* 제 글들은 누구나 읽고, 알고, 참여하고 활용할 수 있도록 모두 열려져 있습니다. 이 부동산 정책 제안을 읽으신 분들은 다른 분들, 국민 모두가 알수 있도록 퍼나르기나 홍보를 부탁드립니다. 청와대에 국민청원을 해서라도...
그러나 이 내용을 개인적으로 사용하실 때는 출처와 발제자를 반드시 밝혀 주시기 바랍니다. 땅값 허구가격과 이에 따른 해법으로서의 지대시장제는 큰 주제이고, 오랜 시간 공들여 체계화를 시켜놓은 이론과 정책들입니다.
그린벨트는 토지임대부주택으로 하고 실험 세 가지 제안
-그린벨트에 토지임대부주택과 토지주식제주택 실험을-
-아래 글은 원문에서 오자와 자구적 내용(문맥 수정)만 몇 곳 손질을 한 것입니다.-
어제(2020.7.18) 국토교통부에 부동산대책을 제안한 이대환입니다(제안번호 AB-2007-0006220).
어제 제안한 대책과 관련된 추가 내용입니다.
1. 문제점 * 제안서 제출 양식에 따른 소제목임
부동산문제의 근본 해법은 땅값이 발생하지 않는 지대시장제입니다. 이를 주택에 적용하려면 "토지임대부 주택" 제도입니다. 그런데 2007년 주택공사가 시범사업으로 실시한 "군포 토지임대부" 주택은 실패하였는 바 그런 사례가 다시 발생하지 않도록 대비를 해야 합니다.
군포 토지임대부는 주택공사가 토지 임대료 책정에서 이자율 적용을 잘못하였습니다. 이자율은 당시 공공임대주택 적용기준이 건설원가 대비 5.2%인데 4%(3.96%)로 낮추어 적용한다고 했지만 여기에는 결정적인 함정과 오해가 있습니다. 그 당시 시장이자율도 5% 정도이기에 적용이율 4%(3.96%)는 높지 않다고 보는데 이게 큰 오류입니다. 왜냐하면 토지는 성장자본이기 때문에 성장성 자본의 이자율을 적용해야 합니다.
일반 예금이나 채권의 정액성 자본가격은 기본산식이 원금 = 수익/이자율, P = R/i 입니다. 그러나 성장성 자본은 원금이 스스로 성장하는 물리적 성질 때문에 앞의 기본산식에 성장율 g가 추가되어 P = R/(i-g)가 됩니다. 곧 토지임대료 책정 적용 이자율은 g만큼 낮추어야 한다는 뜻입니다.
그래서 이자율은 땅값 장기 평균성장률을 2~3%로 보면 임대료 책정 적용 이자율은 2%~2.5%에 불과합니다. 그럼에도 이자율을 3.96%(4.96%로 오기함)를 적용한 것은 2배 정도 높습니다. 임대부주택은 땅값이 없어서 집값이 낮아져야 하는데 주택공사는 감가상각비 부담도 없는 주택에 대하여 적용 이자율을 이렇게 더 크게 높여버렸습니다. 여기에 용적률 적용이 높아 땅값 원금 자체가 높았고, 건설원가도 높다는 것이 세간의 일반적 평이었습니다.
따라서 이번에 임대부주택을 하려면 이점을 면밀히 분석하여 실패 원인분석부터 하고, 국민들에게 알려주어야 합니다. 그리고 임대부아파트는 토지 소유주택보다 가격이 '반값' 또는 '전세가' 수준으로 계속 낮아지는 시장원리를 홍보해야 합니다.
이에 대한 상세한 논의와 분석 자료는 저의 책 <전세주택, 2009년 수원대국토미래연구소>와 <반값주택의 이론과 정책, 2007년 인간사랑>을 참고하시 바랍니다
2. 제안 및 대책
저는 지금의 아파트 가격 상승이 토지의 기본적 시장성질(i, g)이 일으키는 것으로 진단합니다. 여기에 인구도 늘지 않고, 주택보급률도 95% 정도인 서울 근교에 주택을 추가로 늘려야 할 이유가 없습니다. 주택가격 상승은 i와 g가 일으킨 가수요와 과수요 현상입니다. 하여 굳이 그린벨트를 풀어서 주택을 공급하지 않아도 기존 주택지를 재개발하면 해결이 가능할 것입니다.
그리고 주택지를 공급하면 토지는 성장성 자본이라서 가격이 올라갑니다. 그린벨트를 택지로 바꾸면 토지는 임대료와 땅값이 10배 이상 커집니다. 그런데 전자는 토지의 사용가치인 참값(GNP)이지만, 후자는 영원히 참값이 되지 못하는 영구 허구가격입니다. 그래서 이 사업에는 최초 지주, 중간 사업자, 마지막 분양자까지 10배 이상 커지는 허구가격을 두고 서로 많이 챙기려고 다툼을 하게 됩니다. 많은 사회적 비용을 지불해야 합니다.
이러한 허구가격 이론에 대해서는 저의 책이나 글들을 보아야 이해를 할 수 있습니다. 그래서 그린벨트를 풀어서 아파트를 지어도 아파트 가격은 내리지 않습니다. 다만 이 부동산 파동 곧 가수요 현상이 사라지면 새로 지은 아파트가 분양이 안되어 새로운 문제가 생기게 됩니다.
그럼에도 공급을 늘리라는 세간의 주문 때문에 그린벨트를 풀어서라도 이러한 당면 문제를 해결해야 한다면 이렇게 하기를 제안합니다.
첫째, 그린벨트 부지를 사업자가 매입합니다.
둘째, 토지임대부 아파트를 지어 분양합니다. 임대부 아파트가 소유주택 아파트보다 50년간 집값이 반값 또는 전세가 이하로 계속 떨어지는 현상을 수치로 보여 주어야 합니다. 여기에는 아파트 분양에서 거래나 각종 조건을 붙여서 토지임대료를 공개입찰제로 결정하고, 분양할 업무를 맞는 <토지거래소>부터 신설하여 모든 거래를 시장기능에 따라 주관하게 합니다. 토지 거래를 주택공사에 맡기지 말고, 가격은 <토지거래소>가 시장을 통하여 결정하도록 제도화해야 부동산 문제가 단순하게 풀립니다.
셋째, 토지주식형주택을 지어 분양하길 제안합니다. 매입한 토지에 둘째 방법대로 임대료를 결정하고, 토지는 주인이나 제 삼자에게 토지주식을 발행하여 분양을 합니다. 이 제도 역시 임대료와 토지주식 가격은 <토지거래소>를 통하여 공개입찰로 하는 시장이 결정합니다. 이렇게 하면 토지는 주체가 주식소유자, 토지사용자, 토지법률과 거래 대행자로 삼원화되어 시장이 토지소유주택보다는 안정적으로 작동합니다.
이 토지주식제와 <토지거래소> 운영은 '소유와 경영(사용)이 분리된 주식제도'의 장점을 생각하면 이해하기가 쉽습니다. 주식가격이 불안하게 움직여도 기업은 이에 영향을 받지 않고 안정적으로 돌아가지 않습니까? 더구나 토지주식은 배당액이 토지임대료이기 때문에 가격은 주식 성질을 가지지만 시장은 채권시장처럼 움직이게 됩니다. 그리고 그 가격이 주택 거래와 사용(주거)에 아무런 영향을 주지 않습니다.
넷째, 매입한 그린벨트 토지에 주택단지를 조성하여 하나의 주택(아파트)단지에 토지소유주택, 토지주식형주택, 토지임대부주택, 이렇게 세 가지 유형의 주택을 지어 분양합니다. 그리고 장기로 주택가격이 시장에서 어떻게 서로 다르게 작동을 하는지 실험을 해 보기를 제안합니다. 주택의 시장가격은 [토지소유주택>토지주식형주택>토지임대부주택] 이렇게 세 가지 양상으로 나타나고 이 중 토지소유주택이 제일 값이 높고 나쁜 제도임을 눈으로 확인할 수가 있을 것입니다.
다섯째, 남한은 <토지거래소>를 신설하여 모든 토지를 토지주식제도로 전환하여 토지시장을 운영합니다. 장기로는 토지주식도 시장을 통하여 매입하고 소각시켜 버려야 합니다. 그러면 전면적인 지대시장제, 세금이 필요 없는 시장사회가 성립합니다. 그리고 북한은 <토지거래소>를 신설하여 바로 지대시장제를 들어갑니다. 이렇게 하면 북한 경제는 토지 사용자가 시장에서 임대료로 내는 지대가 공경비를 대신하여 세금이 필요 없는 무세국가(tax heaven)가 성립할 수 있습니다.
3. 기대 효과
부동산문제는 주기적으로 돌아옵니다. 한국은 1968년부터 10년마다, 2005년과 지금은 15년마다 주기적으로 부동산 파동이 옵니다.
그 이유는 가치가 떨어지는 "집값"이 일으키는 것이 아니고, 가격이 커지는 성질을 가진 "땅값"이 일으키는 것입니다. 그리고 이 땅값은 100% GNP가 되는 성질이 없으므로 사람이 1원의 가치도 쓰지는 못하는 "영구 허구가격"입니다.
하여 부동산문제는 토지의 이러한 물리적 특성과 시장 성질을 알아야 비로소 풀어낼 수가 있습니다. 그 방식이 위에서 제안한 <토지거래소>를 통한 토지의 간접적 거래방식입니다. 곧 땅값 허구가격이 생기지 않는 토지임대부주택이나 이를 다원화하여 안정화시키는 토지주식형 주택입니다. 북한은 그냥 그대로 지대시장제입니다.
이상입니다.
이 제안은 어제 보낸 제안(AB-2007-0006220)을 보충한 것이므로 병합하여 처리하여 주시길 부탁 드립니다.
이 제안의 상세한 내용은 저의 저서들과 -다음카페- "봉암골 사람들" '희비(희년)농법실험장' 글을 참고하시 바랍니다.
담당자님의 평안을 비옵니다.