를통해 싼가격에 매입해야 성공의 원천이된다고 강조해왔습니다..
그런데 위두업자분들의 문제점을 따지자면 우선 현지부동산의 경우 절대농지는 강제수용확률이 높고 역세권이라도 위험하다는부분입니다.. 전혀 틀린말은 아니지만 갠적인 생각엔 현지에선 기획부동산을 견제하기위해 강제수용이라는점을 강조한다는느낌이 강하게 들더군요... 그렇게따지면 같은거리에서 농림지만 강제수용이되고 자연녹지나 관리지역은 수용위험이 적다는이야기인데 참으로 아이러니합니다.. 과연 모든역세권이 그러할까요..
그렇다면 현재 농림지가 도시계획구역으로 지적고시된 지역을 두가지 예를들어 보겠습니다
위 내용들은 절대적으로 제가 임의로만든 자료가아님을 분명히밝힙니다.. 보신분들도 계시겠지만 위 항공사진과 지적도를 보시면 농업진흥구역 즉,절대농지가 어떻게 고시되었는지를 알수가있을겁니다.. 한눈에봐도 경지정리된 농림지죠 당진보다도 규모나 호재가 적은 지역에 역하나들어오면서 주변농지들이 180도 바뀌어가는모습을 보셨습니다..
또 하나...
여주군 고시 제2009 - 35호
개발행위제한지역 고시
1.2020년 여주군기본계획에 의한 시가화예정용지(역세권 등) 및 시가화용지(도시개발사업지구)에 대하여 군관리계획을 수립하고 있는 지역으로
2. 당해 계획이 결정될 경우 용도지역․용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고, 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상됨에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제63조 규정에의거 아래와 같이 개발행위허가 제한지역으로 지정하고, 같은법 제32조 및 같은법시행령 제27조제8항과 「토지이용규제기본법」제8조제2항 및 같은법시행령 제7조제6항 규정에 따라 다음과 같이 지형도면을 고시합니다.
2009. 3. 26.
여 주 군 수 시가화예정용지지역 : 2,910,000㎡
위내용은 역세권에 관심있는분들이라면 많이보셨을겁니다..역세권 농림지가 어떻게 바뀌었는지 확연히 알수있는자료입니다.. 위 두지역모두 수용이 아닌 환지개발방식입니다..
이외에도 이천,부발,가평역등 용도고시가 지적된지역들은 자연녹지,계획관리지역외에도 생산녹지,생산관리,농림지등 농업진흥구역(절대농지)가 다수 포함된것을 확인해보면 알수있습니다..
그렇다면 여기서 부발역주변 절대농지가 지구지정된상황을 가장최근 실제상황으로 한가지 보여드리지요.. 아래 토지이용계획확인원은 작년 11월경 신지식 상담글을보고 연락주신 고객님께서 분석의뢰하신 토지입니다.. 서류하단 우측에 보시면 11월16일 날짜도 나올겁니다.. 이당시만해도 이 절대농지는 생산녹지만 찍혀있습니다..확인해보시죠..
이젠 12월6일자로 특정개발진흥지구로 지정된서류를 보시겠습니다..
물론 경지정리된 농지는 아니지만 농업진흥구역입니다...당시 135만원대를 형성하던 이 절대농지가 특정개발지구로 지정된후 바로 2배이상뛰었다는 전설이 있습니다 이땅이 2005년이전만해도 30만원대 전후라면 믿으시겠습니까
투자자분들이 인지하셔야할것은 역사가 신설되어 들어올경우에는 반드시 지자체에서 역세권개발 즉 시가화예정계획이 있어야만 정부에서 승인을 해준다는겁니다.. 쉽게말해 신설도시개발계획이 없으면 역신설은 허용하지않는다는방침입니다.. 또하나는 광명역과같은 순수ktx역사의 경우 수용개발이대부분이죠..정부에서 주관하여 민간업체와 공영개발을 하기때문입니다..오송,천안아산역등이 대표적이죠.. ktx가 정차하긴하나 복선철인경우에는 대개 환지개발방식입니다.. 이런곳은 정부의 승인을 받지만 지자체에서 주관하여 개발하는것이 보편적입니다.. 기존 취락지구나 도시지역인근 농림지역에 역이들어온다면 주변농림지가 역이 개통된후에도 계속농림지일까요.. 구도시는 구도시일뿐 신시가지가형성되는곳은 바로 신설역주변이라는겁니다.. 최근의 신설역사는 대부분 비교적 가격이싼 농지쪽으로 들어서기때문에 개발권역의 중심섹타는 농지일수밖에없는 실정인것입니다 물론 모든농림지가 변경되지않습니다..그래서 역에서 가까워야 안전하며 그만큼 정보가중요하고 분석이 필요한것이지요.. 이때문에 역세권은 거리와 위치가 투자의 성패를 가늠하는것입니다... 요즘은 수용되더라도 역세권의경우에는 꾸준히 시세가 상승하는원칙으로인해 보상가도 일반택지개발지역보다는 높은편입니다.. 큰돈이되진않지만 적어도 손해보는 장사는아니라는겁니다.. 하지만 이왕이면 수용보단 환지개발지역이 훨씬 고부가가치라는건 언급할필요가 없겠지요..
그리고 기획부동산측에서 주장하는모순은 개발영역입니다.. 이들은 확실한정보가 아닌 단순 거리개념으로 개발범위를 말도안되게 확장한다는겁니다.. 그래야만 많은토지를 매수해서 매매를 활성화할수있는거지요.. 기본적으로 안정권인 역사반경1k이내를 벗어나서 2차 3차개발권역이라하며 수키로까지 범위를 과장확대하여 홍보하는것이 기획부동산의 특징이죠.. 또하나는 가격입니다..현지시세대비 몇만원은 더비쌀수있습니다.. 그동안의 현지분석,정보및 자료입수 다인정한다는겁니다.. 그러나 시세대비 4~5배이상 차익을 보고 매매한다는것이 가장큰 문제라는겁니다.. 싸게사서 어깨에 판다는 기본룰을 무참히 짓밟는발상이 바로 기획부동산의 대표적 특징이죠.. 끝으로 500m내외의 땅을 현지보다 비싸다는것을 투자자가 아는데도불구하고 이들이 매매를 부추기는부분은 바로 빌딩이 들어서는 상업지라는겁니다... .물론 역세권개발 정책에서는 이범위를 상업업무위주로 개발한다는 방침이 나와있으나 어디까지나 확정이아니라 상업위주로 개발한다는거지 상업지로 하겠다는것이 아닙니다..
예를들어볼까요 성남여주간복선철 곤지암역입니다
곤지암역 토지이용계획원 위치도
곤지암역 항공사진
곤지암역 지적도(지오피스제공)
위그림에서 동그란부분이 역입니다..아래 용도지구는 기존취락지구이며 이미 상업지역이있던곳입니다.. 위쪽으로 역이들어서면서 개발이잡힌 고시지역이 위로 보이실겁니다.. 모두 주거지입니다..게다가 역과도 떨어져있지요....
일반적으로는 신설역사앞에는 상업지로 고시되는부분이 많기는합니다... 그러나 이렇게 예외지역도 분명히 있는만큼 분석정보가 확실하지않은상황에선 신중하셔야한다는겁니다..
일반인들은 정보가 없는상황에선 많은전문가의 의견중 거론이많이되는 지역으로 관심을 가질수밖엔 없습니다.. 그러다보니 잘알려진지역을 선호하게되고 비싼가격에 사거나 사기를 당하는경우가 허다합니다.. 경춘선,성남여주선일대가 대표적이지요.. 해서 도면이나정보가 없을때 일반투자자들도 역세권 투자분석을 간단히 유추할수있는방법은
첫째 역광장의 방향입니다.. 아무래도 뒤쪽보단 광장쪽이 개발이 활성화되고 인프라구축이 빨라지기때문이죠.. 하지만 최근역세권개발추세를보면 양방향으로 진행되는경우가 늘어나고있는실정이므로 되도록이면 광장방향으로 주시하되 광장뒤쪽은 개발권역이 협소하므로 역과 근접한위치를 보셔야만 리스크를 줄일수가있습니다...
둘째는 기존취락지구나 구도시방향쪽을 주시하시라는겁니다.. 역세권개발이 신설이라고하지만 기존 구도시의 동선을따라 개발이 진행되는경우가 많기때문에 기존도시와 연계되는 위치의 땅이 아무래도 안전성에선 유리하다 볼수있습니다..
마지막은 당연 거리입니다..1k이내의 땅.. 솔직히 1~2k를 넘기게되면 2차,3차개발섹터로 넘어갈순있으나 확실히개발된다는보장이 없다는겁니다. .말그대로 장기적으로로 묶일수도있다는뜻이죠..
끝으로 다시한번 말씀드리자면.
투자는 저평가일때 ,남들이모를때 발빠르고 정확한 정보를통해 싼가격에 매입해야 성공할수있습니다..
토지투자는 긍정적인마인드로 움직이되 신중하셔야만 리스크를 줄일수있습니다.. 모든 역세권이 대박날수는 없습니다..또한 절대적인건 없습니다.. 하지만 역세권의 파워는 이처럼 절대 농사만지어야할 농지조차 도시구역으로 바꿔버리는 대단한 힘을 가지고 있다는걸 명심하셔야합니다.. 일반적으로 투자가치가 높다하는 계획관리지역보다 절대농지가 거리와 위치에따라 훨씬 가치가올라갈수있다는것을 보여주는곳이 바로 역세권토지입니다... 그렇다고 무조건 농림지를 선호해서도 안되겠지요.. 정확한 섹타와 정보를 면밀히분석후 타당성이 있는경우에만 진행하셔야할것입니다..
저는 단지 절대농지는 절대안된다는 인식을 조금이나마 바꿔드리고자 짧은지식이지만 그래도 남보다 먼저경험해본 투자와 분석가의입장에서 글을 남긴것이니 이점유념하시구요 아무쪼록 언급한내용을 토대로 도움이 되시길 바라며 올해는 모두가 대박나실수있는 한해가되시길 간절히 기원합니다... 감사합니다.^^ |
작성자: 블랙홀 이호철 (lee114***)님