(○○일보, 2013. 9.)
【분 야】 세법
【뉴 스】재개발 조합 조합원이 신축 주택 취득 시 납부하는 청산금에 대해서는 취득세 감면 대상이 아니라는 대법원 판결이 나왔습니다.
대법원은 이 사건의 판결문에서 “지방세법에서 유상거래로 주택을 취득한 경우 취득세의 절반을 경감토록 규정하고 있지만 이는 ‘거래’를 통해 ‘유상’으로 취득한 경우에만 해당한다”고 하며, “재개발 조합원이 신축 주택을 취득한 것은 거래라고 볼 수 없고, 청산금을 부담했다고 하여 이를 달리 볼 수 수도 없다”고 판시하였습니다.
【해 설】1. 사건의 경과
A는 2008년 12월경 서울 용산구 소재 한 도시환경정비사업조합의 조합원으로서 재개발된 주택을 취득한 뒤 청산금 명목으로 9억여원을 납부하고 소유권 이전등기를 마쳤으나, 용산구청이 청산금의 20%에 해당하는 금액을 취득세로 부과하자 이에 대해 이 사건 소를 제기하였습니다.
원심은 청산금을 지급하고 취득한 주택도 취득세 경감 규정의 적용 대상이 된다고 보았으나, 대법원은 이를 파기하고 주택 재개발 사업에 의해 취득한 주택은 취득세 경감 대상인 유상거래로 취득한 주택이 아니라고 보았습니다.
2. 재개발 조합의 세무처리 일반
주거환경정비조합(이하 “재개발 조합”이라 함)은 명칭은 조합이나 도시 및 주거환경정비법상 법인으로 설립 및 운영하도록 강제되어 있습니다. 재개발 조합은 도시 주거환경 정비 목적으로 설립이 강제되므로 공익단체로서의 성격을 가진다고 볼 수도 있으나, 현재 과세관청의 기본적인 입장은 재개발 조합은 조합 재산인 재개발 사업 결과 정비된 주택을 출자자인 주주에 대응하는 조합원에게 배분하는 점에 착안하여 기본적으로 영리단체에 해당하는 것으로 보고 있습니다. 한편 현행 조특법에 의하면 2013년 말까지는 재개발 조합을 비영리법인으로 본다는 특례를 두고 있는 바 이 외에도 아래에 보는 바와 같이 해석에 의하여 재개발 사업 세무처리 상 상당 부분 특혜가 인정되고 있습니다.
일반법인의 주주에 대응하는 재개발 조합원의 입장에서 보면 등기명의를 재개발 조합으로 이전하는 것은 회사설립 시의 현물출자에 준하여 양도소득세 과세가 가능하나, 과세관청은 “도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지에 충당되는 경우 양도로 보지 아니한다”는 소득세법 제88조 제2항을 넓게 해석하여 양도소득세를 과세하지 아니하되, 다만 청산금에 해당하는 부분에 대해서만 양도소득세를 과세한다는 입장을 취하고 있습니다. 다만 이와 별개로 현행 소득세법에 따르면 재개발 조합원이 다른 주택을 소유하는 경우 해당 주택 양도시에는 1세대 1주택에 따른 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받지 못합니다.
또한 주택 신축 후 재개발 조합에서 조합원 명의로 소유명의를 이전하는 것은 현물배당 혹은 양도에 준하는 것으로 보아 법인세를 과세대상으로 볼 수도 있으나 이에 대해서도 과세관청은 “조합이 조합원에게 분양하는 것은 조합원의 출자금을 현물로 반환하는 것이므로 출자의 감소에 해당하는 것”으로 보아 법인세 과세 대상이 아니라고 보고 있습니다. 또한 재개발로 신축한 주택이 국민주택 규모를 초과할 경우에는 부가가치세 과세문제에 관하여는 현행 조특법 규정이 명시적으로 과세 대상에서 제외하고 있습니다. 한편, 일반 분양분에 대해서는 양도차익에 대한 법인세 및 부가가치세 과세 문제가 발생할 수 있습니다.
재개발 분양권은 전매가 자유롭다는 점에서 재건축 분양권과 구분됩니다. 재개발 분양권에 국한한 전매에 대한 과세 문제는 아니지만, 계약금만 낸 상태에서 계약자 지위를 양도하는 것은 양도소득세 과세 대상이 아니라는 판결(2010두23408)과 부동산의 미등기 전매는 양도소득의 70% 중과세 대상이고(2013두10519), 이에 더 나아가 범칙사건이 된다고 한 판결, 및 토지거래허가구역 내 토지 미등기 전매 시 양도소득세 과세 대상이 된다고 본 최근 전원합의체 판결(2010두23644)에도 유념하여야 할 것입니다.
3. 이 판결의 의의
이 사건의 원심은 법 문구에 충실히 해석하여 재개발 주택 취득시 청산금을 지급한 부분에 대해서는 취득세 감면 대상인 유상취득으로 보았습니다. 그러나 이러한 법 해석은 재개발 조합의 조합원에 대한 신축 주택 이전을 출자의 환급으로 본 상기 유권해석과 배치되는 바, 금번 대법원 판례는 종전의 재개발조합에 대한 종래 과세관청의 법해석을 존중하여 지방세법을 해석하였다는 점에서 의미가 있습니다. 다만, 그 결론은 오히려 취득세를 과세하여야 한다고 나온 점에 유념하여야 합니다.
한편 대상 사건에서 과세관청은 청산금에 대해서만 취득세를 적용하여 과세하였지만, 대법원이 판시한 법해석에 따르자면 재개발 주택 가액 전부에 대해 과세될 여지도 있어 보입니다. 또한 상기 유권해석과 일관성을 유지하자면 재개발사업 관련 일반분양으로 취득한 신축 주택에 대해서는 취득세를 감면하는 것이 일관성이 있는 것으로 사료되는바, 이에 대해서는 향후 과세동향을 예의 주시할 필요가 있습니다.
【관련조문】 민법 제18조(조합의 법인격 등)
① 조합은 법인으로 한다.
② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.
③ 조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.
조세특례제한법 제104조의7(정비사업조합에 대한 과세특례)
(제1항 생략)
② 「도시 및 주거환경정비법」 제18조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 "정비사업조합"이라 한다)에 대해서는 「법인세법」 제1조에도 불구하고 2013년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도까지는 비영리내국법인으로 보아 「법인세법」(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.
③ 정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비사업의 시행으로 건설된 것만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)은 「부가가치세법」 제9조 및 제10조에 따른 재화의 공급으로 보지 아니한다.
(이하 생략)
소득세법 제89조(비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. (제1호 내지 제2호 생략)
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.