주택재건축 정비사업조합
주택재건축 정비사업조합
- 시장·군수·자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함) 또는 한국토지주택공사·지방공사(이하 “주택공사 등”이라 함)가 아닌 자가 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)을 설립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제2항 및 제13조제1항).
- 조합은 주택재건축사업의 시행을 목적으로 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)가 설립한 단체로서 정비사업구역 안의 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 목적으로 결정된 토지 등 소유자의 단체라 할 수 있습니다(국토해양부, 『도시 및 주거환경 정비사업 여행』).
- 조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 법인으로 공법상의 사단법인입니다(「도시 및 주거환경정비법」 제18조제1항).
조합의 권리·의무
- 조합에 관해서는 「도시 및 주거환경정비법」에 규정된 것을 제외하고는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정에 따릅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제27조).
- 따라서 조합은 설립목적인 주택재건축사업의 범위에서 권리와 의무의 주체가 되며, 목적 이외의 사업을 하거나 설립인가의 조건에 위반하거나, 그 밖의 공익을 해하는 행위를 한 경우에는 주무 관청에 의해 그 인가가 취소될 수 있고, 목적 범위 외의 행위로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 경우에는 그 사항의 의결에 찬성하거나 의결을 집행한 이사 및 그 밖의 대표자가 연대하여 배상책임을 부담합니다(「민법」 제34조, 제35조 및 제38조).
- 조합은 그 명칭 중에서 "정비사업조합"이라는 문자를 사용해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제18조제3항).
조합설립 동의(재건축결의)
조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의
- 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 경우에는 다음과 같은 동의 기준을 모두 충족하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항).
① 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외함)
② 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의
- 만약 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제3항).
※ "주택단지"란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제7호).
① 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
② ①의 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
③ ①의 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
④ 「도시 및 주거환경정비법」 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
⑤ 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
동의방법
- 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의는 다음의 사항이 반드시 포함된 주택재건축 정비사업조합 설립동의서를 통해 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제26조제1항·제2항, 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제3항 및 별지 제4호의3서식).
· 건설되는 건축물의 설계의 개요
· 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
· 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담기준
· 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
· 조합정관
※ 위반 시 제재
· 토지 등 소유자의 주택재건축 정비사업조합 설립동의서를 위조한 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제84조의2).
· 토지 등 소유자의 주택재건축 정비사업조합 설립동의서를 매도하거나 매수한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제84조의제6호).
- 동의서에는 인감도장을 사용해야 하며, 인감증명서를 첨부해야 합니다. 다만, 인감증명서를 이전에 제출한 경우에는 첨부하지 않아도 되지만, 이를 대신하여 주민등록증, 여권 등 신분을 증명하는 문서의 사본을 첨부해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제17조제1항, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제26조제1항·제2항 및 제28조제3항).
· 그러나 인감도장의 변경 등의 사유가 있는 경우에는 이미 인감증명서를 제출했다 하더라도 이를 동의서에 첨부해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제17조제1항).
- 만약 외국인이 동의(동의한 사항의 철회 또는 반대의 의사표시 포함)를 할 경우에는 동의서 등에 서명하고 외국인등록 사실증명을 첨부해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제2항).
추가부담금·무상지분율
추가부담금·무상지분율 |
◇ 추가부담금
기존의 아파트 가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가격이 더 높을 경우 그 차액을 부담하게 되는 데 이를 추가부담금 또는 부담금이라 합니다. 이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공자들은 현재 일반분양 비용처럼 중도금의 형태로 받고 있습니다. 이와 관련된 법규정은 별도로 있지 않아 시공자와 조합 간의 공사도급계약 내용에 언급되고 있습니다.
◇ 무상지분율
시공자가 조합의 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가부담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율로서, 재건축 대상 아파트의 지역·위치 등 주변의 요건과 사업성 등에 따라 조합과 시공자 간의 계약으로 결정됩니다.현재 거주하고 있는 아파트가 75㎡이고 무상지분율이 150%라면, 추가부담금 없이 입주할 수 있는 아파트는 최대 112.5㎡입니다.
<출처: 한국도시개발연구포럼, 『새로운 재건축·재개발이야기(2010)』> |
동의자 수 산정방법
- 주택재건축사업의 경우 ① 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하여 동의서를 받아야 하며, ② 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지 등 소유자를 1명으로 산정하여 동의서를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제17조제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제2호).
- 추진위원회의 구성에 동의한 토지 등 소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다. 다만, 조합설립인가 신청 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 경우에는 그렇지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제3항).
- 조합설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 조합설립에 동의한 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제3호).
- 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 않는 자는 토지 등 소유자의 수에서 제외해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제4호).
동의의 철회 및 반대의 의사표시
- 토지 등 소유자는 동의에 따른 설립인가 신청 전에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있습니다. 다만, 조합설립동의서의 내용 변경이 없는 경우에는 인가신청 전이라도 철회할 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제4항).
· 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지 등 소유자는 동의의 상대방 및 시장·군수에게 철회서에 인감증명서를 첨부하여 내용증명의 방법으로 발송해야 하며, 철회서를 받은 시장·군수는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제5항).
· 동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장·군수가 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제6항).
대지분할을 통한 동의율 충족
- 추진위원회는 「주택법」 제16조제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우 조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 「건축법」 제57조에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 다음의 구분에 따른 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제41조제1항, 「건축법」 제57조 및 「건축법 시행령」 제80조).
대지분할을 통한 동의율 충족
구분 |
제한 면적 |
주거지역 |
60제곱미터 |
상업지역 |
150제곱미터 |
공업지역 |
150제곱미터 |
녹지지역 |
200제곱미터 |
그 밖의 지역 |
60제곱미터 |
조합설립에 반대하는 자의 토지 또는 건축물에 대한 매도청구
- 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대하여 매도청구를 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1호).
조합설립인가 신청
설립인가 신청
- 조합설립인가를 받으려는 추진위원회는 토지 등 소유자의 동의를 받은 후 다음의 서류를 시장·군수에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함함)해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항, 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제1항 및 별지 제4호서식).
· 주택재건축 정비사업조합 설립인가신청서
· 조합정관
· 조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
· 토지 등 소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
· 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
· 토지·건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서
· 창립총회에서 임원·대의원을 선임한 경우에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
· 주택건설 예정 세대수, 주택건설 예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서
· 그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류
조합의 설립등기 등
- 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 다음의 사항을 등기함으로써 성립합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제18조제2항·제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제29조).
· 설립목적
· 조합의 명칭("정비사업조합"이라는 문자를 사용해야 함)
· 주된 사무소의 소재지
· 설립인가일
· 임원의 성명 및 주소
· 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
- 설립인가를 받은 조합이 주택재건축사업을 시행하는 경우 「주택법」 제38조을 적용함에 있어서는 조합을 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터 「주택법」 제9조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 의제 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제4항).
- 조합설립인가를 받은 조합은 정관이 정하는 바에 따라 토지 등 소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제26조제3항).
조합설립인가 후 해산
- 추진위원회는 조합설립인가일까지 업무를 수행할 수 있으며, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산합니다[「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」(국토해양부 고시 제2010-633호, 2010. 9. 16. 발령·시행) 제5조제1항].
※ 조합이 설립되었음에도 불구하고 추진위원회를 계속 운영하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제85조제4호).
조합변경인가 신청
변경인가 신청
- 인가받은 사항을 변경하려는 조합은 조합원의 동의를 받은 후 주택재건축 정비사업조합 변경인가신청서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함함)해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항, 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제2항 및 별지 제4호서식).
※ 조합변경인가 신청을 위한 토지 등 소유자의 동의 기준은 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의 기준과 같습니다.
인가 내용의 경미한 변경
- 인가받은 사항 중 다음의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하려는 경우에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조).
· 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 주소 및 성명
· 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입
· 조합임원 또는 대의원의 변경(조합장은 조합원 총회의 의결을 거쳐 변경인가를 받아야 함)
· 건설되는 건축물의 설계 개요의 변경
· 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액의 변경
· 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항
· 그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하는 사항