차임 연체로 인한 계약해지시 전차인에게 해지통보를 하여야 하는지?

대법원 2012.10.11. 선고 2012다55860 판결 【건물인도등】 [공2012하,1820] --------------------------------------------------------------------------------   【판시사항】 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달한다는 이유로 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우, 그 사유를 전차인에게 통지하여야만 해지로써 전차인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 및 이 경우 임대차계약이 종료하는 시점(=해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 즉시) 【판결요지】 민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다. 【참조조문】 민법 제635조 제2항, 제638조 제1항, 제2항, 제640조 【전 문】 【원고, 피상고인】 하이해리엇 2층관리단 (소송대리인 변호사 이영수) 【피고, 상고인】 주식회사 오오엔육육닷컴 (소송대리인 법무법인(유한) 백상 담당변호사 김재철) 【원심판결】 서울중앙지법 2012. 5. 30. 선고 2011나27485 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유(제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 그 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 그 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다고 할 것이다 . 원심이 같은 취지에서, 민법 제638조에 따라 이 사건 임대차계약 해지 사실이 전차인인 피고에게 통지된 후 6개월이 경과하여야 피고에 대하여 이 사건 임대차계약 해지의 효력이 발생한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 민법 제638조 및 제640조에 관한 해석이나 적용상의 위법 등이 없다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유를 들어 ‘2011. 4. 30. 기준으로 기 발생된 차임 및 관리비에 대하여 명도 조건으로 상계처리하였음을 서로 확인하고, 이후 이 사건 임차인인 주식회사 지피에이컬쳐가 하이해리엇관리단에게 지급하여야 할 채무가 존재하지 않음을 인정한다’는 취지로 하이해리엇관리단과 이 사건 건물 2, 3층을 임차한 제이다이너스티 주식회사 및 주식회사 지피에이컬쳐 사이에서 이루어진 합의의 효력이 원고에게 미치지 않는다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 채증법칙 위반 등의 위법이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   양창수(재판장) 박병대 고영한(주심) 김창석   (출처 : 대법원 2012.10.11. 선고 2012다55860 판결【건물인도등】 [공2012하,1820])