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■"실제 미분양 10만채 넘는다" 대책 마련 촉구 / 23.07.06.
> 주산연 세미나 "건설·2금융권 부실 우려…구조조정리츠 활용을"
> "공공기관 신용보강·앙도세, 취득세 감면 등 정부 혜택 필요"
> 사회적 합의 필요 VS 선제 대응…토론자 의견 엇갈려
"현재 국토교통부 공식 주택 통계에는 미분양 주택이 7만호 수준이지만 실제 미분양은 10만호 수준을 웃돌 것으로 추정됩니다. 미분양 적체가 장기화되면 건설사와 2금융권의 부실화가 우려됩니다. 현재로선 지난 금융위기 때 실행한 기업구조조정리츠(CR리츠)와 관련 정책 지원이 절실한 상황입니다."
부동산 경기 침체로 지방 미분양 주택이 증가하는 가운데 미분양 물량의 적체를 막기 위해 기업구조조정리츠를 활용해야 한다는 주장이 나왔다.
_ 주택산업연구원 부연구위원이 5일 국회도서관 소회의실에서 진행된 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안 세미나'에서 발표를 하고 있다.
5일 박정하 국민의힘 의원과 주택산업연구원(주산연) 주최로 열린 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안 세미나'에서다. 국회도서관 소회의실에서 열린 이날 세미나에는 박정하 국민의힘 의원, 정병윤 한국리츠협회장, 서종대 주산연 대표, 한만희 서울시립대 명예교수, 남영우 국토교통부 토지정책관, 정기섭 대한주택건설협회 부회장 등이 참석했다.
이날 세미나는 현재 주택시장이 직면한 상황을 진단과 민간 재원 활용 미분양 주택 해소를 위한 관련 제도 개선방향을 논의하기 위해 마련됐다. 발제를 맡은 최덕철 주산연 부연구위원은 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'을 주제로 발표했다.
최 부연구위원은 발표에서 "미분양 주택 통계는 주택사업시행자에게 문의로 조사되는데 주택경기 침체기에는 실제 청약과 계약기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 축소 심리도 반영된다"며 "현재 미분양 주택은 4월 기준 7만 1천호로 집계됐지만 실제로는 10만호가 넘을 것"이라고 말했다.
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그러면서 "올해 들어 미분양 주택이 감소한 건 전년 동기 대비 분양실적 크게 감소한 것에 기인한다"며 "2021년 1~4월 대비 올해 같은 기간 분양 실적이 52% 감소했다"고 부연했다.
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최 부연구위원은 앞으로 수도권과 주요 광역시 미분양 주택은 완화될 것 같지만 지방은 적체가 예상돼 양극화될 가능성이 있다고 내다봤다.
◆ CR리츠 활성화…공공기관 신용보강 및 양도세·취득세 감면혜택 필요
최 부연구위원은 지방 미분양 주택 적체로 인한 건설사와 제2금융권 등 부실화를 예방하기 위해선 CR리츠의 활성화와 그를 위한 세제 지원이 필요하다는 주장을 내놨다.
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이날 발표에 따르면, 2008년 금융위기 직후 미분양 사업장을 가진 시공·건설사는 CR리츠 실행 전 최소 30% 이상 손실을 볼 상황이었는데 실행 후 7% 내외로 손실액을 줄였고 투자자는 7% 내외의 수익을 거뒀다. 또, 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했고 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주한 것으로 조사됐다.
리츠는 부동산투자회사법에 의해 다수의 투자자로부터 자금을 모아 총자산의 70% 이상을 부동산 등에 투자 및 운용하고 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사 형태의 부동산 간접투자기구로 자기관리리츠, 위탁관리리츠, CR리츠로 구분된다.
이 중 최 부연구위원이 언급한 CR리츠는 투자 대상을 기업구조조정용 부동산으로 제한하며 위탁관리리츠와 기본구조는 동일하되 '기업 유동성' 지원을 목적으로 한다.
최 부연구위원은 "금융위기 직후 미분양 해소를 위해 도입된 CR리츠 활성화를 뒷받침하기 위해 정부는 주택가격 30% 이상 하락 시 하락한 가격으로 공공구매를 확약해 신용을 보강해 주고 세제·금융지원으로 사업성을 강화시켰다"며 "이후 시장 정상화기에 해당 지원책을 폐지했는데 이를 복원하고 과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 보완책을 강구해야 한다"고 강조했다.
CR리츠 활성화를 위해 공공기관이 매입임대 대상의 적정성과 매입가격 적정성을 판단, 매입확약을 해주는 신용보강을 통해 투자자들의 참여를 유도하고 미분양 주택 양도소득세 특례, 취득세와 재산세 감면 등의 혜택을 부여해야 한다는 주장이다.
◆ 사회적 합의 필요 VS 선제 대응…전문가 의견 엇갈려
주산연이 제시한 CR리츠 활성화와 세제 지원에 대해선 사회적 합의가 필요하다는 의견과 미분양 문제가 심각해지기 전에 선제 대응해야 한다는 입장으로 의견이 나뉘었다.
이용만 한성대 교수는 "CR리츠 활성화를 통해 시장 충격을 줄이자는 입장에 대해서 반대하진 않는다"며 "다만 문제는 세제지원의 수준과 예산을 정하는 게 문제라고 생각한다"고 운을 뗐다.
그는 "세제 지원엔 공공성과 책임성을 전제로 해야 한다"며 "공공성의 경우 미분양 증가로 인한 시장 충격에 따른 금융시장과 거시 시장의 불안정성 완화를 위해 하기 위해 (세제지원을) 한다는 공공성이 뒤따라야 하는데 문제는 미분양이 올해 5월 기준 6만8천여호 수준이며 악성 미분양(준공 후 미분양)은 9천호가 안 된다"고 지적했다.
그러면서 "CR리츠가 도입된 2009년의 상황을 보면 당시 전국 미분양 주택은 16만호, 준공 후 미분양은 5만호였다. 시장에 큰 충격이 예상돼 세제 혜택이 필요하다고 판단해 작동시킨 건데 지금은 그런 부분에 있어 공공성을 무엇으로 볼지 고민해야한다"고 부연했다. 이 교수는 "또 하나는 책임성인데 최 부연구위원의 발표를 보면 당시 투자자들이 6.5% 내의 수익률 봤는데 그 당시 AA-등급의 회사채 수익률이 5.5%였고 DDD-가 15%대였다. 6.5%는 리스크에 대해 가져갈 만큼 가져간 것이라는 생각이 들고 그럼 이 지원에 대한 혜택은 누구한테 돌아갔을지 고려하며 CR리츠 구조를 다시 생각해 볼 필요가 있다"고 강조했다.
_ 5일 국회도서관 소회의실에서 진행된 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안 세미나'에서 토론자들이 토론을 준비하고 있다. [사진=주택산업연구원
조준현 한국리츠협회 본부장은 "전체 미분양 중 84%가 지방 소재 물량이다. 미분양으로 인한 지역경제 위축은 뻔할 것이고 부도기업이 6월 말까지 보면 종합업체가 5개나 된다. 작년 전체가 5개였는데 올해 최소 2배 이상 증가할 것으로 예상되고 이 밖에도 파산과 회생을 신청한 기업이 많다"며 "건설업체 잘못이 아니냐고 하는데 물론 (건설업체) 책임도 있지만 미분양이 생기면 협력사와 3천개에 달하는 자재업계 등에도 사회적으로 영향을 미친다"고 강조했다.
이어 리츠가 필요한 이유에 대해 "2009년 미분양 주택은 LH가 매입임대를 했다. 현재 그런 지원까진 요구하진 않고 리츠를 활성화하면 시중 자본으로 어느 정도 미분양 문제 해결이 가능하다"며 "공적자금 투입 없이 사회적 문제를 해결할 수 있는데 세금 면제는 할 수 있는 것이 아닌가 생각한다"고 설명했다.
이날 토론에선 정부가 아직 미분양 주택 증가 문제를 충분히 통제할 수 있는 수준이라고 평가한다는 이야기도 나왔다.
남영우 국토부 토지정책관은 "미분양 주택 문제 해결을 위해 리츠를 활용한다는 것은 지금부터 고민할 과제"라며 "여러 토론자가 세제지원에 대해 책임성과 공감대 등을 언급했는데 현재 정부에서 미분양 주택에 대한 평가는 아직도 현저히 통제 가능한 수준이라고 논의하고 있다"고 말했다.
이어 "지난 2월에 LH가 일부 강북구 주택을 매입했는데 거기에 대한 사회적 비판이 굉장히 심했고 국가 매입에 대한 국민적 비판이 많았던 상황"이라며 "미분양 문제에 대해선 리츠를 활용하든 공공기업이 개입하든 간에 어느 정도 미분양 주택에 대한 위기의식과 사회적 필요에 대한 문제제기가 선행될 필요가 있다"고 덧붙였다.
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■원희룡 "미분양 10만가구까지 각오" 이유는?/ 23.03.21.
> 현재 시장구조 대세 반전 기대하기 어려워 당분간 증가 불가피…"금융위기 때와는 상황 달라"
> "미분양 물량 10만가구까지는 예측 내지 각오하고 있다."
원희룡 국토교통부 장관이 21일 부동산 시장의 침체 흐름이 당분간 지속될 것이라는 점을 시사하면서 미분양 주택이 10만가구까지 늘어날 수 있을 것이란 전망을 내놨다. 이런 진단에 대해 전문가들도 대체적으로 비슷한 견해를 펼치고 있어 민간기업들의 분양시장 참여는 당분간 활성화하기 어렵고, 이에 공공 부문에서 공급이 활성화할 수 있을 것으로 보인다.
원 장관은 이날 연합뉴스TV 행사에 참여한 자리에서 미분양 물량이 크게 늘고 있는 대구를 콕 짚어 지목하며 "미분양 물량이 1만7천가구라고 하니 시장에 큰일이 날 것 같지만, 대구는 2020∼2021년에 재건축·재개발 물량이 쏟아져 나온 지역"이라고 말했다. 이어 "시장이 극성수기일 때 나온 물량이라 분양가가 주변 시세보다 30% 비싸고, 여기에 세금도 내야하기 때문에 미분양으로 남게 됐다"면서 "대구의 미분양 60%는 비교적 대기업들이 갖고 있기 때문에 회사의 금융위기로까지 전이될 물량은 매우 적다"고 설명했다.
_ 원희룡 국토교통부 장관이 지난달 24일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 의원 질의에 답하고 있다.
올해 1월 말 기준 전국의 미분양 주택은 7만5천359가구에 달한다. 10년 2개월 만의 최대치 물량이다. 하지만 원 장관은 "금융위기 때 대기업 우량사업까지 미분양이 발생해 시장 전체가 마비되는 '미분양발 금융위기'가 일어나고, 그로 인해 전체 경제위기까지 발생하는 고리와는 성격이 다르다"고 선을 그었다. 금융위기 당시 미분양이 15만가구를 훨씬 넘어섰던 것에 비한다면 양적으로나 질적으로 상황이 다르다는 점을 강조한 것으로 읽힌다.
그럼에도 원 장관이 미분양 물량을 10만 가구까지 각오하고 있다고 밝힌 만큼 여전히 시장상황은 침체 국면에서 당분간 벗어나지 못할 것이란 전망에 힘이 실린다. 특히 대구 등 지방 부동산 시장에 드리운 그림자가 여전한 분위기다.
원 장관의 분석은 주택산업연구원의 조사 결과와도 궤를 같이 한다. 주산연이 주택사업자 대상 설문조사를 한 결과, 지난달 전국 입주율은 63.3%로 전월 대비 3.3%포인트 하락한 것으로 나타났다.
주산연은 "전국 대부분지역에서 주택가격 하락세와 거래 침체가 지속되는 가운데, 금리인하와 대대적인 규제완화로 수도권 인기지역부터 주택가격 하락세가 둔화되고 거래량이 회복되는 추세"라며 "그러나 지방 주택시장은 여전히 침체된 상태를 유지하고 있는 상황이 반영된 것으로 보인다"고 설명했다.
아파트 분양전망지수 역시 침체 국면의 지속 가능성을 보여주고 있다. 5개월 연속 개선됐지만 여전히 전국 기준 73.6로 100을 밑돌았다. 이달 일부 지방중소 중 분양전망지수가 더 악화한 곳도 속출했는데, 이에 대해 주산연은 "지방 중소도시의 분양시장이 빠르게 식고, 느리게 회복되고 있는 것"이라고 설명했다.
이와 함께 원 장관은 현재 부동산 시장의 대세 반전을 얘기하기에는 이르다는 점을 확실히 했다. 원 장관은 "아직도 분양가나 호가가 주변 시세나 소비자들이 기다리는 것보다 높다"면서 "매도자들은 배짱 분양, 배짱 호가를 부르고, 매수인들은 어디까지 내리나 보자며 버티는 상황이라 관망세가 당분간 이어질 것으로 본다"고 말했다.
마지막으로 원 장관은 "민간이 너무 위축돼있을 때는 한국토지주택공사(LH)가 물량을 당겨서 분양한다든지 해서 변동의 기울기를 완만하게 하는 방향으로 노력하겠다"고 밝혔다. 민간의 위축된 분양심리를 공공 분야에서 채워줌으로써 전체적인 공급물량을 일정하게 유지해야만 1~2년 후 공급부족 사태를 미연에 방지할 수 있다는 점을 강조한 것으로 풀이된다.
이에대해 황유상 경제만랩 연구원은 "최근 글로벌 경기침체 기조가 깊어짐에 따라 국내 부동산 시장도 침체국면에서 당분간 벗어나기 어려울 것"이라며 "실제 매수자와 매도자 간 줄다리기가 팽팽하고, 등락을 가늠하기 어려운 박스권 내 시장이 형성돼 있어 관망세만이 예상되는 데, 이럴 때일수록 공공의 역할이 더 중요하다는 원론적 입장을 내비친 것 같다"고 설명했다.
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■ 주산연 “미분양 10만가구 이상 추정…기업구조조정 리츠 활용해야“ / 23.07.05.
> 주산연-박정하 의원실 공동 세미나 개최
주택 미분양 물량이 정부 통계보다 많은 10만가구 이상일 것으로 추정되는 가운데 지방의 미분양 주택 적체 문제를 해소하기 위해 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 활용해야 한다는 주장이 나왔다.
_ 주택산업연구원 최덕철 부연구위원이 '주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안'을 주제로 발표를 진행하고 있다.
주택산업연구원은 5일 국민의힘 박정하 의원실과 공동으로 개최한 세미나에서 “미분양 적체를 해결하기 위해 2008년 금융위기 때 활성화 대책을 추가해 시행한 적이 있는 기업구조조정 리츠를 적극적으로 활용해야 한다”고 밝혔다. 기업구조조정 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 구조조정 대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고, 그 수익을 투자자들에게 배분하는 것을 말한다.
주산연은 현재 주택시장이 작년 초부터 1년여간의 단기 급락 후 조정국면을 지나고 있다고 평가했다. 다만 앞으로 점진적인 경기회복과 금리 하락에 따라 수도권과 지방광역시 인기지역은 회복세를 보일 수 있지만, 수요압력이 크지 않은 여타지역은 조정국면이 길어질 수 있고 미분양도 장기화할 수 있다고 봤다.
특히 주산연은 지방 미분양을 해소하기 위한 특단의 조치가 필요함을 강조했다. 장기적체 가능성이 큰 지방 미분양 문제를 해결하지 않으면 건설업과 제2금융권의 부실화가 우려되기 때문이다. 게다가 주산연은 실질적인 미분양은 정부가 발표하는 7만가구 수준을 훌쩍 넘는 10만가구를 초과한 것으로 추정하고 있다. 주산연 관계자는 “주택경기 침체기에는 실제 청약 및 계약기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 경향이 있다”고 설명했다.
그러면서 기업구조조정 리츠 활용을 대안으로 제안했다. 2008년 금융위기 직후 9개 기업구조조정 리츠가 미분양 주택 3404가구를 매입·운용한 사례가 있기 때문이다. 당시 미분양사업장을 보유한 시공건설사는 기업구조조정 리츠 실행 전 최소 30% 이상 손실상황에 놓여있었으나 손실액을 7% 내외로 줄일 수 있었다. 투자자는 7% 내외 수익을 거뒀으며, 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했다. 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주하는 효과도 발생했다는 게 주산연의 설명이다.
주산연은 이를 위해 주택시장 활성화기 폐지된 기업구조조정 리츠에 대한 신용보강과 세제·금융지원 등 정부지원대책을 하루빨리 복원해야 한다고 강조했다. 주산연은 주택가격 30% 이상 하락 시 하락한 가격으로 공공구매를 확약해 신용을 보강해 주고 폐기한 세제·금융지원 지원책을 복원해야 한다고 주장했다. 과거 시행과정에서 미비점으로 나타난 보유세 등에 대해서도 보완책을 마련해야 한다고 주문했다.
이날 세미나를 주최한 박정하 의원은 “주택시장에서 주택 수요가 급감한 주요한 배경으로 고금리의 지속과 주택건설 자금 조달의 어려움을 꼽고 있다”라며 “특히 상대적으로 시세가 낮은 비수도권의 주택을 지은 건설사는 원가 보전을 위해 분양가를 높게 책정하다 보니 비수도권 미분양주택의 장기 적체 심화로 이어지게 된다”고 지적했다. 이어 박 의원은 “2008년 금융위기 당시 미분양주택 완화책으로 시행된 CR리츠를 활용해 공모절차 간소화, 세제지원, 과세특례 등의 실질적인 방안을 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다.