재테크 판교 vs 분당

[형준]

판교 vs 분당  신도시 비교

개발 배경 및 개발 방향

구분	1기 신도시	2기 신도시
대상	분당, 일산, 평촌, 중동, 산본	판교, 수원 이의, 동탄, 파주 운정, 김포
개발배경	- 80년대 후반, 서울지역 내 개발용지의 부족으로 택지개발 불가능 - 개발제한구역 외곽에 신도시를 건설 - 업무, 주거, 상업, 공용의 청사, 체육시설 및 공원ㆍ녹지 등 생활편익시설이 완비된 도시로 종합적인 계획을 수립하여 건설	- 계속되는 수도권의 주택난 해소와 주거안정을 위해 정부는 추가로 5개 신도시를 건설할 계획 - 5개 신도시는 서울 등 주변지역과의 교통체계 구축 및 쾌적한 주거환경과 자족기능
개발방향	- 분당은 40만명 수용에 필요한 상업ㆍ서비스 기능과 미래지향적인 정보산업기능 부여 및 생활시설 첨단화 기능 - 일산은 평화와 통일을 상징하는 평화시 배후도시로 개발하여 평화통일, 국제업무, 문화ㆍ예술기능 - 평촌은 대단위 택지조성으로 수도권의 주택난 해소 목표로 쾌적하고 계획적인 신시가지 조성 - 중동은 기존시가와 균형있는 도시공간 구조의 개편	- 화성과 판교신도시는 서울 강남지역의 주택수요 대체와 기능분담 - 김포와 파주신도시는 서울 강북지역의 주택수요 대체와 기능분담 - 수원신도시는 수도권 남부의 첨단, 행정기능을 분담 예정

구분		면적 (만평)	계획인구수 (명)	인구밀도 (명/ha)	계획세대수 (가구)	녹지율(%)
1기 신도시	분당	597	390,000	197	97,600	19.3
	일산	476	276,000	174	69,000	23.1
	평촌	154	168,000	327	42,000	13.0
	중동	164	166,000	301	41,400	13.5
	산본	127	168,000	396	42,000	15.4
2기 신도시	판교	283	89,100	95	29,700	23.4
	수원 이의	334	60,000	54	20,000	45.5
	파누 운정	274	132,000	156	47,000	30.3
	김포	150	75,000	151	25,000	23.0
	동탄	273	121,000	135	40,000	24.3

개발과정

분 당	판 교
1989.12.30 ~ 1996.12.31 사업기간 1989.05.04 예정 지구 승인 1989.10.16 개발계획 승인 1989.10.16 실시계획 승인 1989.10.11 보상착수일 1996.08.31 공사준공일 1996.12.31 사업준공일	1976.05 판교 등 남단녹지 건축제한 1998.05 계발예정용지 지정 2003.12 개발계획 승인 2004.12 실시계획 승인 2005.05 실시계획변경 승인 2005.09 개발계획변경 및 실시계획변경 승인 2005.11 택지개발계획 변경 및 실시계획 변경 승인

토지이용계획

구분	분당		세율
주택	면적(ha)	비율(%)	면적(ha)	비율(%)
주택	635.0	32.4	236.4	25.4
상업 및 업무	253.6	12.9	90.7	9.7
도로	387.1	19.7	147.6	15.9
공원 및 녹지	379.8	19.3	344.8	37.0
기타	308.4	15.7	111.2	12.0
총계	1,963.9	100.0	930.7	100.0

특징별 비교

구분		판교		분당	평가
규모적 특징	면적	9,307천 ㎡ (2,815천평)		19,639 ㎡ (5,941천평)	-판교는 분당의 47%정도의 크기, 즉 ½이 약간 안되는 크기임 -하지만 판교의 인구밀도가 분당에 비해 2배 가량이 낮고, 녹지율은 분당에 비해 높기 때문에 분당에 비해 더욱더 쾌적한 환경이 조성됨.
	계획인구	8,9100 명		390,320명
	주택호수	29,700 호		97,580 호
	인구밀도	95(명/ha)		197 (명/ha)
	녹지율	23.4 %		19.3%
위치적 특징		- 경기도 성남시 분당구 판교동 일원 - 서울도심과 20㎞, 강남과 10㎞정도 떨어져 있음		- 경기도성남시 - 서울도심에서 동남측 25km반경,	수도권에서 마지막 남은 노른자라고 평가 받는 있는 판교는 서울 강남권과 분당 사이에 자리잡고 있어 위치적으로 분당보다 뛰어남
교통 특징 (강남권 접근성을 기준으로 한 지하철소요시간을 중심으로)		신분당선 개통 예정		분당선 이용	판교역 이용시 현재 분당선 이용자 보다 평균 왕복 53.22분의 시간절감 예상 (※아래 [표1].출발지별 강남권 도착 소요시간 비교 확인)
교육환경 특징		- 고등학교 평준화 지역 -특목고 예정 : IT고등학교,외국어고등학교 -[Education-park] 구역별도 지정		- 고등학교 평준화 지역 - 교육열 높음	-분당의 경우 2001년까지는 비평준화지역이었기 때문에 사교육시설 등 교육환경이 뛰어나며 교육열이 높은 지역 -판교신도시는 특성화고 및 특목고가 유치될 예정이고 교육시설이 밀집될 에듀파크가 조성될 예정이기 때문에 분당 못지 않는 교육환경이 조성될 것으로 보임
주택평형 구성비율특징		동판교	서판교		판교 신도시의 경우 -소형 및 중형 비율이 분당보다 9.4%높으며, 대형평형의 경우 분당보다 14.5% 낮은것으로 나타남(주상복합 평형 제외) -임대주택비율은 분당보다 31.6%나 높음. 즉, 판교신도시는 중소형 평형과 임대 위주의 공동주택공급
	60㎡이하	42.5%	23.2%	32.9%
	60㎡초과~85 ㎡이하	33.1%	43.9%	30.1%
	85 ㎡초과	16.1%	32.9%	36.9%
	주상복합	8.3%
	임대주택비율	41.8%	30.2%	5.4%
도시의 단계적 특징		성장기(개발기)		성숙기(안정기)	-분당은 판교효과가 수그러들면 더 이상의 큰 상승세는 없을 것임. 향후 입지별(아파트의 위치별)로 상승세가 있을 것으로 보이며,대체적으로 안정적인 시세흐름을 보일 것으로 예상됨 -판교의 경우 분당처럼 도시의 완성기에 접어들면 지리적 위치, 자연환경, 교육환경 등의 여러 가지 조건들이 분당을 앞설 것으로 보임
판교 예상분양가 및 분당 현 시세		-3월 중소형평형대 : 1100~1200만원선 예상 -8월 40평형대 이상 : 1600만원선 예상		-20~25 : 1105만원 -26~30 : 1349만원 -31~35 : 1633만원 -36~40 : 1762만원 -40~59 : 1683만원	-현재 판교의 분양가가 정확하게 나오지 않아 예상분양가로 분당의 현 시세와 비교를 해보면 중소형평형대, 대형평형대 모두 판교의 분양가가 더 낮다. -하지만 판교신도시가 완성되고 전매가 가능한 10년 후 쯤엔 여러 조건이 더 우세한 판교가 분당의 시세를 앞설 것으로 예상되고 있음. (※아래 [분당신도시 마을별 시세 현황] 확인)

[분당선, 신분당선 노선현황]

[표1] 출발지 별 강남권 도착 소요시간 비교

노선		삼성역	선릉역	역삼역	강남역	교대역	각 출발지 별 강남권 도착 평균 소요시간
신분당선	판교역 출발	31.5	29.0	26.5	14.0	26.5	25.5
현분당선	야탑역 출발	46	34	46	48	46	44	분당지역 출발 강남권 도착 평균 소요시간 52.11분
	이매역 출발	49	37	49	51	49	47
	서현역 출발	51	39	51	53	51	49
	수내역 출발	54	42	54	56	54	52
	정자역 출발	57	45	57	59	57	55
	미금역 출발	60	48	60	62	60	58
	오리역 출발	63	46	63	64	63	59.8

*현분당선에서 각역까지의 환승역은 선릉역기준, 단 교대역도착의 경우 수서역에서 3호선으로 환승 기준.
*환승시간은 10분으로 산정( 혼잡한 출퇴근시간이냐 아니냐에 따라 약간의 차이는 있을 수 있음)

>> 판교역 이용자가 현재 분당선 이용자 보다 강남권 (삼성역,선릉역, 역삼역, 강남역, 교대역 평균) 도착 소요시간이 편도의 경우 26.61분(26.61=52.11-25.5), 왕복의 경우 53.22분(53.22=26.21*2)의 시간절감 효과가 발생함.

[분당신도시 마을별 시세 현황] (시세 조사일:2006년 2월22일)

[1] 장미마을(야탑동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1248	696
26-30	1437	671
31-35	1608	649
36-40	1744	648
41-49	1695	576
50-59	1603	540

[2] 매화마을(야탑동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	999	555
26-30	1078	542
31-35	1313	516

[3] 목련마을(야탑동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	915	534
26-30	1114	561
31-35	1136	536

[4] 탑마을(야탑동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1269	640
26-30	1454	671
31-35	1646	664
36-40	1687	645
41-49	1686	583
50-59	1569	500
60-69	1559	449

[5] 아름마을(이매동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1332	661
26-30	1546	671
31-35	1546	640
36-40	1678	628
41-49	1674	552
50-59	1706	511
60-69	1363	485

[6] 이매촌(이매동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1315	693
26-30	1565	755
31-35	1707	723
36-40	1814	688
41-49	1811	649
60-69	1618	549

[7] 시범단지(서현동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1368	703
26-30	1578	655
31-35	1790	747
36-40	1837	703
41-49	2029	680
50-59	1826	594
60-69	1782	540
70이상	1660	486

[8] 효자촌(서현동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1052	556
26-30	1442	690
31-35	1617	699
36-40	1762	689
41-49	1784	671
50-59	1669	586
60-69	1602	534

[9] 장안타운(분당동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	975	613
26-30	1235	658
31-35	1477	644
36-40	1757	649
41-49	1672	568
50-59	1522	513

[10] 샛별마을(분당동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1184	611
26-30	1609	673
31-35	1699	689
36-40	1883	690
41-49	1891	669
50-59	2068	618
60-69	1782	575

[11] 양지마을(수내동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	725	430
26-30	790	441
31-35	1768	766
36-40	1815	708
41-49	477	302
50-59	1585	574
60-69	1747	575
70이상	1202	428

[12] 파크타운(수내동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20~25	1272	660
31~35	1711	738
36~40	1914	728
41~49	2022	679
50~59	1678	607
60~69	1715	525

[13] 푸른마을(수내동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1261	695
31-35	1725	747
36-40	1939	666
41-49	1816	595
50-59	1661	535
60-69	1726	507

[14] 느티마을(정자동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1083	552
26-30	1517	667
31-35	2315	894
40-49	1901	670
50-59	2215	758
60-69	2144	697
70이상	2416	798

[15] 한솔마을(정자동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1076	577
26-30	1090	542
31-35	1538	636
36-40	1667	623
41-49	1598	531
50-59	1511	511

[16] 정든마을(정자동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1043	613
26-30	1444	712
31-35	1693	691
36-40	1707	655
41-49	1737	596
50-59	1618	518
60-69	1729	475

[17] 상록마을(정자동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1060	565
26-30	1515	660
31-35	1834	744
36-40	1911	674
41-49	2011	643
50-59	2055	676
60-69	2214	706
70이상	2269	676

[18] 청솔마을(금곡동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1015	604
26-30	1207	594
31-35	1543	631
36-40	1675	611
41-49	1608	549

[19] 까치마을(구미동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	1067	628
26-30	1468	699
31-35	1634	674
36-40	1774	649
41-49	1722	576
50-59	1522	474
60-69	1531	409

[20] 하얀마을(구미동)
평형대	매매평당가	전세평당가
36~40	1500	604
41~49	1377	495
50~59	1229	462

[21] 무지개마을(구미동)
평형대	매매평당가	전세평당가
20-25	833	529
26-30	1195	582
31-35	1360	600
36-40	1654	588
41-49	1581	551
50-59	1468	513