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오늘 오전 오랫만에 인천으로 임장을 갔습니다.
그런데 오늘따라 내부 순환도로가 꽉 막히는지라
1시간이면 도착할 거리를 2시간 걸려서 도착했습니다.
신동아 아파트 1700세대 단지내 상가 4층에 위치한 상가입니다.
아파트 주위는 정말 별것 없는 뚝 떨어진 아파트입니다.
경매는 405호가 나왔는데, 406호상가 주인이 2개호수를 합쳐서
태권도 체육관으로 사용하고 있습니다.
이정도 세대수에 체육관이 하나면 꽤나 짭짤할것 같다는 생각...
그런데 현재 임대료는 보1000만원/ 40만원, 세는 이 체육관에 주면 될것 같은데
수익성이 아리까리합니다.
그렇지만 명도 없이 세를 줄 대상이 있다는것은 확실한 호재이므로 본격적인 조사를 해 보았습니다.
1층 분식집에서 점심 식사를 시켜놓고, 젊은 주인과 아파트, 주민들의 성향... 소득수준, 젊은 부부들의 구성비율
여러가지 물어 본 결과 투자 할만하다는 생각을 했습니다.
다음은 낙찰받은후에 누구에게 세를 줄것인가입니다.
제가 예전에 유통업을 할때 체육관을 상대로 영업을 한 관계로
그쪽 생리를 잘 알기에 투자 가치가 있다고 판단했습니다.
2개상가를 터서 일체로 체육관으로 쓰고 있는데 갑자기 가게 반을 비워 달라고하면
체육관 관장은 황당 그자체일겁니다. 그러므로 이 관장은 백프로 경매 입찰할것이고,
난 그사람만 이기면 된다.
체육관을 사고 팔때 관원생 한명당 권리금이 보통 50만원정도합니다.
굉장하죠. 관원생이 100명정도이면 선생님 소리 들으면서 평생 먹고 살수 있습니다.
그런데 내가 낙찰받고 난후 내가 너무 쎄게 밀어부쳐 이사람이 다른곳으로 옮겨버리면 난
닭 쫓던개 지붕쳐다보는 꼴이 될테니, 서로 윈윈 하는정도로, 보증금 천에 월 60정도면 적당하지
않을까요.
그 후에 수익성을 논해야 할듯합니다.
천에 60은 자신 있는데.... 내 귀한 돈이 이곳에 투입되면 수익율은 어떨까?
그래서 고민 중입니다.
대출 6천만원/ 이자 7.5%..월 이자 375,000원, 보증금 천만원/ 월 60만원
그러면 25백만원 내돈 넣고 월 22만원, 1년 수익률은 10%는 되는데....
월세나 보증금을 10만원 또는 천만원을 더 받을수 있다면 금상첨화인데....
이 친구 경매 들어가고 나서 보증금 날리게 되니까 관리비 2백만원 연체하고 있는데
보증금 2천 달라고 하면 기절할듯.... 월세 70만원은 거의 두배로 올리는 금액이라
심리적 저항이 클듯합니다.
이런 물건은 대출없이 세 받기로는 최고인데, 적은돈으로 수익성 계산하려니 머리 쥐납니다.
입찰은 다음주 월요일입니다.
차분히 주말 생각해보고 입찰을 결정해 보겠습니다.
입찰일 : 2010.04.05 (월) 오전 10시 00분 |
태인 인천지사 ☎ 032-863-3100 |
물 건 번 호 |
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사 건 번 호 |
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물 건 용 도 |
아파트상가 |
조 회 수 |
오늘 3 전체 117 |
감정평가액 |
160,000,000원 |
채 권 자 |
우리은행 |
개시결정일 |
2009.08.07 |
최저경매가 |
(49%) 78,400,000원 |
채 무 자 |
김진숙 |
감 정 기 일 |
2009.08.14 |
입찰보증금 |
(10%) 7,840,000원 |
소 유 자 |
김진숙 |
배당종기일 |
2009.10.19 |
청 구 금 액 |
84,000,000원 |
유 찰 횟 수 |
2회 |
차기예정일 |
2010.04.05 |
경 매 대 상 |
건물전부, 토지전부 |
건 물 면 적 |
68.15㎡(20.61평) |
토 지 면 적 |
35.94㎡(10.87평) |
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현장사진(10) |
감평서사진(2) |
지적도(0) |
위치도(2) |
평면도(1) |
전자지도 |
위성지도 | |
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소재지/감정서 |
면적(단위:㎡) |
경매진행결과 |
임차관계/관리비 |
등기부상권리관계 |
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(403-130) 인천 부평구 십정동 607 동암신동아 가동 4층 405호 |
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감정평가서요약 |
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철근콘크리트조 |
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슬래브(평) |
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백운초등교남측인근 |
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아파트,학교,다세대주택및임야혼재 |
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버스정류장소재 |
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서측20m도로접함 |
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상대정화구역 |
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3종일반주거지역 |
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절대정화구역 | |
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대 지 |
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35.936/55929.8 (10.87평) |
건 물 |
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68.145 (20.61평) |
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총 4층 중 4층 |
보존등기 2000.10.23 |
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대지감정 |
48,000,000 |
건물감정 |
112,000,000 |
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감정기관 |
가람동국 | | |
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재건축 |
십정동 460-22 일대 단계 : 2 |
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역세권정보 |
인천1호선 부평삼거리역 509m |
국철1호선 동암역 662m |
국철1호선 백운역 822m |
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유찰 |
2010.02.02 |
70% 112,000,000 |
유찰 |
2010.03.04 |
49% 78,400,000 |
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법원임차조사 |
정애경 |
사업 |
배당 2009.08.27 |
점유 전부/점포 |
보증 1000만 차임 월40만 |
(점유: 2008.8.31.~2010.8.30.) |
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관할주민센터 |
십정2동 주민센터 |
십정2동 584 ☎ 032-509-8610 | | |
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* 집합건물 등기. |
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소 유 |
김진숙 2007.11.07 전소유자:창보종합건설 대물변제(2007.10.30) |
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근 저 |
우리은행 (홍은동) 2007.11.22 8400만 |
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근 저 |
최준호 2008.11.25 3250만 |
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가 압 |
장소희 2009.01.29 9400만 |
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가 압 |
서울보증보험 (강북신용지원단) 2009.02.18 4400만 |
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가 압 |
우리은행 (카드업무지원부) 2009.02.27 1887만4424 |
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가 압 |
기술신용보증기금 (구로기술평가센터) 2009.03.24 1억7000만 |
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가 압 |
서울신용보증재단 (은평) 2009.04.17 8500만 |
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가 압 |
국민은행 (기업여신관리센터) 2009.07.20 3790만2551 |
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임 의 |
우리은행 (여신관리부) 2009.08.07 |
청구액 |
84,000,000 |
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열람일 2010.01.12 | | | | |