기업형 주택임대사업 육성방안(국토부)

[조재성(상록)]

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (1) 규제 개혁

◈ 민간임대 주택에 대한 핵심규제를 6개→2개로 축소

◈ 민간임대를 기업형 임대와 일반형 임대로 단순화

◈ 기업형 임대는 일정호수 이상의 임대주택을 8년 이상 임대하고,

종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자

◈ 일반형 임대는 임대기간에 따라 8년 장기임대(=준공공임대)와 4년 단기임대로 구분

1. 규제 최소화(핵심규제 6개→2개로 축소)

구 분	현재	개선
임대의무기간	○	○
임대료 상승제한(연 5%)	○	○
분양전환 의무	○	×
임차인 자격(무주택 등)	○	×
초기 임대료	○	×
임대주택 담보권 설정제한	○	× (임대보증금 반환보증 필요)

□ (현황) 민간이 임대주택을 건설하더라도, 기금이나 택지를 지원받을 경우에는 공공이 건설한 임대주택과 동일하게 핵심 6대 규제 적용

ㅇ 기금이나 택지지원이 없는 민간건설 일반임대는 임대의무기간

및 임대료 상승제한만 적용

□ (개선) 모든 민간임대 사업자는 기금이나 택지를 지원 받더라도, 임대의무기간 및 임대료 상승률 제한 외의 공공임대 규제 배제

ㅇ (임대의무기간) 임차인이 희망할 경우 임대의무기간 내에는 계속 거주할 수 있도록 하되, 임대인이 재계약을 거부할 사유* 규정

* (예) 임대료 3개월분 연체, 불법 전대, 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 등

ㅇ (임대료 상승률) 연 5% 이내로 제한(직전 계약 금액을 기준)

ㅇ (기타 규제는 폐지) 임대인은 분양전환 의무가 없고, 임차인 자격이나 초기 임대료에 대한 규제를 받지 않음

- 임대주택 담보권 설정제한도 폐지, 임대주택을 담보로 사업자금 대출허용(단, 임차인 보호를 위해 건설임대는 보증금 반환보증 가입 의무화)

2. 민간임대를 기업형 및 일반형 임대로 단순화

□ 일반형 임대사업자(건설 및 매입포함)는 8년 장기임대와 4년 단기

임대로 구분하고, 8년 장기임대는 준공공임대와 동일한 개념

□ 기업형 임대사업자는 8년 장기 임대주택을 일정호수 이상 임대

하면서, 종합적인 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자

□ 기업형 임대사업자는 일반형 임대사업자와 구분하여 등록

현행		⇨	개선
5년/10년 민간건설 공공임대	10년 준공공 매입임대
				8년 장기임대 (=준공공임대) 기업형 임대
5년 민간건설 일반임대	5년 민간 매입임대
				4년 단기임대

3. 기업형 임대사업자 육성

① 개 념

□ 8년 이상 장기임대주택을 300호(건설임대) 또는 100호(매입임대) 이상 임대하는 사업자로서,

ㅇ 단순한 시설물・임차인 관리 외에 세탁, 청소, 이사, 육아, 식사제공, 가구・가전 렌탈 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자

* ‘14.11월 현재 건설임대 사업자 중 300호 이상 관리업체는 298개(건설임대의 2.4%), 매입임대 사업자 중 100호 이상 관리는 252명(매입임대의 0.4%)

② 유 형

□ (건설·위탁형 임대사업자) 건설업체가 8년 장기 임대주택을 건설하고, 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁하여 관리

□ (매입·위탁형 임대사업자) 매입임대사업자가 8년 장기 임대주택을 매입하고, 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁하여 관리

□ (리츠형 임대사업자) 건설사·투자자·주택임대관리회사 등이 공동으로 리츠 등을 설립하여 계획·시공·관리 업무를 일괄 수행

<건설·위탁형>	<매입·위탁형>	<리츠형>

③ 기업형 임대사업자 지원 방안

□ 주거서비스 업무범위 확대

ㅇ (현황) 단순한 시설물관리 및 임차인관리* 외에 이사, 청소, 육아, 세탁 등의 주거서비스는 일부 비즈니스 숙소 등에 제한적으로 제공

* 기업형 임대사업자는 자신이 관리하는 임대주택에 대한 임차인 선정 가능

ㅇ (개선) 기업형 임대사업자가 자체 조직 또는 지역내 전문업체와 협업 체계를 구축하여 종합 주거서비스를 제공할 수 있도록 유도

- 특히, ‘15년중 화물자동차 수급 상황을 점검하고, 공급이 부족하다고 판단될 경우, 기업형 임대사업자 등에 대해 이사업에 대한 신규 허가 발급을 검토

수직 통합형

네트워크 형

육아

기업형 임대사업자

이사

기업형 임대사업자

청소

육아

이사

청소

세탁

가구렌탈

세탁

가구렌탈

□ 기업형 임대사업자에 대해 택지, 기금, 세제 등 추가 혜택 지원

(☞ 분야별 지원방안 참고)

□ 기업형 임대사업자에 한하여「기업형 임대주택 공급촉진지구(가칭, New Stay 지구)」사업 시행권 부여

(☞ 17 페이지 참고)

□ 기업형 임대리츠에 한하여 주택기금 출자 허용

(☞ 22 페이지 참고)

□ 기업형 임대리츠 주택 중 일부는 LH 매입확약

(☞ 24 페이지 참고)

4. 일반형 임대사업자 육성

□ 장기임대는 8년 이상 임대 유도

ㅇ (현황) 기존의 10년 민간건설 공공임대는 사실상 5년 후 분양 전환되어 장기임대 재고확충 효과가 미흡

ㅇ (개선) 장기임대는 10년 민간건설 공공임대는 폐지*하고, 실제

임대기간이 8년 이상인 준공공임대로 단일화

* 기 공급된 5년/10년 공공임대 택지는 승인 조건대로 건설하되, 신규 공공택지 공급중단

□ 준공공임대(=8년 장기임대) 요건 완화

ㅇ (현황) 준공공 매입임대는 지원에 비해 규제가 과도(임대의무기간, 면적제한, 초기 임대료 규제 등)하여 등록실적 미미(’14.12월 누계 503호)

ㅇ (개선) 중산층을 대상으로 하는 임대주택이라는 점을 고려하여 면적제한(85㎡ 이하)을 없애고, 실효성 없는 초기 임대료 규제*도 폐지

* 현재 초기 임대료를 시세수준 이하로 규정하고 있으나 ‘시세’에 대한 판단 곤란

□ 단기임대는 등록 활성화 및 임대기간 확대

ㅇ (현황) 단기임대 중 기금 등 지원을 받는 5년 민간건설 공공임대는 사실상 2.5년후 분양전환하고, 지원이 없는 5년 민간임대는 실제는 6년간(2년 단위 계약 고려시) 임대함에 따라 사업자 등록 미흡

ㅇ (개선) 임대의무기간을 4년으로 단축하여, 민간임대(건설·매입)는사업자의 자발적 등록을 활성화하되, 민간건설 공공임대는 실제 임대기간을 2.5년에서 4년으로 확대

□ 단기 및 장기 임대사업자부담완화

ㅇ 주택 임대소득이 일정수준 이하인 경우 건보료 부담 인하 추진

ㅇ 임대의무기간 중 임대사업자 철회시 과태료 인하(3천만원→1천만원)

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (2) 택지 지원

◈ 국공유지, 재정비지역, 사유지 등을 활용해 도심내 기업형 임대주택 공급을 늘리고, LH 보유택지, GB 해제지역도 적극 활용

◈ 신속한 택지개발을 위해「기업형 임대주택 공급촉진지구」를

도입하고, 필요시 도로·철도 등 기반시설 설치 지원 검토

◈ 개발가능한 택지에 대한 정보공개 및 투명한 공급 절차 마련

1. 대상부지

① 도심내 공공부지

□ (대상부지) 장기 미집행 도시계획시설용지(미매각 학교용지 등), 국공유지(캠코 관리부지, 동사무소, 우체국 등), 역세권 부지(철도 차량기지 등), 공공기관 지방이전 종전부지 등 가용한 모든 공공부지

□ 공급조건

ㅇ 학교부지*, 캠코부지, 역세권부지*, 지방이전 종전부지* 등은 적정가격으로 매각하거나 보유기관이 토지의 일정비율을 현물 출자

* LH가 보유한 수도권내 미매각 학교용지는 총 17개 지구, 19.5만㎡

* ‘16년까지 지방으로 이전할 수도권내 공공기관 부지는 37개 기관, 2.1㎢

ㅇ 철도 차량기지, 동사무소, 우체국 등 특성상 국가가 보유해야 할 토지에 대해서는 장기 임대방식 도입 검토

- 기업형 임대주택을 건설하기 위해 국유재산을 임대*할 경우에는, 최장 50년간 영구시설물 축조 허용 및 연 임대료 2% 적용

* 국유재산 관리 일반규정은 국가 외 10년 이상 영구시설물 축조 불가, 연 임대료 5%

② 재개발·재건축 등 정비사업 부지 활용

□ (사업방식) 정비사업을 통해 공급되는 전체 주택물량의 일정비율(예 : 10%)을 기업형 임대사업자에게 장기임대로 공급하는 경우,

ㅇ 해당 사업장 전체(조합)에 대해 건축규제 완화* 등 인센티브 제공

*(예) 복합용도개발을 위한 정비계획 허용, 임대부지에 대한 층고제한 완화 등

□ (사업유형) 조합에게 용지분할, 지분위탁, 분양 등 선택권 부여

ㅇ (용지분할) 조합 등이 정비사업 용지 중 일부를 분할하여, 기업형 임대사업자에게 매각하고 이를 기업형 임대단지로 조성

ㅇ (지분위탁) 조합원 지분 중 일부를 기업형 임대사업자에게 위탁*하고, 이를 기업형 임대주택으로 관리하면서 임대수익 배당

*(예시) 정비사업전:120㎡→사업후:60㎡(본인 거주)+60㎡(임대위탁)

ㅇ (분양분 매각) 임대리츠 등이 조합과 사전약정을 통해 일반 분양분의 일부 또는 전부를 매입하여 기업형 임대주택으로 활용

* 재정비사업 준공 후 조합원분 주택을 기업형 임대사업자에게 매각하고,

일정기간(예:8년) 재임대하는 Sales and Lease Back 방식도 검토

③ 소규모 사유지

□ (대상부지) 주차장, 테니스장, 식당부지 등 소규모 부지* 등

* 서울시내 개인소유 주차장 부지 4.7만㎡, 서울시내 사설 테니스장 32.7만㎡

□ (공급조건) 소규모 부지에 장기임대 공급시 용적률 완화(10.30 대책 기 발표) 및 기업형 임대사업자에 부지 매각시 양도세 지원 등

◈ 특히, 금년에 새로이 출범한 주택도시기금의 주도적 역할을 통해,

ㅇ 노후화된 도심내 국공유지나 사유지에서 다양한 지역수요에

맞는 기업형 임대주택을 공급하여 도시재생의 새로운 모델 제시

④ LH 보유 토지

□ (대상부지) LH의 장기 미매각 용지, 사업 승인후 미착공 부지, 공급중단 예정인 민간건설 공공임대 용지 등(’17년까지 3만호 내외)

□ (공급조건) 할인매각, 할부조건 완화 등을 통해 택지비 부담 완화

ㅇ 분양 용지는 임대로 전환하여 실질가격 인하(최대 20% 내외 인하효과)

* 분양용지를 임대전환시 택지가격은 감정가격→조성원가의 60∼85%로 인하

ㅇ 할부기간 연장, 잔금비율 상향, 무이자 할부 등 할부 조건 완화

ㅇ 일부 분양성이 미흡한 장기 미매각 용지는 적정 가격에 할인매각

⑤ 개발제한구역 해제지역

□ (대상부지) 전국 그린벨트 중 해제 가능한 총량(233㎢) 범위내에서 기업형 임대사업자가 제안한 지역

합 계	수도권	부산권	대구권	광주권	대전권	울산권	창원권
233㎢	98㎢	23㎢	21㎢	23㎢	24㎢	24㎢	20㎢

□ 해제조건 완화

ㅇ 국토부 또는 지자체가 기업형 임대사업자로부터 지구지정 제안을 받아 선별적으로 GB 해제 및「기업형임대 공급촉진지구」지정

- 이 경우, 공공기관 출자의무 비율을 ’17년까지 한시 폐지(현재 의무적으로 공공기관이 1/3 이상 출자)하되, 2년내 미착공시 원상복구 의무

ㅇ 촉진지구가 아닌 GB에 면적의 50% 이상을 기업형 임대로 건설시, 착공 후 공공지분 매각 허용(‘17년 한시, 다만 사업 승인시는 1/3 유지)

ㅇ 기존 시가지와 인접한 GB 해제구역에 임대주택 개발시 최소 개발면적 기준(20만㎡) 폐지 및 도로·철도 등 기반시설 설치 지원 검토

2. 기업형임대주택 공급촉진지구 도입

□ (지정요건) 개발면적이 1만㎡ 이상*으로, 기업형 임대사업자가 전체 면적(유상부지)의 50% 이상을 8년 이상 장기임대로 건설하는 경우

* 비도시는 3만㎡ 이상으로 기존 시가지와 연접한 지역(단, 지구단위계획 수립 필요)

□ (지정권자) 개발면적이 5만㎡ 초과할 경우 시·도지사, 5만㎡ 이하는 시군구청장이 지정, 필요시 면적에 관계없이 국토부 장관이 지정

□ 사업시행자 요건 완화

ㅇ (현황) 도시개발법에 따른 개발사업을 하기 위해서는, 토지면적의 2/3 이상 확보, 토지소유자의 1/2 이상 동의 필요

ㅇ (개선) 토지면적의 1/2* 이상으로 요건 완화(토지소유자 요건은 동일) (단, 토지 소유주들에게는 기업형 임대주택 우선 거주권 부여)

*「기업도시개발 특별법」,「산업입지 및 개발에 관한 법률」수용 요건과 동일

□ 승인절차 간소화

ㅇ (현황) 통상적으로 지구지정 → 개발계획 → 실시계획 → 주택사업계획승인 등 4단계 절차에 1년6개월∼2년 소요

ㅇ (개선) 10만㎡ 이상 중규모 개발시는 승인 단계를 3단계(지구계획 중 개발계획과 실시계획 통합)로 간소화하고(전체 절차 약 1년 소요),

- 10만㎡ 이하 소규모 개발시는 사업자가 희망할 경우 2단계(지구지정 통합) 또는 1단계(주택사업승인 통합)로 단축(약 6개월∼1년 소요)

지정권자	시군구청장 및 시도지사 (필요시 국토부 장관)		시군구청장
3단계 절차	지구지정	지구계획(개발계획 + 실시계획) 통합	주택사업계획승인
2단계 절차	지구지정 + 개발계획 + 실시계획 통합		주택사업계획승인
1단계 절차	지구지정 + 개발계획 + 실시계획 + 주택사업계획승인 통합

□ 절차상 특례

ㅇ 지구지정시 도시기본계획 변경절차 간소화(예 : 공청회 및 지방의회 의견 청취 절차를 동시에 진행하여 소요기간 단축)

ㅇ 지구계획 승인시 국계법상 도시관리계획(용도지역 변경 등)의 결정의제 및 산지관리법, 수도법, 하수도법 등 절차 특례를 적용

ㅇ 교통영향 평가 등 심의절차는 도시계획위원회 심의와 통합

□ 도시계획위원회 심의 특례

ㅇ (현황) 일반적으로 지구지정 및 변경을 위해서는 도계위 심의 필요

ㅇ (개선) 주거지역내 개발면적이 10만㎡ 이하*인 경우에는,

지구지정시 도계위 심의 생략

* 국토계획법상 개발면적이 30만㎡ 이하인 경우 중도위 심의 생략가능하나,공공주택지구 지정시는 예외적으로 개발면적이 10만㎡ 이하는 심의 생략 가능

□ 지구지정시 인센티브

ㅇ (용적률) 지자체 조례에도 불구하고 국계법상 상한까지 일괄부여

* 현재는 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우, 법적 상한 확보 곤란

ㅇ (복합개발 허용) 용도지역이 주거지역이라도 판매, 업무, 문화·집회 시설(관람장 등 제외)의 복합건설 허용(기업형 임대부지를 제외한 부지)

ㅇ (사업승인 요건 완화) 주택법상 주택사업승인 요건 완화(녹지비율, 대지 안의 공지비율 등), 기부채납 부담 완화 및 기준 명확화 등

□ 지정절차

ㅇ 민간 및 LH 등 공공기관이 공동 또는 단독으로 제안

ㅇ LH 택지는 별도의 지구지정 절차를 두지 않고, 지구계획변경을 통해 촉진지구 지정시와 동일한 특례조항(용적률 등)을 적용

3. LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선

□ 택지 공급절차 투명화

ㅇ LH 등 공공부문이 보유한 택지 중 기업형 임대주택 건설이 가능한 부지에 대해서는 임대주택 포털을 통해 정기적으로 정보 제공

ㅇ다만, GB 등 공개로 인해 토지가격 상승이 우려되는 곳은 비공개

□ 기업형 임대사업자에게 LH 부지 우선 공급

ㅇ (현황) LH 부지는 추첨방식에 의한 공급을 원칙으로 하되, 예외적으로 경쟁입찰(주상복합) 및 수의계약(임대리츠) 방식으로 공급

ㅇ (개선) 기업형 건설임대 사업자(단위사업장별 300호 이상)를 대상으로 참가자격을 제한하여 추첨방식 또는 제한 경쟁입찰 추진

- 특정 택지를 희망하는 기업형 임대사업자가 다수일 경우, 임대주택 공급비율, 개발계획 사업성, 희망 토지가격 등을 심사하여 선정

□ LH 공공택지 실수요자에 공급

ㅇ (현황) 분양성이 양호한 LH 택지에 대해서는 시행사들이 페이퍼 컴퍼니 설립* 등을 통해 택지를 선점하는 경향

* 예외적으로 공급가격 이하로 매각시는 소유권 이전등기 전이라도 전매를 허용함에 따라 모회사와 페이퍼 컴퍼니간 잦은 택지거래 발생 (‘08년 이후 매각된 LH 택지 총 252필지중 60필지가 3개월 내, 100필지가 1년 이내 최초 전매)

ㅇ (개선) 실수요자 위주로 택지를 공급하기 위하여, 당초 공급가격 이하로 매각하더라도 택지등기 이전까지는 전매를 제한하되,

- 다만, 기업이 유동성 확보차원에서 택지 매각이 불가피한 경우,

LH에게 당초 공급된 가격보다 할인된 가격으로 택지를 매입할 수 있는 옵션을 부여

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (3) 자금 지원

◈ 장기 임대사업자에 대한 융자지원 확대

◈ 기업형 임대리츠에 대한 지원 강화

◈ 기업형 건설임대사업에 대한 종합금융보증 도입

◈ 기업형 임대리츠에 참여한 기관 투자자 출구전략 마련

1. 주택기금 융자지원 확대

□ 기금 융자한도 상향 (‘17년까지 한시)

ㅇ (현황) 건설자금은 호당 7천만원(60㎡ 이하)～9천만원(60∼85㎡),

매입자금은 호당 7,500만원(지방)∼1.5억원(수도권) 한도로 융자

ㅇ (개선) 매입 및 건설임대 모두, 8년 장기임대는 호당 8천만원(60㎡이하), 1.0억원(60∼85㎡), 1.2억원(85㎡초과)으로 상향하고, 4년 단기임대는 규모별로 각각 호당 7천만원, 9천만원,1.1억원으로 조정

□ 85㎡ 초과 주택에 대한 대출 신설

ㅇ (현황) 기금 대출은 85㎡ 이하에 대해서만 지원

ㅇ (개선) 민간임대 활성화를 위해 85㎡ 초과도 지원(단, 135㎡까지)

□ 4년 단기임대 기금 지원

ㅇ (현황) 5년 단기 민간건설 일반임대는 기금융자 없음 (5년 민간건설 공공임대 및 5년 매입임대주택은 기금 지원)

ㅇ (개선) 4년 단기 건설임대에 대해서 기금융자를 신설

(다만, 금리수준은 8년 장기 건설임대에 비해 높게 설정)

□ 융자금리 인하 (‘17년까지 한시)

ㅇ (현황) 건설자금 융자금리는 2.7～3.3%, 준공공 매입자금은 2.7% (`15년 한시 2.0%), 5년 매입자금은 4% 지원

ㅇ (개선) 8년 장기 임대에 대해서는 조달금리 수준으로 지원하고, 실제 임대하는 기간이 길어질수록 융자 금리 인하(8년 이후 1년 증가시마다 모든 규모에서 금리 10bp 인하, 최대 10년간 100bp 인하 가능)

- 4년 단기는 8년 장기에 비해 규모별로 100bp 상향

현행			▶	개선안
규모 기간	60㎡이하	60∼85㎡		규모 기간	60㎡이하	60∼85㎡	85㎡∼ 135㎡
5/10년 민간공임	2.7%	3.7% (‘15년 한시 3.3%)		4년 (건설, 매입)	3.0%	3.5%	4.0%
10년 준공공매입	2.7% (‘15년 한시 2.0%)			8년 (건설, 매입)	2.0%	2.5%	3.0%

□ 상환조건 완화

ㅇ (현황) 실제 임대기간에 관계없이, 건설자금은 10년 거치 후 20년 원리금 상환, 매입자금은 10년 후 만기일시 상환

ㅇ (개선) 임대기간이 종료될 때까지 원금 상환의무 면제,

(다만, 임대주택 매각 시는 원금 일시상환)

2. 기업형 임대리츠 지원 확대

□ 기금이 출자하는 민간임대리츠를 기업형 임대리츠로 단일화

ㅇ (현황) 기금은 공공임대리츠(기금 및 LH가 100% 출자) 外 민간제안리츠, 수급조절리츠 등의 형태로 민간임대 리츠에 출자

ㅇ (개선) 민간제안 임대리츠와 수급조절 리츠를 기업형 민간임대리츠로 통합하고, 사업대상을 확대(매입형 → 개발사업형 등)

□ 주택기금의 보통주 출자

ㅇ (현황) 기금이 우선주로만 참여하여 보통주가 대부분의 리스크를 부담하는 구조로 기관 투자가의 참여 유인이 적고,

- 기금은 준공 이후 잔금 지급시기에만 출자하여 자금여력이 부족한 사업자는 참여할 수 없어 기금의 마중물 효과가 제한적

ㅇ (개선) 기금 출자분의 일부를 보통주에도 출자하여 사업리스크를 분담하고, 준공 이전 계약금 및 중도금 지급시점에도 참여하여, 초기자금 조달이 용이하도록 지원

□ 기금 출자 확대

ㅇ 기업형 민간임대 육성을 위해, 지원대상을 확대(소형→중형아파트)하고, 지원호수도 확대(‘15년 4천호→1만호)

□ 기업형 임대리츠는 출자 외 융자도 지원

ㅇ (현황) 기금이 출자한 민간 제안 임대리츠에 대해서는 융자 없음

ㅇ (개선) 기업형 임대리츠에 대해서는 기금 출자 외에 별도로 기금융자도 지원(금리 및 한도는 8년 장기 임대사업자와 동일)

□ 주택기금 투자 협약풀 확대

ㅇ 보험사ㆍ은행 중심의 기업형 임대리츠 투자 협약풀*을 확대하고, 연기금 등 다양한 장기 재무적 투자자 참여 유도

* 임대주택 리츠 공동투자협약(’14.4) : 40개 금융기관, 14.1조원 약정

ㅇ 연기금 등이 임대주택에 장기 투자할 수 있도록 기금평가시 대체투자 등 장기투자에 대한 다각화 노력을 평가중(기금운용평가지침)

3. 기업형 건설임대사업에 종합금융보증 도입

□ 검토배경

ㅇ 비교적 단기(3년)에 자금회수가 가능한 분양주택에 대해서는 대주보에서 PF 보증을 지원중이나(‘14년 한해 동안 4.5만호, 2.7조),

ㅇ 건설부터 운영까지 최소 10년간 장기적으로 자금운용이 필요한 임대주택 사업은 보증상품이 없어 자본조달 비용이 높은 실정

□ 보증내용

ㅇ (개요) 기업형 건설 임대사업자에 대해 건설 및 임대기간 중 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 「종합금융보증」도입

ㅇ (보증기간) 건설 및 임대기간을 포함한 전체 사업기간(최소 10년)

(현재 분양사업 PF 보증은 3∼4년)

ㅇ (보증한도) 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%*까지 자금 지원

(현재 분양사업 PF 보증은 총 사업비의 최대 50%까지)

* 준공시 자금이 일시에 회수되는 분양주택과 달리, 임대주택은 임대보증금으로 일부 자금(30∼50%)만 회수되는 점을 감안하여 보증한도 상향

ㅇ (전세금 반환보증) 대출보증 外 임대사업자의 임대보증금 반환보증도 실시하여 LTV의 최대 90%까지* 보증(현재는 분양사업장만 전세금 반환보증)

* 보증 리스크 관리차원에서 임대사업자에 대해 최소 5%의 자기자금 투입요구

□ 기대효과

ㅇ ‘종합금융보증’ 이용시의 금융비용(대출금리+보증료 포함 4.5% 내외)은 시공사 연대보증 금융비용(6∼7%) 대비 연 2% 이상 절감 가능

ㅇ 연 1조원 보증 지원시 연 1만호의 기업형 임대주택 건설 지원 가능

4. 기관 투자자 출구전략 마련

□ 임대의무기간 종료 후 LH에서 매입확약 검토

ㅇ (현황) 건설사, 재무적 투자자 등은 임대의무기간 종료 후 임대주택 미매각을 우려하여 기업형 임대리츠 참여에 소극적

ㅇ (개선) 기업형 임대사업자의 임대주택이 일정조건(예:60㎡ 이하 및 2억원 이하)을 충족하는 경우,

- LH가 연간 매입임대 물량, 지역별 분포 계획 등을 고려하여, 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입 확약을 결정

□ 임대의무기간 종료 후 지분매각 지원

ㅇ (현황) 임대의무기간 종료 후, 건설사 등 지분 참여자가 지분매각을 통한 자금 회수가 곤란할 것을 우려하여, 장기 투자에 소극적

ㅇ (개선) 건설업체 등이 공사대금 일부만 리츠 등에 출자하고, 의무임대기간 이후 지분을 매각하여 투자금을 회수할 수 있도록 지원

- 이를 위해, 리츠 청산시 재무적 투자자에 우선권을 부여하되, 건설업체는 기금과 동일한 순위로 잔여재산 분배

□ 임대사업자 유동화 증권 발행 지원

ㅇ 임대사업자가 조기 자금회수를 위해, 운영 중인 임대주택의 미래 현금수입(임대료+분양대금)을 기초로 유동화 증권을 발행 시,

- 대주보에서 증권을 인수하는 투자자에게 원리금 지급을 보증

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (4) 세제 지원

◈ 민간 임대주택 틀 개편에 따라 기존 세제 틀 개편

◈ 8년 장기임대 공급시 추가적인 세제혜택 지원

1. 기존 세제 틀 개편 및 감면 폭 확대

□ 양도세

ㅇ (현황) 단기임대의 경우 매입임대가 건설임대보다 감면율이 높고, 8년 장기임대는 건설임대의 경우 장기보유특별공제 규정이 미비

구 분	5년/10년 건설임대	5년 매입임대	준공공임대
			건설	매입
내 용	장기보유특별공제 최대 30%	장기보유특별공제 최대 40%	없음	장기보유특별공제 8년 임대시: 50% 10년 임대시: 60% ‘17년까지 신규구입시 면제

ㅇ (개선) 4년 단기 건설임대의 장기보유특별공제율을 매입임대와 같은 수준으로 최대 30%에서 최대 40%로 높이고,

- 준공공임대(85㎡이하)를 10년 이상 임대시 건설 및 매입 모두 장특 공제율을 60%에서 70%로 확대

구 분	4년 단기임대(건설/매입)	8년 장기임대(85㎡이하)
		건설	매입
내 용	장기보유특별공제 최대 40%	8년 임대시: 장특 50% 10년 임대시: 장특 70% (매입임대는 ‘17년까지 신규구입시 양도세 면제)

□ 취득세

ㅇ (현황) 임대주택 취득시 60㎡이하는 취득세 면제, 60～85㎡는 10년 이상 장기임대주택을 건설시 25% 감면

구 분	5년/10년 건설임대	5년 매입임대	준공공임대
			건설	매입
내 용	60㎡이하 면제 60∼85㎡ 25% 감면 (10년 이상 장기임대 건설시)	60㎡이하 면제	60㎡이하 면제

ㅇ (개선) 8년 장기임대에 대해서는, 건설 및매입에 관계없이 60∼85㎡에 대해 취득세 감면 폭을 25%에서 50%로 확대

구 분	4년 단기임대(건설/매입)	8년 장기임대
		건설	매입
내 용	60㎡이하 면제	60㎡이하 면제 60∼85㎡ 50% 감면

□ 재산세

ㅇ (현황) 장기 건설임대의 경우 10년 임대 및 준공공 임대로 구분

구 분	5년/10년 건설임대	5년 매입임대	준공공임대
			건설	매입
내 용	60㎡이하 50% 감면 60～85㎡ 25% 감면	60㎡이하 50% 감면 60～85㎡ 25% 감면	40㎡이하 면제 40～60㎡ 75% 60～85㎡ 50%

ㅇ (개선) 지원 내용은 현행과 동일하되,

임대기간을 단기는 4년, 장기는 8년으로 단일화

구 분	4년 단기임대(건설/매입)	8년 장기임대
		건설	매입
내 용	60㎡이하 50% 감면 60～85㎡ 25% 감면	40㎡이하 면제 40～60㎡ 75% 감면 60～85㎡ 50% 감면

□ 소득세 및 법인세

ㅇ (현황) 감면대상이 기준시가 3억 이하 주택으로 제한적(전체 91.1%) 이고, 세금 감면 폭도 임대소득 세원노출 부담을 완화하기에 부족

- SPC 형태의 위탁관리 리츠에 대해서는 일정 요건 구비시 전액 법인세를 감면하고 있으며, 자기관리 형태의 리츠에 대해서는 149㎡ 이하 임대주택의 임대소득에 대해 5년간 100% 감면

구 분	5년/10년 건설임대	5년 매입임대	준공공임대
			건설	매입
내 용	20% 감면	20% 감면	50% 감면

* 85㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택을 3호 이상 임대시 한정

ㅇ (개선) 감면대상을 기준시가 6억 이하(전체 주택의 98.5%)로 확대하고, 감면 폭을 4년 단기임대는 20%에서 30%로, 8년 장기임대는 50%에서 75%로 확대(장단기 모두, 85㎡ 이하 주택을 3호 이상 임대시)

- 자기관리 형태의 리츠가 준공공임대(85㎡ 이하)시 임대소득에

대해 법인세 8년간 100% 감면

구 분	4년 단기임대(건설/매입)	8년 장기임대
		건설	매입
내 용	30% 감면	75% 감면

* 85㎡ 이하, 기준시가 6억원 이하 주택을 3호 이상 임대시 한정

2. 8년 장기임대사업자 추가 세제혜택 지원

□ 개인 소유 토지 매각시 양도세 감면

ㅇ (현황) 개인소유 토지 양도시 보유기간에 따라 10∼30%의 장기보유특별공제율 적용

ㅇ (개선) 개인이 보유한 토지를 기업형 임대사업자(85㎡ 이하의 준공공임대주택을 8년 이상 임대)에게 매각시 양도세의 10%를 감면

□ 법인소유 비사업용 토지 매각시 사업용 토지로 인정

ㅇ (현황) 법인은 토지보유기간 중 80% 이상 기간을 사업에 사용하지 않을 경우 비사업용 토지로 분류하고, 10%p 추가과세적용

ㅇ (개선) 법인이 보유한 토지를 기업형 임대사업자(85㎡ 이하의

준공공임대주택을 8년 이상 임대)에게 매각시에는 사업용 토지로 인정하여 비사업용 토지 추가과세(기본세율 + 10%p) 배제

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (5) 인프라 구축

◈ ‘민간 주택임대사업 육성에 관한 법률’을 제정

◈ 주택임대관리업 육성을 위해 LH 임대주택 관리업무 민간개방

◈ 기업형 임대사업자에게 분양절차가 없는 통매각 허용

◈ 임대사업자 통계를 분기별로 작성하고, 전산통계 기반 마련

◈ 기업형 임대사업 지원을 위한 국토부내 지원센터 설치

1. 민간 주택임대사업 육성 특별법 제정

□ 민간임대 활성화 및 체계적인 지원을 위해「민간 주택임대사업 육성에 관한 법률」제정(임대주택법 전문 개정)

ㅇ 現 임대주택법에서 규정하고 있는 공공임대관리 규정은

「공공주택건설특별법」으로 이관(공공임대 건설·관리 일괄 규정)

2. 연결재무제표 적용여부 명확화

□ (현황) 기업형 임대사업을 위해 설립된 SPC의 재무제표가 건설사인 모회사와 연결*되어야 하는지 여부를 사전에 판단하기 곤란

* SPC의 재무제표가 연결될 경우, 모회사의 연결재무제표상 부채가 증가

ㅇ 이에 따라, 대기업 계열사인 건설사의 기업형 임대리츠 참여 부진

□ (개선) 한국채택 국제회계기준(K-IFRS)에 따라, SPC에 대한 건설사의 지배력이 없는 경우*에는 회계기준원의 신속한 판단을 거쳐 건설사를 모회사 재무제표 연결대상에서 제외

* (예) 계약에 의해 건설사가 SPC 의사결정 과정에 관여하지 않는 것이 명백한 경우

3. 주택임대관리업 육성

□ LH 임대주택 관리업무 민간개방

ㅇ (현황) LH 임대주택(’14.11월 재고 75.1만호)의 34.2%인 25.7만호는 주택관리공단에서 관리하고, 나머지는 대부분 LH 자체인력으로 관리

ㅇ (개선) 주택관리공단이 관리하는 물량을 포함하여, LH의 임대주택 관리업무 전체를 ‘17년까지 순차적으로 민간에 개방하되, 임대료 책정, 소득·자산 검증 등 핵심 업무는 제외

- ’15년에는 상대적으로 공공성이 낮은 5년/10년 임대(2.5만호), 50년 임대(2.6만), 매입임대(8.5만) 등 총 13.7만호를 민간에 개방*하고,

* ‘15년에 개방시, ‘14.12월 현재 주택임대관리 시장(2,600호)보다 53배 증가

- ‘17년까지 순차적으로 영구임대(14.0만호), 국민임대(38.3만호) 개방

□ LH 임대주택 관리업무 민간개방시 입찰요건 완화

ㅇ (현황) 경쟁입찰시 사업실적 요구, 소규모 단위 계약* 등으로 인해 신규 및 대형 업체의 입찰 참여가 곤란

* 입찰가격 1억원 미만은 소상공인, 2.1억원 미만은 중소기업부터 입찰 참가 가능

ㅇ (개선) 아직 주택임대관리 시장이 초기라는 점을 고려하여, 입찰 심사시 사업실적 요건을 완화하고, 임대관리 계약규모도 대형화하여 기업규모에 따른 제한을 최소화

□ 주택임대관리 제도 선진화

ㅇ (표준계약서 도입) 주택임대관리시 임대인 및 임차인의 권리와 의무규정을 세부적으로 규정한 표준계약서를 도입

ㅇ 자기관리형 주택임대관리회사가 의무 가입해야 하는 대주보의

임대료 보증 수수료율(1.08∼5.15%)을 민간 보증회사 수준으로 인하

4. 분양주택 통매각 허용

□ (현황) 주택임대사업자에게 분양주택 통분양을 허용하고 있으나,

ㅇ 일반적 분양절차에 의해 입주자를 모집해야 하고, 시·군·구청장의 우선 공급 승인도 받도록 되어 있어 임대사업자의 리스크 증가

□ (개선) 분양주택 전부를 기업형 임대사업자에게 일괄매각하는 경우 별도의 분양절차를 완전히 생략한 통매각 허용

* 다만, 공공택지 등 분양가상한제 적용지역 내에서는 기존 통분양만 허용

5. 민간임대는 주택공급규칙 전면 배제

□ (현황) 기금 등 지원이 없는 민간 임대주택은 건설 및 매입 모두 입주자 자격에는 아무런 제한이 없으나, 건설임대는 매입임대와 달리 입주자 모집 시 지자체장의 승인을 받도록 규정

* 이에 따라 일부 업체는 입주자모집 규제가 없는 민간 매입임대를 공급하려는 경향

□ (개선) 민간의 건설임대주택도 민간 매입임대주택과 동일하게

지자체장의 입주자 모집승인을 전면 배제

6. 표준건축비 현실화

□ (현황) 공공임대주택의 최초임대료 및 분양전환 가격의 기준이 되는 표준건축비가 ’08.12월 이후 동결*되어, 임대주택 품질 개선에 차질

* (’00.8)최초 고시→(’02.12)9.2% 인상→(’04.9)25.3% 인상→(’08.12)16.0% 인상

□ (개선) 건축원가 변화 등 물가 상승요인을 감안하여 표준건축비를 현실화

ㅇ 이를 통해 LH 등 공공이 관리하는 임대주택의 품질을 개선하고, 한시적으로 운영될 5/10년 민간건설 공공임대의 사업성도 개선

7. 임대주택 통계 개선

□ (현황) 임대사업자 및 임대주택 현황 등이 1년에 한번 수기로

집계되어, 시장 모니터링 기능 및 통계의 활용성이 낮음

□ (개선) 임대사업자 통계를 분기단위로 집계하고, 임대주택포털을 통한 전산통계 기반 구축(‘16년에 통계 전산화)

8. 국토부내‘기업형임대' 지원센터 설치

□ 민간 임대사업자의 사업계획 수립, 택지 확보, 세제・기금 지원, 지자체 인허가 등을 원스톱으로 지원하기 위해

ㅇ 국토부 내에 ‘기업형 주택임대사업 지원센터‘ 설치

□ 국토부와 LH가 공동으로, 민간 임대주택사업을 희망하는 개인 또는 기업을 대상으로 하는 ‘임대주택 전문가 교육 프로그램’ 운영

IV. 기대효과

□ 기업형 임대주택은 중산층에게 새로운 주거선택권을 제공

ㅇ (현재) 대부분의 중산층은 2년 단위 전월세 계약시마다 과도한 보증금 상승, 비자발적 퇴거위험(임차가구 평균 거주기간 3.5년) 등에 노출

ㅇ (개선) 기업형 임대주택은 본인이 희망할 경우 최소한 8년 동안 거주 가능하며, 보증금도 연 5%* 이내 상승으로 안정적으로 관리

* 최근 4년간(‘11∼’14), 서울 전세값은 실거래가 기준으로 연간 7.1% 상승

□ 기업형 임대주택은 전월세 시장 안정을 유도

ㅇ (현재) 저금리 등으로 임대인들은 전세를 줄이는 반면, 임차인들은 주거비 절감을 위해 전세를 희망함에 따라 전세가격은 지속 상승

ㅇ (개선) 중대형 건설업체가 품질 좋은 임대주택을 공급할 경우 고액전세 거주자들의 주거이동을 유도하고, 이를 통해 전세압력 분산

□ 기업형 임대주택은 임대차시장 선진화를 유도

ㅇ (현재) 임차인들은 입주나 퇴거시 주택보수나 물품교체 등을 집주인과 비공식적으로 협의해야 하고, 깡통전세 등 위험에 상시노출

ㅇ (개선) 입주, 거주, 퇴거 全 단계에서 집주인과 갈등 없이 전문적인 주거 서비스를 제공 받게 되고, 보증금 리스크도 최소화

□ 기업형 임대주택은 내수시장 활성화를 유도

ㅇ (현재) 과도한 규제, 부족한 지원 등으로 중대형 건설업체의 임대시장 참여가 저조하고, 주택임대관리업 등 연관산업 발전도 미흡

ㅇ (개선) 수익성 개선으로 중대형 건설업체가 대규모로 임대주택을 공급해 나갈 경우, 주택임대관리업의 대형화를 유도할 수 있고, 지역 내 소규모 인테리어, 이사업체 등에게 안정적 시장도 제공

첨부파일(국토부 자료)

150113_기업형_주택임대사업_육성을_통한_중산층_주거혁신_방안.hwp

[도주공]

좋은정보감사합니다.~