|
강제경매의 취하는 특별한 사정이 없는 한 경매신청인만 할 수 있으므로 상대방의 소취하와 함께 강제경매신청을 취하하기로 하는 내용의 합의서에 경매신청인과 함께 합의 당사자로 되어 있는 자는 경매신청취하의무가 있다 할 수 없다(대법원 1992.10.27. 선고. 90다13628 판결). |
결국 경매를 취하할 수 있는 자는 경매신청인 뿐으로, 그 취하의 의사표시의 방식은 서면 또는 구두로 집행법원에 대하여 하여야 한다. 따라서 매각기일이 개시된 후 집행관에 대하여 경매취하를 할 수 없다.
경매신청 후 매각기일에 적법한 매수신고가 있기 전까지 경매신청인은 임의로 취하할 수 있다. 다만, 매수신고가 있은 후 겸매취하를 하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 발생한다(민사집행법 제93조 2항). 그렇지만 이해관계인의 동의를 요하지 아니한다. 한편, 기록첨부되어 배당요구의 효력밖에 없는 이중경매신청인은 경매기일에 최고가경매인이 정하여진 후에도, 그 최고가경매인의 동의없이 경매취하를 할 수 있다(서울민사지법 1984.12.28. 자 84라369 제1부결정 : 재항고).
3. 경매취하는 매수인이 매각대금을 지급하기 전까지 할 수 있다.
경매취하의 원인은 대체적으로 채무변제를 하거나 채무변제의 유예에 대한 합의(경매신청비용 및 연체이자 등의 변제)에 의한다. 이러한 경매취하는 최고가매수신고인이 그 매각대금을 납부하면, 매수인이 확정적으로 소유권을 취득하므로 취하할 수 없다. 이에 입찰자는 매수인의 매각대금완납으로 경매부동산의 소유권이 매수인에게 이전되기까지는 언제든지 취하될 수 있다는 점을 유의하여야 한다.
Ⅱ 경매취소가 될 유형은 크게 3가지 유형이 있다.
경매절차의 취소라 하는 것은 집행법원이 경매절차 진행 중에 이미 개시한 경매절차를 궁극적으로 취소하는 행위를 말한다.
경매취소는 채무자나 소유자가 경매신청자에게 경매취하를 구하는 것이 여의치 않은 경우 단독으로 경매(강제집행)의 취소를 구하여 경매목적부동산의 보전을 구하는 방법으로, 최고가매수신고인의 동의 없이 취소할 수 있다는 점에서 취하와 근본적 차이가 있다. 이러한 경매취소를 구하고자 할 때에는 경매신청권자가 지급한 경매실행비용과 채무액을 변제하여야 한다. 그 취소의 유형은 흔하지는 않지만 ① 경매물건의 멸실 등으로 경매절차를 취소하는 경우, ② 남을(잉여) 가망이 없는 경우와 ③ 집행취소서류의 제출에 의한 경매절차의 취소 등으로 크게 분류해 볼 수 있다.
매수인이 시간과 비용을 투자하여 낙찰을 받았다 하더라도, 매수인이 그 매각대금을 납부 전에 채무자가 또는 채무자가 아닌 제3자가 채권자의 채무를 변제하고 경매취소결정을 신청하면 그 경매는 취소가 되어 그동안 노력이 한순간에 물거품이 될 수 있다. 다만, 매수인이 잔금납부기일에 매각대금납부 후에 채무를 변제한 경우라면 경매취소는 불가능하다.
1. 잉여, 즉 남을 가망이 없는 경우 법원은 직권으로 경매취소할 수 있다.
민사집행법 제102조 규정에 의하면 ‘최저 경매가보다 높게 낙찰되더라도 경매신청자에게 돌아오는 배당금이 없을 경우엔 법원에서 직권으로 경매를 취소한다’는 규정이 있다. 이는 채권자보다 우선하는 선순위자의 부담부분과 경매절차비용 등을 모두 공제하고, 경매신청한 채권자에게 배당할 금액이 없는 경우 예상치 못한 손해를 보는 것을 방지하기 위함이다.
이와 같이 남을 가망이 없는 경우 경매법원은 선순위 근저당금액이상으로 최저입찰 가격을 다시 정한 후 경매신청자인 채권자에게 통지하고, 7일 이내 통지를 받은 채권자는 최저입찰가격이상으로 매수신청을 할 수 있으며 매수신청이 없으면 경매를 취소한다. 여기에서 소정 7일내의 기간이라 함은 성질상 일종의 재정기간에 지나지 않으므로 경매신청인이 경매법원으로부터 같은법 소정의 잉여의 가망이 없다는 통지를 받은 날로부터 7일의 기간이 경과한 뒤에 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 비용을 변제하고 잉여있을 가격을 정하여 그 가격에 응하는 경매인이 없는 때에는 그 가격으로 매수할 것을 신청하고 담보를 제공하였다 하더라도 경매법원으로서는 위 기간이 경과된 뒤에 한 것이라는 사유로 경매절차를 취소할 수 없다(대법원 1975.3.28. 자 75마64 결정). 따라서 자신이 입찰하고자 하는 금액이 과연 선순위 권리자 및 집행비용 등을 모두 공제하고, 경매신청권자인 채권자에게 배당액이 얼마라도 돌아갈 수 있는지 여부를 산정해 본 후 입찰을 하여야 한다. 특히, 이중경매사건일 경우 잉여여부판단은 배당순위 우선채권자를 기준으로 한다.
이중경매이란 강제경매 개시 후 경매신청 채권자(갑)에 우선하는 저당권자 등(을)이 낙찰자가 매각대금을 납부하기 이전까지 다시 경매를 신청한 경우를 말한다. 이러한 이중경매에 대한 판례의 태도는 ‘이중경매개시결정이 있는 경우 최저경매가와 비교하 여야 할 채권의 범위를 정하는 기준은 최우선 권리자(을)의 권리이다’라고 하여, 잉여 여부판단은 먼저 경매신청한 채권자의 채권액을 기준으로 따지는 것이 아니고, 경매신청한 채권자 중 배당순위에 앞서는 채권자의 채권액을 기준으로 한다. 즉, 강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사소송법 제616조 소정의 최저경매가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 봄이 옳다(대법원 2001. 12. 28. 자 2001마2094 결정).
2. 채무자가 채무변제로 집행정지신청을 통하여 경매취소할 수 있다.
경매취소는 채무자나 소유자가 경매신청자에게 경매취하를 구하는 것이 여의치 않은 경우 단독으로 경매(강제집행)의 취소를 구하여 경매목적부동산의 보전을 구하는 방법이다. 이러한 경매취소를 구하고자 할 때에는 경매신청권자가 지급한 경매실행비용과 채무액을 변제하여야 한다.
대다수 경매취소는 채무액이 너무 작아 경매물건이 시세에 크게 미치지 못한 경우로 특히 개발호재가 강한 지역의 물건이라면, 채무자가 채무를 변제하고 경매를 취소시켜 버리는 물건회수현상이 발생된다. 이러한 채무변제로 인한 경매취소는 매수인이 ‘매각대금납부’를 하게 되면 그 소유권을 취득하므로, 잔금납부 후에는 어느 누구도 그 효력을 다툴 수 없다. 다만, 경매신청·경매실행 채권의 원인무효사유가 있는 경우에는 그 사안에 따라 그러하지 아니하다.
⑴ 강제경매절차의 취소
경매취소는 채무자나 소유자가 채무변제 또는 변제공탁한 후 「청구에 관한 이의의 소」를 제기하고, 소제기 증명원을 첨부하여 「집행정지신청」을 하여 소를 제기한 법원(수소법원)의 「강제집행정지결정」을 받아 집행법원에 그 결정문을 제출하여야 경매절차를 정지시킬 수 있다. 왜냐하면 「청구에 관한 이의의 소」제기만으로 경매절차정지의 사유가 되지 못하므로 그 확정판결이 나올 때까지 경매절차가 진행되므로 그 진행절차를 차단하기 위하여 반드시 「강제집행정지결정문」을 집행법원(경매계)에 제출하여야 한다.
이처럼 경매절차진행을 정지시킨 후, 「청구에 관한 이의의 소송」에서 승소판결을 받아 그 확정판결문을 집행법원에 제출하면 집행법원은 직권으로 등기관에게 「경매개시결정」 기입등기의 말소를 촉탁함으로서 경매가 취소되는데, 이 경우 受訴法院(수소법원)은 채무자에게 담보제공을 조건으로 집행정지결정을 하는 경우도 있다.
여기서 매수인이 주의할 점은 「청구에 관한 이의의 소」제기가 경매절차시작부터 매각대금의 잔금납부 전까지 언제나 가능하다는 점이다. 이에 매각허가결정의 효력이 발생한 후 채권자나 채무자로부터 합의요청이 오는 경우가 있다. 대다수 매수인은 그 합의를 거부하나 이는 적절하지 못한 처신이 될 수도 있다. 왜냐하면 채무자는 수소법원에 「청구에 관한 이의의 소」제기한 후 「강제집행정지결정문」을 받아 집행법원에 제출하게 되면 사실상 그 경매절차는 취소되므로, 경매목적물의 소유권을 취득할 수 없고 보증금만 반환받을 수 있을 뿐이다. 이러한 경매절차취소는 2~3일 정도 밖에 소요되지 아니하므로, 적정한 대가를 보고 합의해주는 것이 현실적인 타결방법이라 하겠다. 물론 이런 황당한 경우를 피하기 위한 최선의 방법은 매각허가결정의 효력이 발생된 후 집행법원은 3일 이내 잔금지급일을 정하도록 예규에 규정하고 있으므로, 매각허가결정의 효력이 발생된 후 지체 없이 경매계에 찾아가 잔금지급기일을 신속히 정해줄 것으로 요청하고, 그 즉시 잔금납부를 하면 된다.
⑵ 임의경매절차의 취소
채무자가 피담보채권을 변제하고 그 담보권말소에 필요한 서류를 넘겨 받아 그 담보권이 말소된 등기부등본을 첨부하여 「경매개시결정에 대한 이의신청서」와 「경매절차정지신청서」를 집행법원에 제출한 후 「경매절차정지결정」을 받아 그 결정문을 경매법원에 제출하게 되면, 경매법원은 채권자와 채무자를 심문한 후 그 결과를 토대로 경매절차를 취소한 후 「경매개시결정」 기입등기의 말소를 등기관에 촉탁함으로써 취소절차가 종료된다. 다만, 채권자가 수령을 거절한다든가 채무변제를 하였으나 경매실행 담보권이 말소되지 아니한 경우 경매집행비용과 채무액을 법원공탁계에 변제공탁하고 「채무이의의 소」제기하고 「경매절차집행정지」를 신청하여, 그 결정문을 집행법원에 제출한 후, 「승소판결문」을 집행법원에 제출하면 집행법원은 「경매개시결정」기입등기의 말소를 등기관에 촉탁함으로써 취소절차가 종료된다.
⑶ 채무자의 집행취소서류 제출한 경우 법원은 경매취소를 한다.
①집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하라는 취지나 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 기재한 집행력 있는 재판의 정본, ② 집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류(채무자에 대하여 담보를 제공하면 가집행을 면할 수 있음을 가집행선고 중에 허용한 경우에 그 담보를 제공하였다는 증명서가 이에 해당함), ③ 집행할 판결 기타의 재판이 소의 취하 기타의 사유에 의하여 실효되었음을 증명하는 조서등본, ④강제집행을 하지 않겠다는 취지 또는 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 기재한 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본의 서류가 제출되었을 때에는 집행법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
3. 부동산의 멸실 등으로 인한 경매절차의 취소
부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 하고, 이 취소결정은 확정되어야 효력이 있으며, 이 취소결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제96조). 이에 집행법원이 취소결정을 하지 않으면 이해관계인은 집행에 관한 이의로 불복할 수 있다(민사집행법 제16조).
Ⅲ 경매절차가 정지될 수도 있다.
경매절차의 정지라 하는 것은 집행법원이 이미 개시한 경매절차를 속행할 수 없는 상태를 말한다. 이러한 경매절차 정지제도는 청구권의 실체관계에 변동이 있거나 채무명의(집행권원) 또는 집행문의 효력 또는 담보권에 변동의 가능성이 있는 경우에 위와 같은 변동을 경매절차에 반영시키기 위한 준비로서 일정한 조건하에 경매절차를 정지케 하여 채무자 또는 제3자의 권리침해를 방지하려는데 그 목적이 있다.
다음 각호의 서류가 제출된 경우에는 집행법원은 경매절차를 정지하여야 하되, 정지관련 서류 중 ①·③·⑤·⑥의 서류가 제출되었을 때는 집행법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
①집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하라는 취지나 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 기재한 집행력 있는 재판의 정본
②강제집행의 일시정지를 명한 취지를 기재한 재판의 정본(만약 담보의 제공을 조건으로 정지를 명한 때에는 그 재판을 받은 자는 담보를 제공한 증명서를 동시에 제출하여야 함).
③집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류(채무자에 대하여 담보를 제공하면 가집행을 면할 수 있음을 가집행선고 중에 허용한 경우에 그 담보를 제공하였다는 증명서가 이에 해당함).
④집행할 판결 후에 채권자가 변제를 받았거나 의무이행의 유예를 승낙한 취지를 기재한 증서(위와 같은 사유에 의하여 집행을 종국적으로 저지하기 위하여는 청구이의의 소에 의할 것이나 채권자가 작성한 이와 같은 증서가 있으면 채무자를 보호하기 위하여 일의 집행을 정지하도록 한 것임).
⑤집행할 판결 기타의 재판이 소의 취하 기타의 사유에 의하여 실효되었음을 증명하는 조서등본
⑥강제집행을 하지 않겠다는 취지 또는 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 기재한 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본
Ⅳ 최선순위저당권이 소액인 경우 임차인이 대위변제를 할 수 있다.
1. 대위변제는 채무자의 채권변제를 하고 변제자가 채권자를 대위하는 것이다.
대위변제라 함은 제3자 또는 공동채무자 등이 채무자를 위하여 대신 변제함으로써 구상권을 취득한 후 변제자가 그 구상권의 범위 내에서 채권자의 채권 및 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있는 제도를 말하는데, 대위유형은 임의대위와 법정대위로 구분된다.
임의대위는 변제를 함에 정당한 이익을 가지지 않는 제3자가 변제하고 채권자의 승낙을 얻어 채권자에 대위하는 것을 말하고, 법정대위는 변제할 정당한 이익이 있는 자(연대채무자·물상보증인·담보물 제3취득자 등)가 변제함으로서 채권자 승낙 없이 당연히 채권자를 대위하는 것을 말한다.
2. 경매에 있어 대위변제는 등기말소 또는 순위상승을 말한다.
대위변제는 위에서 말한 채권행사와 등기말소(담보권말소)를 말하나, 경매절차에 있어서 대위변제는 대위변제한 후 변제자가 담보등기말소를 통하여 순위상승을 의미한다 하겠다. 이러한 대위변제는 선순위 저당권금액이 후순위 임차인이 받을 금액보다 월등히 적은 경우 통상적으로 발생한다.
말소기준권리인 최선순위 근저당 또는 담보가등기, 가압류 등의 금액이 적은 경우 후순위 임차권자 등이 자기채권을 보전하기 위해 선순위 권리자에 대한 채무를 채무자를 대신하여 대위변제를 한 후 등기말소를 하게되면, 선순위로 대항력이 말생하므로, 낙찰자는 이를 인수하는 경우가 있다. 이러한 대위변제가 많이 발생되는 물건은 대체적으로 1순위 저당권의 채권액이 소액이고, 임차인이 2순위인 주택에서 자주 발생된다.
⑴ 변제할 정당한 이익이 있는 자는 대위변제를 통해 경매결정 취소를 구할 수 있다.
채무자가 아닌 자 즉, 이해관계가 있는 제3자(보증인·제3취득자등)가 경매절차진행 중 청구금액과 절차비용을 변제 또는 변제공탁하고 경매취소를 구할 수 있다. 강제경매의 경우 채권자대위권에 기하여 채무자를 대위하여 「청구이의의 소」 제기와 「집행정지신청」을 통하여 경매취소를 구할 수 있고, 임의경매는 채무변제를 하고 말소된 등기부등본을 집행법원에 제출하고, 채무자로 하여금 경매개시결정에 대한 이의를 하게 하거나 채권자대위권에 기하여 채무자를 대위하여 「채무이의의 소」제기와 「집행정지신청」을 통하여 경매취소를 구할 수 있다.
⑵ 선순위 가압류 및 담보물권의 대위변제를 통한 순위상승
말소기준권리보다 후순위 권리자는 배당순위에서 선순위 권리자에 대한 배당 이후 나머지 금액에서 배당을 받게 됨으로 인하여, 그 매각금액이 적으면 자신의 채권액 전부를 배당을 받을 수 없는 상황이 발생될 수 있다. 이에 자기채권을 보전하기 위해 선순위 권리자의 채권액이 소액일 경우, 후순위 권리자가 채무자를 대위해서 선순위 권리자의 채무를 변제하고, 등기부상에 변제된 권리를 말소하고 이를 법원에 신고하면 선순위 권리가 소멸되고 후순위 권리자의 순위가 상승하게 되어 자신의 채권 전액을 배당받을 수 있다.
결국 후순위 권리자가 1순위로 되어 매수인에게 대항력이 생겨 매수인이 이를 인수하여야 하는바, 자기채권 전액을 보전할 수 있게 된다. 따라서 매수인이 임대차보증금 을 내주지 않으면 집을 비우지 않아도 된다. 이에 매수인은 어쩔 수 없이 법원에 매각조건변경을 원인으로 한 ‘매각허가결정취소신청’을 하고 입찰보증금을 반환받을 수 밖에 없다.
①선순위가 가압류인 경우 순위상승절차
가압류의 피보전채무를 변제하거나 또는 변제공탁하고, 채권자대위권에 기해 채무자를 대위하여 가압류취소신청을 통하여 가압류등기를 말소하여, 말소된 등기부등본을 집행법원에 제출하여야 후순위 권리자가 순위상승의 이익 즉, 대항력을 취득할 수 있다.
②선순위가 담보권인 경우 순위상승절차
피담보채무를 변제하고 그 등기말소를 한 후 집행법원에 등기부등본을 제출하면 순위상승을 얻을 수 있다. 이에 반하여 채권자가 대위변제에 기한 등기말소를 동의하지 아니한 경우 변제공탁하고, 「등기말소청구의 소」를 통하여 그 등기를 말소하여야 한다.
⑶ 임의경매절차 진행 도중 경매신청의 기초가 된 담보물권이 대위변제에 의하여 이전된 경우의 경매취하권자(=대위변제자)
임의경매절차가 개시된 후 경매신청의 기초가 된 담보물권이 대위변제에 의하여 이전된 경우에는 경매절차의 진행에는 아무런 영향이 없고, 대위변제자가 경매신청인의 지위를 승계하므로, 종전의 경매신청인이 한 취하는 효력이 없다(대법원 2001. 12. 28. 자 2001마2094 결정).
2. 대위변제는 매각대금완납 전까지 가능하다.
대위변제가 가능한 시점은 매각대금 납부기일 전, 다시 말해 매수인이 매각대금잔금을 완납하기 전까지 가능하다. 이에 입찰자는 잔금납부 전까지 권리변동사항이 없는지 등 대위변제를 신경을 써야 함으로, 입찰 전 선순위 채권액과 후순위 채권액을 꼼꼼히 따져보는 자세가 필요하다.
그러나 대위변제를 통하여 후순위 채권자가 순위상승의 효력을 얻기 위해서는 피보전채무나 피담보채무를 변제하고, 선순위등기의 말소를 한 후 그 말소사실을 집행법원에 제출하여야 하므로 상당한 기간이 소요되기 때문에 서두르는 것이 좋다.
3. 대위변제의 여부는 등기부등본을 파악하면 확인할 수 있다.
“대위변제란” 상기와 같이 후순위 임차권자가 선순위 저당권을 갚음으로써 자신이 선순위가 되어 자신의 보증금을 안전하게 변제받을 수 길을 확보하기 위한 수단으로 이용되고 있는바, 대위변제가 입찰자에게 함정이 되는 것은 사전에 대위변제사실여부를 파악하기가 사실상 쉽지 않은 것이 사실이다.
실무상 입찰 전날이나 당일 날 대위변제를 하고 말소등기를 신청하면 등기부에 미처 지워지지 않아 이를 미처 알지 못하고 입찰하는 경우가 빈번히 발생하므로, 대위변제의 가능성이 있는 물건은 입찰 전에 충분히 조사·검토해야 한다. 한편, 매각이 되었을 때는 매각허가결정일 전·후로 하여 대위변제 여부를 등기부등본 등을 통해 확인하도록 하고, 대위변제가 되었을 때는 매각불허가신청 및 결정취소신청 등을 하여 취하도록 하여야 한다.
4. 매수인의 대위변제에 따른 대처방안
대위변제에 의하여 후순위권리자가 대항력 취득으로 예상하지 못한 손해를 얻게 된 경우, 즉 매수인에게 불리한 권리변동사항에 대하여는 법정기간 내에 적절한 불복을 하여야 보호받을 수 있다는 점을 입찰자는 항상 유념하고, 다음과 같이 대처하라.
⑴ 불허가신청 및 즉시항고를 하라.
매각허가결정기일 전에 대위변제의 사실을 알았다면 매각불허가신청을 하여야 하고, 매각허가결정 후 매각허가결정이 확정되기 전에 알았다면, 대위변제에 따른 권리변동을 이유로 입찰물건명세서상 하자에 대해 즉시항고를 하여 불복신청을 하여야 한다.
⑵ 잔금납부하기 전이라면 매각허가결정에 대해 이의신청을 하라.
부동산 멸실·훼손된 경우의 매각불허가신청을 유추 적용하여 매각허가결정의 취소신청을 하여 구제받거나 매각허가결정에 대한 이의신청 또는 인수 부담하는 금액에 상당하는 감액신청 등의 방법으로 볼복신청을 하여야 한다.
⑶ 잔금납부 후 배당기일 전이라면 배당절차 정지신청과 더불어 부당이득반환청구를 하라.
매각대금의 잔금을 납부한 후 배당기일 전이라면 추탈담보 즉, 권리하자에 대한 담보책임의 법리에 따라 「배당절차 정지신청」과 더불어 「부당이득반환청구의 소」를 제기하여 다투어야 한다. 하지만 매각대금의 납부로 사실상 경매절차는 종료되는 바, 위 불복에 대한 인용여부는 법관의 재량임을 알아 두어야 할 것이다.
5. 대위변제금에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
채무자를 위하여 대위변제한 임차인 등은 대위변제한 금액 범위 내에서 채무자에 구상권을 행사할 수 있다. 즉, 대위변제금을 회수하기 위해 「구상금 청구의 소」를 제기하여 채무자 재산에 대해 강제집행을 할 수 있다.
Ⅴ 감정가를 액면그대로 믿지 말라.
채권자의 경매신청을 받은 집행법원은 감정평가법인 등에게 해당 부동산에 대한 감정평가를 의뢰하고, 의뢰받은 감정평가사는 현장조사 등을 통해 시장상황이나 인근 중개업소에 들러 시장가격을 참조하여 감정가액을 결정하게 되는데 이 평가액이 최초매각가격이다. 문제는 중개업소의 임의적 호가가 상당히 반영되는 것이 현실이며, 특히 채무불이행으로 파산에 이른 채무자를 보호하기 위해 호가를 감정가에 반영하는 경향도 있다. 또한 가격평가시점과 매각시점의 차이로 인하여 현실적인 가격이 반영되지 않을 수도 있고, 땅은 비공개시장이면서 개별성이 강하여 정가가 없음에도 불구하고 공시지가를 기준으로 획일적으로 감정가를 정하는 것이 일반적 현상이다.
이러다 보니 감정가는 아파트보다 토지나 공장등 시가액을 파악하기 힘든 물건에서는 감정가가 제각각 이어서, 이를 기준으로 가격분석을 절대로 하여서는 아니 되며, 현장조사를 통한 주변 시세를 반드시 확인하여야 한다. 실 예로, 경기도 화성군 반월리 생산관리지역인 토지 900평에 대한 평당 감정가는 96만원으로 약 8억 9천만원에 해당하는 토지가 두 번이나 유찰로 인하여 6억 5천만원에 매각되었으나, 실제 매매가격은 평당 80만원인 7억 5천만원에 불과해, 결국 매수인은 공과금 및 경매비용 등 1억 정도가 소용되어 실익이 전혀 없는 경우도 있다.
Ⅵ 매각물건명세서 또한 현장실사를 통해 확인하는 자세가 필요하다.
매각물건명세서 작성취지는 경매대상물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고 매각에의 참여를 유도하여 강제집행제도의 기능을 제고시키기 위함이다. 이에 집행법원은 법정사항을 기재한 매각물건명세를 작성하여, 그 매각물건명세서·현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.
그러나 매각물건명세서는 법원의 인식을 기재한 서면에 지나지 아니한 것으로, 그 작성에 의하여 매각조건이 결정되거나 실체법상 권리관계에 영향을 미치지 않는 것으로, 그 공신력이 인정되지 아니한다. 이에 입찰자는 그 매각물건명세서를 토대로 하여 철저한 현장조사를 통해 검증작업을 하여야 한다. 특히 부동산의 표시, 점유자와 점유권원·점유기간·차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 법정지상권, 유치권, 제시외 물건, 공장저당인 경우 기계·기구의 누락된 사항 등은 실무상 그 하자가 자주 발생되는 것들로 주의를 요한다.
매각물건명세서작성의 중대한 흠은 매각허가에 대한 이의사유가 되며 나아가 직권에 의한 매각불허가 사유가 되므로, 낙찰 후 반드시 법원기록의 열람을 통하여 그 하자여부를 매각허가여부의 결정일 전까지 확인하여야 한다. 그 열람결과 하자가 발생한 경우 매수인은 매각불허가결정을 신청하여야 입찰보증금을 반환받을 수 있다.
Ⅶ 경매는 보이지 않는 함정이 곳곳에 존재한다.
등기부상 권리는 등기부를 파악하면 알 수 있고, 세입자의 전입여부는 동사무소에서 확인해보면 알 수 있다. 그러나 이런 속에도 보이지는 않는 함정이 존재할 수도 있다. 어디 그 뿐인가? 각종 부동산서류를 통해서도 파악할 수 없는 것 또한 곳곳이 존재한다. 이를 테면, 등기부상 실체적 하자·임차인의 세대합가·법정지상권·유치권·분묘기지권·관리비 등 이루 말할 수 없다. 이런 문제를 해결하는 것이 경매 그 자체이다.
보이지 않는 함정은 반드시 현장확인과 탐문 등을 통해 밝혀질 수 있는 문제이므로, 앞에서 언급하였듯이 경매는 발로 뛰고 눈으로 확인하고, 몸으로 체득하고 머리로 생각하는 종합적이고 입체적인 활동임을 항상 명심하여야 한다.
Ⅷ 경매물건 내 압류된·가처분동산은 문제덩어리이다.
이를 테면 경매물건인 아파트 내 가재도구·컴퓨터·냉장고 등 동산에 대한 압류 또는 점유이전금지가처분에 대해 현황조사서 등에 명시가 제대로 되어 있지 않아 사실상 입찰 전 미리 알 수 없어 입찰자 대다수의 고민거리일 수 밖에 없다.
왜냐하면, 이를 처분하였다가 후에 소유자가 문제를 제기하면 더 큰 문제가 발생될 수 있기 때문에 대다수 이를 제3의 장소에 보관할 수 밖에 없다. 물론 매각받은 건물에 압류 또는 가처분된 동산이 있더라도 일단 인도명령이 떨어지면 집행할 수 있어, 소유자가 가져가면 문제가 되지 않으나 소유자가 행방불명된 경우 집행관이 정하는 제3의 장소에 보관하여야 한다. 이 때 발생되는 비용은 매수인이 부담하여야 한다.
이런 경우 매수인이 취할 수 있는 최선의 방법은 우선 물건을 제3자의 장소에 보관하고 동산권리자에게 이로 인하여 발생한 손해배상청구를 하겠다는 취지의 내용증명을 보내어 합의를 이끌어 내는 것이다. 합의과정에 서로 감정으로 인하여 소송으로 비하되기도 하는데 이 경우 매수인은 이중고를 겪게 될 수 있어, 될 수 있으면 합의를 도출하는 것이 최상책이다 할 것이다.
압류된 동산은 합의가 이루어지지 아니한 경우 법원은 3개월이 지나도록 압류권자가 동산을 처분하지 아니한 경우 압류권자에 처분하도록 2번까지 송달촉구하고, 그래도 시행치 않을 경우 법원은 직권으로 압류물건을 취소한다. 이 때 매수인은 보관임대료를 채권으로 하여 다시 동산을 압류한 후 경매로 처분할 수 있다. 그러나 가처분은 이렇다 할 해결방안이 없어 소송으로 해결할 수 밖에 없는 것이 현실이다.
Ⅸ 외국인이 임차한 경매물건은 등록번호를 파악하라.
외국인이 임차하여 거주한 물건에 대한 명도집행을 하기 위해서는 외국인의 등록번호를 알아야 한다. 그 연유는 외국인 등록번호부여는 내국인인 임차인과 동일한 효력이 발생하여 권리신고 및 배당이 가능하여 명도집행을 할 수 있기 때문이다.
신원미상 외국인이 있는 경우 명도소송을 할 경우 외국인 등록번호를 소장에 기재하여야 하는데, 담당공무원의 비협조로 사실상 명도집행이 불가능하다. 이에 입찰 당일 날에 집행기록에 외국인의 신상이 상세하게 기록되었는지 여부를 확인하고 입찰에 참여하는 것이 좋다.