황금책갈피

제1강 <재개발> -이미 개발한 지역을 다시 개발... -도시지역(주상공녹 중 녹지지역(개발되지 않은 지역)은 제외) 주상공 3가지 용도의 특정한 목적에 따라 다시 개발하는 사업...   주거 : 주택지로 사용하는 곳...주택지가 노후 불량화 되어 있는 지역.   (1)주택재개발 (2)주택재건축 정비기반시설이 양호하냐 불량하느냐에 따라 구분... 주거에 꼭 필요한 시설인 정비기반시설 : 도로 공원 학교 주차장(기타 : 상하수도: 법으로 남아있지만 중요하지만) 지금은 도로, 공원(->서울의 경우 12%까지 녹지지역 확대)이 중요... 주택재개발은 단독주택과 재건축은 아파트로 나누어 구분하지 않음...   *물리적 기준 : 시도조례에 따라 다름. 서울지역을 기준으로 보면... 4가지 요건... (1)호수밀도 : 사방 100미터(면적은 만제곱미터 = 1ha) 동일한 면적내 건축이 많으면 많을 수록 유리...최소 60개 있어야 한다(1헥타르당) (2)노후도 : 60%이상 불량건축물에 대한 기준은...구조에 따라 다른 기준으로 판단하라... 철근콘크리트구조물이 가장 튼튼한데...5층이상 철근콘크리트는 최소 60년이상으로 기준...여기에 2/3경료한 것을 불량건축물로 판단하라(즉 40년이상 지나야 함)... 아파트 재건축하기 위한 불량조건은 40년... 도시및주거환경정비법...03.7.1부터 시행되고 있음... 과거에는 물리적 기준은 20년이었으나 도정법이후 40년으로 바뀜..(92년이후는 40년...81년 전은 20년...   22+(준공년도-1982)x2 (->준공년도가 1988년이면?)   일반 건축물->30x2/3=20년 이상지나면 불량건축물로 판단함.   *(3)접도율 (맹지는 주택에 없음) ->40%이하되어야 낮을 수록 좋다. 도로폭이 3.5m이면 도로에 접하지 않은 것으로 하라...   (4)과소필지 ->50%이하 바닥면적이 85미터제곱...서울은 분할면적이 90제곱미터(최소분할면적) 최소분할필지가 50%이하...   노후도를 포함한 1가지 요건을 충족해야 함...서울의 경우 불가능... 인천은 1가지 조건만 만족하면 됨...나머지 시도도 같음...   서울의 경우 단독주택 재건축사업에 적용함...서울에서만 하고 있는 단독주택 재건축사업... 2/3(66.7%)   아파트는 2/3를 따질 필요는 없음...   *주상공 중에서 상업 공업지역을 개발하는 것이 도시환경정비사업... 주거는 주택, 재개발, 재건축... 이전에는 도심재개발에서 도정법으로 바뀜...   재개발사업 목적은 노후불량주택, 정비기반시설 불량... 재개발사업의 목적은 주거환경을 대상으로 함 -> 밀고 아파트 지음... 정비기반시설 불량하니까...기반시설 확충하는 것...   상업지역은 주거지역 용도가 아니기에...상업기능의 활성화... 따라서 업무시설과 판매시설을 중심으로 하는 복합용도 건축물을 신축하는 것을 목적으로 함... 도정사업에서 예외적으로 주거기능 인정하는 주상복합과는 다름... 원칙적으로 업무시설 판매시설 인정하는 복합용도 건축물을 짓게 됨... 상업지역이나 서울도심(4대문안)은 주거용도 불허...->최근에는 일부 인정...만약 주거용도 인정해 버리면...도심의 기능은 업무기능이기에...부도심권은 인정(용산은 주거기능 일부인정) 주거를 포함하는 것이 주상복합...->주거비중이 얼마? 높아야 유리...주거비중이 낮으면 사업못함...상가분양에 대한 자신이 없기에... 주거지역은 용적률제한...용산지역은 재개발시 평당 2억...주택재개발은 5천 6천인데 4배정도...800%사용하기에... 상업지역은 일부지역을 제한적으로 설정(주거지역의 10%정도)...   대부분 주택재개발->사업대상이 많기에...일반적으로 주택재개발 지칭...   *<재개발>사업의 필요충분조건 2가지... (1)도시계획 모든 개발은 선계획 후개발(국계법)...도시정비기본계획에 따라 수립... -(상위개념)->도시관리계획->도시기본계획   도시계획에 대하여 물리적조건을 충족한 경우에 사업시행   (2)부동산개발 개발이익때문에 개발...   물리적 조건이 충족되지 않아도 개발요구 ->구조물은 안전진단을 통과해야...   (2강) 재개발 사업의 역사(1) 도시지역 재개발...   도시개발사업(도시개발법)->도시지역으로 바꾸는 사업 의미... 은평뉴타운이 도시개발법 적용...용산국제업무지구도 적용... 도시지역에서 진행되는 사업인데 재개발이 아닌 곳...나대지가 50%포함되어 있어야 하기에 도시개발과 다름...   시장 재개발 재건축 사업 (도정법 규정 아님) 유통사업 발전법에 의해 규정되어 있음...   도시계획시설사업...도로시 철거...서울지역은 도로 공원만들 때 철거할 때...특별분양권 부여한 적 있으나 재개발처럼 비춰짐... 장지지구 이주대책일환으로 아파트 분양권 준 적 있음...   지역(직장)조합 사업...동일한 지역에 거주하는 사람들이 조합을 구성하여 부지 매입뒤 아파트 건립... 주택법에 의해서 규정... 지역조합대상지가 도시지역을 대상으로 함...   1. 1973년 무허가 주택 산업화->도시화병행...60년대 농업인구가 대도시로 인구유입... 1958년 186만 1968년 360만 1970년 500만 1988년 1천만   서울외곽지를 구획정리사업(택지로 전환시키는 방법)... 사업비용이 들어가지 않는다...왜냐하면 환지방식이기에... 감보율을 적용해서 사업경비 충당... 사업시행자가 별도로 사업비용 들이지 않으나...지주에게 개발이익이 귀속된다는 단점...   60년대 말...서울 강남...영동지구 구획정리사업... 영동 1,2지구...경부고속도 부지확보하기 위해서...토지 확보 택지정리...   말줄거리 양재동...강북부자들이 강남에 가서 대량 매입... 체비지를 만들어 사업경비 충당...   서울 주변 판자촌(무허가 주택의 시작)...서울의 1/3이 무허가 주택...   무허가주택은 범법행위...철거... (1)이주단지 조성...신월동 오금동 사당동... ->실패로 돌아감...직주 분리때문에...정착촌이 되지 못함... (2)시민 아파트 건립... 철거된 지역에 아파트 건립후 시유지이기에 저가로 공급하여 재정착... 와우아파트가 입주후 붕괴...이후 아파트 1/3철거 나머지는  보강하여 사용... (3)대규모 이주단지(지금의 신도시개념) 경기도 광주 350만평... 자족기능 신도시 개념...광주 대단지 사건...   1973년까지 방치되고 있다가...   새로운 유형으로...주택개발촉진에 관한 임시조치법...주택재개발사업이 처음 등장... 지금과 다른 자력(스스로 힘으로)재개발... 기반시설은 서울시가 하고... 소유자는 주택개량...   186개 지역을 재개발구역으로 야심찬 계획으로 지정하였으나...사업성과 거두지 못함... 1975년에는 AID로부터 500만불 차관도입... 강남 아파트 개발에 투자...반포 주공이 차관으로 지어진 아파트... 주택소유자에게 대부...81년도까지 마무리할려다가 ...성과를 거두지 못함...   1983년도에...합동재개발사업이 등장... 정비기반시설->공공 주택개량...이 아니라...   전면철거후 아파트건립하게 됨...소유자...시공사..공공기관이 참여... 주민->부동산을 출자...->아파트 분양(조합원이 되면 원가로 공급받게 됨)... 아파트 분양받지 못하면 전매차익을 통한 개발이익을 가지고 감...   시공사입장에서는 매력적...미분양이 없기 때문에...기반시설이 있는 지역이기에... 부지매입비용이 들어가지 않는 사업...분양만 잘되면 저비용고수익... 공동시행사로 참여(지분제와 도급제 방식) 조합원입장에서는 분양이 잘 될 것 같으면 도급제가 유리...시공사에게 도급비용만 지급... 인천 2천년도초반 지분제...요즘은 대부분 도급제...   초기에는 지분제...공공기관에서는 세수가 증가하게 됨...   *개발이익 (1)고밀도 개발 : 용적률 많이 줌... 주거지역 열악한 곳...달동네에 재개발...300%... (2)무허가주택은 사유지가 대부분 없음...국공유지에 위치하고 있기에... 서울시 난곡(90%가 무허가주택 조합원)   지금 기준...주거 세분화...인천 2종주거 200%...서울시 90년도  평균용적률 280%...지금은 1/3이 없어짐...190%170%정도...   요즘은 국공유지 싸게 불하해 주지 않음...예전에는 국공유지 많이 깔고 있으면 돈이 되나... 지금은 사업시행인가 후(감정평가 기준) 불하...   개발이익 중심으로 재개발...   지금의 뉴타운등은...재개발 본질적 한계로부터 출발...   (3강) 재개발사업 역사(2)   합동재개발사업...원천은 개발이익... 기부체납 최소화...   개발이익 극대화 구조...   500가구->700세대->500세대...나누어서 개발... 2000세대 넘어가면 학교용지 있어야... 500에서 1천세대 연이어 개발... =>난개발 문제 나타나기 시작...(90년대말부터 제기) 출퇴근 문제...2부제 수업...   *뉴타운 사업...2002년도 서울시에서 도입... 소규모단위 재개발의 난개발 해결에서 출발... (1)광역개발... 동일생활권역을 광역적으로... 많은 기부채납을 위해서...인센티브로 용적률 상향...   (2)선계획 후개발...   개발이익으로 도시기반시설부족 문제해결하기 위해...기반시설설치를 먼저 계획후 후개발... 뉴타운 사업지 지정...->인구계획->도로계획->공원계획-> 역발상...   단독주택 녹지공간비율 1%=>뉴타운 12% 확대   중앙공원...녹지도로축...녹지공간비율 확대   학교는 늘지 않음(인구가 늘지 않았기에)... 다가구, 다세대주택 ->세대는 줄게 됨... 은평뉴타운 자사고문제...->강남북의 주거불균형 해소...강남북 교육불균형...   주거기능 향상되나 양적인 기능은 늘어나지 않음...   *2002년도 (1) 은평(신시가지), 1.12사태이후 ...도시개발사업지정하고 뉴타운...(앞으로는 없을 것임) (2) 왕십리(도심형), 상업+주거 (3) 길음(주거중심형)...->주거   뉴타운 사업지구가 지가상승률 3배...(왕십리 평당 500만원에서 4천만원으로 8배) 2003 년도 12개, 2005년도 11개...   26개의 뉴타운 약점은...법적기반이 없는 사업... 서울시 조례에만 있었음...서울시 균형발전촉진 조례에만 있었음...   법제화 논의...도시재정비촉진을 위한 특별법...2006년도 7.1 시행 뉴타운 사업을 법제화 시킴... (1)광역개발 주거중심지형 50만제곱미터, 중심지형 20만제곱미터   (2)선계획후개발 지구->계획수립   *도시재정비촉진을 위한 특별법 =>재개발 인센티브를 위한 특별법 도정법보다 우선(재정지촉진 지구에 한해서)   *촉진(Incentive) : 297쪽 특례 (1)사업절차 간소화 지구지정->뉴타운 계획->정비구역지정->사업진행   사업촉진지역에서는 지구지정->계획수립을 하면...정비구역으로 지구지정을 수반함. 재정촉진계획 결정고시 되면...별도로 구역지정절차를 밟을 필요가 없다... 2년단축시키는 효과...   (2)정비구역 지정요건 완화 20% 호수밀도->60호/1헥타르이상 ->48호이상(20%완화) 노후도 60%이상->60% 접도율 40%이하->48%이하 과소필지 25%이상->40%이상   298쪽 그림 2005년도... 장의 뉴타운...완화시키고 나니까...장의 구역 전체가 재개발구역으로 바뀜... 55만평 15개구역으로 나눔...   재정지촉진지구...주택재개발사업에만 한정...재건축도 재개발(요건 완화되었기에)   재개발 투자자입장에서는 재개발구역으로 바뀌니까...땅값상승... 사업단계에 따라 투자하다가...2005년도에 투자패턴 바뀜... 4차 뉴타운 지역이 어디냐?...(지금은 없지만)...   최근 패턴은 땅값이 한꺼번에 상승...지구지정될 때 초지지정때 70%정도 오름...   *기반시설 확보가 중요... 주거지 종합관리 개념이 등장...   (4강) 재개발재건축 사업 절차(1) 도정법...2003.7.1 사업체계 2가지 (1)-도시관리계획-개발계획 수립절차 (2)-주민동의   도정법 목적 (1)통합적 관리 주택재개발법...주촉법...도시환경 ,,,+주거환경개선지구사업 재개발...재건축...도심재개발   (2)선계획후개발 2002년도 국계법...선계획후개발원칙...   도시정비기본계획...인구50만이상되는 시는 기본계획 의무...5년마다 타당성검토...   299쪽...50만미치지 못하면 시장이 필요하다고 판단하면 수립가능... 의정부, 광명, 하남, 군포, 의왕은 기본게획 수립됨...   기본계획은 (1)도시관리계획 내용 포함(용도지역이 구분되니까 사업방식이 결정되니까... (2)계획용적율 결정, 건폐율, 층고 결정, 사업단계 결정... 물리적 조건이 충족하면 한꺼번에 고시하기에...전세수요 부족...사업시기 구분... 작은 지역은 2단계로 구분...   해당지역 위치 표시, 면적표시, 경계를 구분하도록 되어 있음)... 대상지역 입지조건을 확인할 수 있음...   면적 용적률->건립세대를 파악할 수 있음... 용적률 사업방식 ->사업성 알 수 있음...   98년도부터 주택재개발사업에 대해서만 기본계획 수립...   2006년도에 150개 지역을 발표...재개발구역을 늘렸으나...도시관리계획 내용이 포함되기에...누구던지 사업성을 알 수 있음... 시장이 보증해 주고 있기에 불확실성 사라짐...토지소유자 동의여부만 남아 있음...   기본계획 수립은 03년 7월1일후 만 3년도 06.6.30일까지 기간 줌...   수도권 지역 수원은 의무가 부여되니까 기본계획 발표 50여개 지역 지가 한꺼번에 상승...   수도권 집값 한꺼번에 올리는 데 영향을 줌...   감정가 낙착율의 2배 3배로 오른 경우...07년도 경매개시시점에서 4000만이다가...시장가가 1억이니까...   기본계획수립단계가 가장 핵심적인 변수...용도지구와 용적율의 범위가 가장 중요...     ->도시정비기본계획->정비계획 정비구역(지구단위계획 수립)   시도지사가 결정권자이기에 도시계획위원회 심의의결을 받아야 함...   정비구역지정은 심의의결을 받아야 함...정비구역으로 지정되기 위해서...정비계획으로 적용되기 위해서... 건립세대 용적률 확정되니까... 용적률의 범위는 도시정비기본계획 용적율을 넘지 못함...   ->추진위 구성(~~지역 조합설립 추진위원회)   도정법 시행이후 등록단체(토지소유자 과반수 동의로 자치단체에 등록) 이후 다른 추진위원회 인가는 해주지 않음...   추진위원회 난립 막기 위해서...   ->조합구성...시행자는 지주...시공사는 건설회사... 조합은 시행사의 지위를 가진다...   재개발에서 동의여부...총회를 통해서...3/4 75%동의 확보... 조합설립동의에는 비용분담문제가 반드시 포함해야 함... 동의서에...금액에 관하여 동의여부가 있음... 비용의 추산이 없는 동의는 무효...백지동의서는 무효...   비용분담...정비계획이후에만 동의서 받을 수 있음... 동의서는 정비구역 지정이후메나 받을 수 있음... 과거에는 정비기본계획수립되고 나면 추진위 인가 내주었는데, 한꺼번에 동의받으면 무효... 시공사 선정과도 연결되어 있음...추진위 구성후 시공사선정하면 낮은 가격으로 제시... 본계약체결할 때는 높은 가격 제시...따라서 무효 (30%이상 늘어날 경우)...   사업시행인가이후하는 것이 원칙이나... 구체적인 사업계획이 나와야 하는데...추진위 단계에서 동의...관리처분계획은 무효... 행정 절차의 투명성 강조... 비용이 어느 정도 나올지 확정...정비구역 결정이후 동의서를 받는 것이다...   최근 법원판례로 보면... 추진위 구성이후 정비구역 추진위 50%이상 동의를 받을려면 분모가 확정되어 있어야...정비구역지정이 되어야...몇명인지 알 수 있기에... 임의적으로 50%동의(원주판례)는 위법... 정비구역지정후 추진위원회 구성하라...   정비계획 수립은 선행되어야...수립 비용이 많이 들어감...해당지역 도시계획이 수립되는 것이기에... 정비계획 입안제도가 있었음...시공사는 추진위 자금제공...유착관계가 형성되었음...   지금은 도정기본계획->정비구역->추진위->조합 조합은 75%동의...(1)비용분담(개략적인 비용추산...비용이 애초 결의때보다 높으면 무효-39%)...(2)귀속재산배분(관리처분계획에 따라 나눠 가진다-표준정관) 아파트 어떻게 분양받을 것인가...합의 동의...   법원이 판례로 정해주고 있음...왕십리 4장이 부족해서 취소됨... 이익형량에서 2007년부터 바뀜...   조합이 구성되면 사업안정성 확보...미동의자 처리에 대한 법적 보호... 재개발 75% 동의받으면 25%미동의자 강제수용... 수용결제권...매도청구권... 미동의재산에 대한 강제수용권... 국가권력을 위임시킴... 재개발수용가격은 감정가...재판거치지 않음... 재건축은 재판거침...시가...   (5강)재개발 재건축사업 절차(2)   조합구성 (1)주체 (2)시행자 재개발은 강제수용권 재건축은 매도청구권   조합이 구성되고 나면...사업시행인가를 준비... 건축심의...재해,환경, 교통영향평가...건축물 외관 디자인심의 강화...   정비기본계획을 기점으로...정비계획에 따라 사업시행계획으로 확정...   토지등 소유자 동의...개발계획 확정해 나가는 2가지 동시 진행...   사업시행인가획득한 뒤 관리처분계획...교환하는 작업... 권리의 효율적 배분이 관리처분계획...민감한 사안...   재개발재건축 전체 발생비용 부담 ->분양수익으로 빼서 0으로 만듬... 조합은 청산예정법인이기에...자산을 남기면 배분... 비용-수익=0 발생하는 수익은 일반 분양 수익과 조합원 수익...   비용 결정 : 공사비가 가장 큰 항목...100중에서 재건축은 70% 재개발은 65~68% 재개발사업에서 주거이전비 영업손실비용...   공사비 측정...시공사와 공사계약을 통해서...   공사계획이 확정되는 시점...사업시행인가일때 대부분 결정...   자금조달문제가 발생하기에... 조합설립이후에  시공사 선정(도정법)... 서울처럼 공공관리가 시행되고 있는 서울은 사업시행인가일 이후로 늦춤...   아파트 분양할 것인가에 따라 달라짐...   1천세대중 조합원이 800명...800명중 얼마를 결정...   누구를 분양대상자로 결정할 것인가? 분양신청을 조합이 통지... 조합이 정한 마지막 날까지 회신... 마지막 날을 관리처분계획기준일(조합원 분양자 확정)이라고 함...   2010년11월 10일까지 통지...반드시 회신해야 함...   주택->분양권->아파트 전환구조... 관리처분인가일부터 주택은 분양권으로 간주... 주택소유자는 아파트 1순위 당첨기준...   아파트 되팔고...청약 1순위 ->무효...   분양권이였다가 아파트로 전환되는 시점은 잔금청산일이나 등기접수일 중에 빠른 날... 조합원일 경우에는 가사용승인이 있는 날...   세금문제 정산에 중요함...   관리처분->이주철거->착공->준공... 이주비지급(소유자에게 지급)... 임시수용시설대신에 이주비 지급(유이자, 무이자구분) 유이자 개인, 무이자는 조합경비... 이주비는 LTV적용대상(담보인정비율) 권리가액범위내에서 이주비 지급(40~60%정도 지급)   주거이전비(세입자에게 지급: 소유자에게는 이전비)->요건 갖춘 세입자(재개발 모르고 거주한자에게...조합이 경비로 지불) *요건 갖춘 세입자(도정법)란? =>정비구역지정 공람공고 3개월이전부터 (모르고 거주하고 있던) 사업시행인가일까지 영속적인 거주자... 무주택 세대주는 주거이전비+임대주택입주 (07년도 이후 두가지 모두 선택가능) (조합 관리결의에 따라 주거이전비용을 개별 소유자 부담으로 돌릴 수 있다)   A 다세대, B 단독...=>형평성을 맞추기 위해...조합정관결정에 따라...임의규정으로 할 수도 있다.. =>문제발생 : 도시가구평균소득(4인가구 1,400만원...)... 집주인의 선택 ->규정을 적용하면 세입자를 쫓아내게 됨...공람공고일 이후에 다른 세입자를 받아들이면...주거이전비 주지 않아도 됨...   *해산(마지막단계)   **2가지 기본적인 축... 추진위 만들때부터...   하나의 축...종전 조합원 소유하고 있는 토지 ->동의 받는 것 몇 퍼센트 동의...조합동의가 포함해야 할 내용...   관리처분계획...종전의 자산을 새롭게 변화되는 신축되는 권리로 변화시키는 데 어떻게 동의를 받아낼 것인가.. 동의요건 규정...   다른 하나의 축...도시관리계획을 구체화시킨 것...개발계획을 맞추어 나가는 것... 지침하에서 정비사업...개발계획을 구체적으로 허가받는 것...   =>토지등 소유자 동의...그리고 구체화 시키는 것...2가지...   부동산개발사업(경제적 개발이익이 핵심)... 도시계획 ->도시계획지침에 부합하는 계획...   투자의 관점에서...도시정비 기본계획이 수립되는 단계가 가장 중요하다...(이 때 결정되기 때문이다) 사업의 안정화측면에서...조합설립 이루었느냐 그렇지 않느냐...   75%동의 안정화 단계...재개발...토지에 대한 강제수용권을 보유하고 있다...매도청구권...   관리처분계획...->수익의 문제, 개별부담금 확정...   제6강 재개발재건축 사업구조...   *개발이익의 배분 재개발재건축...=>부동산개발(경제적 가치)=>개발이익이 많아야... 사업의 속도가 개발이익에 따라 결정된다...   재개발재건축 주체가 조합(=>조합은 청산예정 법인...) 조합은 개발이익을 내부에 축적하는 것은 애초에 불가능... 개발이익 극대화 사업계획 및 개발이익을 축척하지 못하기에...어떻게 배분할 것인가의 문제... 소송의 본질은 개발이익과 개발이익 배분의 문제가 다툼의 핵심이다...   "개발이익 배분 방식" [예]사업대상지 1만평...조합원 1백명...개발이익 100억 100억을 100명이 어떻게 나눠가질 것인가에 대한 합의가 있어야 함...   토지 => 대지권(무상지분율)...재건축에서 예를 들어 아파트 501호 소유자 동일단지내 다른 101호... 재건축아파트는 집합건물이기에...갑과 을은...전체 몇 분의 몇으로 나눠가지고 있기에 등가성을 가지고 있었다...   무상지분율로 가능하였다...   최근 대지권에 기초해서 무상지분율을 나누자라는 방식이 깨지고 있다... 한강 조망권 위치에 따라...서로 다르다라는 이해대립...   재건축 전체의 3/4...(개별동의의 2/3포함)... 개별동 사람들이 찬성하지 않을 경우 조합구성 불가능...   토지의 등가성만을 가지고 대지권기초한 사업이 성립되지 않고 있다... 재개발같은 경우는 토지의 이용이 각각 다르기에 토지 등가성개념이 성립하지 않음...   어떻게 개발이익을 나눌 것인가...재개발구역에서는 재개발 사업에 투자한 금액에 따라 나누자라는 개념... 재개발의 투자개념은...현물 출자하는 것... 갑을병 토지를 금액으로 감정평가방식으로 환산...감평은 반드시 법적의무(재개발만)... 무상지분율 합의하기 어렵기에 재건축도 지금은 감정평가하고 있음(법적의무는 아님)...   재개발에서 감평 핵심은 갑을병 개별 조합원 현물출자를 금액으로 환산... 2개이상 감정평가한 금액의 산술평균...   *재건축(대지권 기초) 재개발(감정평가 방식 기준) => 개발이익 나누는 방법...   [사례] 사업부지 1만평, 용적률 250%, 분양가 800만원, 개발비용 400만원/평당... 조합원 갑이 20평 대지지분... 갑이 32평 아파트에 배정될 때 추가부담은?   개발이익=총수익-비용 <해설>건축연면적은 2만5천평을...800만원/평...분양하면...2천억 분양수익 개발비용은 평당 400만원...1,000억... 개발이익은 1천억... 1평의 가치는? 1천만원...   조합원 갑의 20평 대지지분 2억... 32평 아파트 분양가는 2억5천6백... 5천6백만원 추가부담금...   <무상지분율> 무상평형=대지지분x무상지분율... 1천만원(단위면적당개발이익)/8백만원(분양가) = 125%   20평x 125%=25평... 32평-25평=7평 x분양가 800만원=5천6백만원...   을의 대지지분 30평 ->3억...   갑은 1천억x(20/1만)...을은 일만분의 30   종전 조합원 소유하고 있는 대지권의 크기에 따라 나눠갖는 것...무상지분율 계산 방식... 토지등가성 전제로 할 때만 성립...   재건축은 집합건물로 토지 등가성...을의 대지지분율이 가장 중요함... 건물철거후 남은 토지의 가치에 따라 배분해 왔기에...   여기서, 분양가를 8백만원으로 정했지만, 아파트 건립금액에 따라 분양가가 달라짐... 예)대지 1만평 용적률 250%, 건축연면적 2만5천평 => 실제 재건축하면 25평 20%,32평 40%, 42평 나머지... 20% 소형주택을 짓도록... 전용면적 60제곱미터 짓도록 규정... 2008년도 재건축제한규정...시도조례에서 별도로 정하도록...6대4   무상지급율 방식은 같음...   1.재개발...무상지급율 개념을 사용하지 않음... 투자한 금액에 비례하여 배분...비례율 -> 개별 조합원이 투자한 투자금액에 따라 배분...   비례율= 종전자산평가금액에 대한 (총수익-총비용=>개발이익) 비율...   (총수익 1천억-개발비용 400억)/ 500억   비례율 왜 계산? 권리가액= 감정평가금액 x 비례금액... 조합원 개별권리 가액을 구하기 위해서   조합원 갑의 감정평가금액이 1억... 권리가액은 감평금액 x 120%= 1억2천... 25평->1억8천일 경우...6천 추가부담(청산금)...   을 감정평가금액 2억 x 120% = 2억4천... 6천만원 청산금...   *비례율= (분양수익-개발비용) /종전자산평가 비례율이 높은 단지가 좋다... 권리가액(=분양기준금액)... 비례율이 높아야 개발이익이 많이 나온다는 뜻...   현실적으로 비례율은 100%로 맞추어져 있음... 비례율 100%=>개발이익=감정평가액이 같다는 뜻...   왜 재개발에서 100% 정도인가? 개발이익이 없다는 뜻... 조합이 부담해야 할 세금... 1천억에서 1천2백억...2백억 과세대상을  피하기 위해서 100으로 맞추어 놓음...   속임수...   감정평가에 대한 절대적 객관적 기준이 있는 것은 아님...   재개발에서 감정평가가액은 개발이익이 얼마나 만들어지느냐가 그 부동산의 가치를 결정... 해당 지역에서 만들어지는 개발이익이 얼마가 될 것인가가 모든 것을 결정해 버리는 구도...   비례율은 현실적으로 중요하지 않음...   인위적으로 수익을 줄이게 됨...   예)서울 가재을 뉴타운 32평 조합원 분양가 3억2천...일반 분양가 5억...   일반분양수익+조합원분양수익=분양수익   조합원에게 아파트 공급가격 원칙은 "원가 공급"...   비례율이 97.3% => 1)조합원에게 공급(조합원 분양수익 낮춤)...분양가를 싸게... 2)종전자산평가(택지비)를 많이 하는 방법   현실적으로... 분양가 상한제가 적용되어...분양원가 공개... 일반분양수익 조합원 분양수익을 거의 만들 수 없음... 일반분양수익을 높이기 위해서...원가를 올려야 함...   택지비, 건축비, 가산비...=>7개 세부항목 공개...   택지비=>종전자산평가금액을 뜻함...   분양가 상한제에서...개별조합원에 대한 감정평가금액이 상대적으로 많이 나옴...   감정평가금액 높고...조합원 분양금액은 낮아야 한다는 것은 비현실적...   *무상지분율과 비례율에 대한 관계...개발이익에 대한 배분은 중요한 문제   *7강 재개발 재건축 감정평가 재개발 재건축에 대한 사업의 규정이 다름... 재개발->공익사업으로 봄...법적의무사항 재건축->민간사업...임의규정(대부분 함)...대지권에 기초해서 합의하기가 어려워 감정평가를 하다보니까...대지권이 얼마냐에 따라 같이 보나...감정평가를 도입하면...동일단지 동 호수에서도 평가금액이 달라짐...   =>사업성격을 달리 적용하고 있음...   재건축아파트 =>집합건물 ->거래사실 비교법으로 평가...   평가금애기 현실적으로 있게 됨...작은 차이에 따라 평형기준이 달라질 수 있다...   과천3단지 소송...=>13평 15평 17평 =>재건축 통해서 26,32,42평... 1:1재건축... 귀속재산에 배분...   2003년 재건축조합구성 ->1순위 신청에 우선한다. ->경합이 발생하면 추첨... 2005년 관리처분시->1순위 신청에 우선하고 경합이 발생하면 권리가액으로...   13평 조합원이 소송...   2007년도 대법원 판례... 관리처분 계획은 50%동의를 받으면 되나 귀속재산에 관한 배분에 관한 문제는 재건축결의에 관한 문제이기에 4/5 80%동의...=> 50%무효...   동호수 추첨끝내고 난 다음 80%넘겼으나=>인정할 수 없다... 이미 좋은 데 배정받은 조합원이 동의서 제출했기에...   과천주공3단지 중요한 판례...   *재건축에서 감평 방식 도입...초기 재건축 2005년전 개발이익이 많았음... 2003년도 이후 재건축 용적율 규정이 강화되어...개발이익이 축소되기에... 작은 차이도 쉽게 넘어가지 않는 상황...   *재개발 -법적의무 감정평가 기준은? 사업 개발이익에 따라 결정되는 기준...   비례율 =(분양수익-개발비용) /종전자산평가금액   비례율 100%고정된 상황이라면...종전자산평가금액=개발이익이 같다는 뜻...   감정평가금액은...개발이익 크기에 따라 감평 금액이 결정되는 구조...   =>재개발에서 왜 감정평가를 하는가? 관리처분계획을 수립하기 위한 것... 조합에서 수립하는 관리처분계획에 부합해야 함...   감정평가 가장 중요한 원리는 관리처분계획에 부합해야...   (1)경매할 때 감정평가 (2)대출할 때 감정평가 (3)수용할 때 감정평가 (4)재개발할 때 감평...기타등등...   경매에서 감정평가 많이(높게) 함...채권자를 보호하기 위해서... 감정평가를 낮게 하는 것은 수용방식... 대출은 시장상황에 따라 달라짐...   *관리처분계획에서 비례율 100% 뜻? 재개발 전체 감정평가금액=해당지역 개발이익이 같다는 뜻...   감정평가 전체적인 범위를 확정한 뒤...전체 부동산에 배분...   *개발이익이 얼마나 나오느냐? 개발로 어떤 기준율로 평가가 이루어지는가?   *(1)용도에 관한 문제가 가장 중요한 변수... ->동일한 다세대 주택에서도 어떤 용도인가... (2)접도율 ->도로 접하면서 폭과 면에 따라... (3)필지모양 ->사각형 이외에는 감액 (4)고저를 봄 ->낮은 곳 높게...   =>배분...   *재개발감정평가 1)개발이익 배제...=>평가기준일->사업시행인가일 아파트로 전환되는 사업시행허가 시점...종전의 낡은 정비구역이 새롭게 개발이익을 내는 것을 차단하겠다...   2)토지는 나지 상정... 증개축 행위제한을 받고 있기에...최유효로 사용하지 못하기에... 건축물과 토지를 구분하여 평가...   3)건물은 원가법...재조달원가 어떤 구조로 지어졌는가? 철근콘크리트 구조로 현재 원가가 얼마냐? 감가상각...추계...   토지 나지의 평가기준은 표준지 공시지가...   공시지가 =>표준지(감평사가 평가)...기준... 정비구역 안에서가 아니라 인근지역에서...   표준지 공시지가 x 시점x개별X지역요인...=>금액산정...   토지와 건물이 분리될 수 없는 집합건물의 경우...=>일괄평가   거래사실비교법... 개발이익배제할려면 집합건물의 경우...개발이익을 상당부분 반영하고 있기에... 집합건물의 경우...거래사실비교법으로 하되 다른 부동산과 형평성 고려하여 감액할 수 있음...   **다세대 평가금액이 많이 나오는 까닭은...거래사실비교법으로 하기에...   *특수물건 (사도) 도로는 인근대지의 1/3... 절개지 급경사지도 감액...   용도지역에 걸쳐져 있는 경우...배분에 따라서 평가...   *재개발에서 왜 감정평가하는가? 관리처분계획에 부합해야... 개발이익=감정평가금액... 감평금액이 확정된 것을 배분하는 것이 평가의 기준 원칙...   *착각)공시지가 기준x 해당땅 x130=>잘못된 방법... 개발이익 크기에 따라 평가금액이 결정된다.. 그 지역 개발이익이 얼마나 만들어지는가가 가장 중요...   *8강  재개발재건축 분양자격 재개발 재건축 노후불량주택을 아파트로...   1)주택소유자에게 아파트 공급... 2)상가->상가를 줌... 3)토지만 소유하거나 지상권자에게도 조건 만족하면 아파트 줄 수 있다...   *주택이란? 공부상 주택으로 표시되어 있어야... 건축물대장, 등기부등본...+실제거주...   무허가주택은 공부가 없기에... 1)기존무허가 건축물 ->기준이 되는 날짜 이전에 관하여 예외로 인정... 2)신발생무허가 건축물 ->분양자격 불인정   기준 날짜는 시도조례마다 다름... 서울 무허가 주택이 가장 많음...1982.4.8일 이전에 지어진 것 중에서 1)무허가 대장은 주택으로 인정... 2)재산세 과세대장(구청에서 관리) 3)항측사진   1)과 2)는 소유권 기재(소유자 인적사항있음), 3)은 소유권기재는 없음...   3)은 스스로가 입증해야 함...중개사고가 발생하기도 함...   서울이외 다른 시도는 1989.1.15일 기준(공취법 시행규칙이 정한 날)... 이주대책 수립대상 소유자...(부산이외 시도는 전부 이 날짜를 기준으로 함)...   *공부상으로 표시되지 않은 실제사용 중인 주택... 근린생활상가를 주택으로 개조하여 사용할 때... 서울의 경우 2008.7.30을 기준으로 이전에는 인정하였음... 복잡하고 어려운 문제... 지분쪼개기 문제됨...다세대 주택 주차장 확보... 근린생활시설은 면적 기준으로 주차장 설치...그 뒤에...원룸으로 개조...   서울시 조례개정하여...사실상 주거용은 분양자격은 삭제...분양대상자로 인정하지 않음... 2008.7.30 이후부터는 분양대상자 불인정...   그 이전에 지어 놓은 것은 정비구역 지정일부터 관리처분계획일 까지 세대원전원이 무주택인 경우 ... 분양자격인정..예외단서조항이 있음...   사실상 주거용은 인정하지 않는다는 원칙   *상가->상가 상가 5억...25평분양가 2억5천만원... 상가권리가액>공급되는 가장 작은 평수 가격 아파트 분양대상(서울시 조례에만 나옴)... 서울시 조례를 다른 시도에서 인정하는 경우 있음...   *나대지->90제곱미터이상이어야... 50제곱미터 나지->감정평가 3억>공급분양가2억5천...=>분양대상자로 본다...   50제곱미터+주택...   *주택규모에 관계없이 분양대상자...1평->독립된 주택일 경우 분양대상자...(나대지는 90제곱미터)   면적과 금액을 함께 봄...   *지상권(무허가 건축물이 대표적)... 건축물만 소유하고 있는 경우... 토지와 건축물이 분리된 경우... <지상권 깨뜨리기> 경매에서 큰 수익...   사유지상의 무허가 건축물 =>뚜껑...=>분양대상자...   *재건축->주택및부속토지의 소유자... 집한건물...   단독주택재건축사업에서 문제점...=>무허가주택, 토지만 소유자는 분양대상자 아님...   합동주택 =>조그만 필지 모아서 주택...=>건축물에 대한 등기 개별...=>토지에 관한 권리 있는 사람 없는 사람으로 나뉘어 짐.. 토지가지고 있지 않으면 분양대상에서 제외... 서울 아연2구역 명목2구역...=>사업미진행...   *재건축 구역 경매...지상권만 나온 경우...분양자격 가지기 어렵다... *부속토지=>건물내의 부속토지임...건물밖토지는 부속토지 아님...   *상가->상가... 상가의 경우 1층과 2층은 큰 차이... 상가1순위 : 종전건축물 용도가 동일하거나 유사해야 함... +사업자등록+권리가액>최소분양단위추산액(상가의 가장작은 조합원 분양가액)   권리가액이 큰 사람이 좋은 상가배정...   상가는 매우 위험...=>아파트 단지내 상가 잘되는 경우 드뭄...90년대에는 단지내 상가여서 좋았으나...쇼핑스타일이 바뀌어서...   *지분쪼개기...=>비정상적인 조합원 증거... 부동산은 쪼개도 합쳐도 가치가 달라짐...   다가구주택=>단독주택 다가구 6가구 소유권1=>분양권 한개 대지권 50평 매매가액 1천만원=>5억...   다세대 6가구로 바꿀 경우...분양권 6개   32평 3억2천이고 일반분양가 5억일 경우... 조합원이 될 경우 1억8천 프리미엄.. 6x1억8천 => 5억+10억...10억의 프리미엄...   *다가구->다세대 =>소유권 늘리는 방식...   *하나의 필지를 분할...->공유지분으로... 조상땅찾기 운동 =>자손들에게 위임받아서->90제곱미터로 매각... 3360제곱미터 / 90= 40개   *10번지 102번지 걸쳐있는 경우...동일대지권 토지 건물 분리행위...   *서울시는 조례를 개정하면서...2003.12.30이후에는 분양자격을 인정하지 않음...최근에도 개정... 다가구->다세대 현실적으로 불가능(주차장 확보문제때문)   다가구 ->다세대로 구분등기는 안됨...   *단독주택을 허물고 다세대주택으로 신축... 재개발예정되는 곳에 주택허물고 다세대 집짓기 유행...   단독 다가구 주택을 신축을 포함해서..나대지에서...일정규모에 대해서... 전용면적보다 작게 쪼갤 경우 인정하지 않음->서울시 조례 개정-> 2010.7월 16일 기본계획에 포함되지 않는 지역은 별도의 권리산정기준일 개념... 단독주택에 집지어도 분양자격에 재한없음...   =>큰 변화...재개발예정구역을 없앨려고 함... 주거지종합관리계획 법안...재편   재건축재개발 혁신적 변화... 재개발예정구역과 단독주택재건축 폐기... 재개발도 천천히 갈려고 함...   *지분쪼개기 신축은 남아있음...서울은 제한을 가하다가... 7월16일부터 풀어줌...재개발 속도조절... 다른 시도에서 재정비촉진구역이외에는 아예없기에 적용되지 않음...   상가에서 아파트 주는 규정의 시도조례...   서울은 주택공급이 부족하고 아파트 분양 수익이 있기에 조례로 정하거나 서로 다투고 있음..