[토지태양광임대] 경남 함안군 군북면 2,000평 '임야' 토지태양광 임대사업 상담사례 - '임야' 에 토지태양광임대가 불리한 이유

[낙장불입]

안녕하세요!

공장·창고 지붕에 햇빛 수익을 더하고

쓰지 못하는 토지에 현실적인 수익을 만들어 내는

제일테크 대구지사

‘빡빡이의 빛나는 태양광’ 입니다

오랫동안 활용하지 못한 시골땅이나 부모님땅, 유산으로 받은 땅을 보유하고 있다면

한 번쯤 토지태양광 임대사업을 검토하게 됩니다.

특히 농사를 짓기 어려운 토지, 방치된 과수원, 관리가 어려운 임야처럼

매년 관리비용만 발생하는 토지는 태양광발전사업을 통해

장기간 임대수익을 만들 수 있을 것이라는 기대가 큽니다.

그러나 토지태양광은 토지만 넓다고 해서 추진할 수 있는 사업은 아닙니다.

토지이용계획원상 용도지역뿐만 아니라 지방자치단체 조례, 주거지와 도로 이격거리,

한전 계통연계 여유용량, 평균경사도, 입목 상태, 진입도로, 민원 가능성, 토목공사비와

각종 부담금까지 함께 검토해야 합니다.

이번 상담사례는 경남 함안군 군북면에 위치한 약 2,000평 규모의 임야를

토지태양광 임대사업으로 활용할 수 있는지 검토한 사례입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있고 한전 계통연계 여건도 비교적 양호했지만,

함안군 조례상 이격거리와 임야 개발에 따른 여러 제한사항으로 인해

최종적으로 토지태양광 임대사업에 적합하지 않다고 판단한 현장입니다.

이번 사례를 통해 토지태양광, 토지태양광임대, 태양광토지임대를 검토할 때

어떤 사항을 먼저 확인해야 하는지 차근차근 설명드리겠습니다.

🎯 함안군 토지태양광 상담 개요

이번 현장은 경남 함안군 군북면에 위치한 약 2,000평 규모의 토지입니다.

지목은 임야이며, 토지이용계획원상 계획관리지역으로 지정되어 있습니다.

토지주는 해당 토지를 오랫동안 보유하고 있었습니다.

주변 토지 대부분은 과거 공장용지로 용도를 변경해 매각하거나 직접 공장을 설립해 활용했지만,

이번 상담 대상지는 별도로 활용할 방법을 찾지 못해 오랫동안 방치되어 있었습니다.

그러던 중 인근 공장에서 지붕태양광 임대사업을 진행하는 모습을 보게 되었고,

공장지붕뿐만 아니라 토지도 태양광 임대사업으로 활용할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.

이에 따라 별도의 대규모 투자 없이 장기간 임대수익을 받을 수 있는

토지태양광 임대사업이 가능한지 제일테크에 문의해 주셨습니다.

상담의 핵심은 다음과 같았습니다.

✔ 보유하고 있는 임야에 태양광발전소를 설치할 수 있는지,

✔ 토지주가 직접 투자하지 않고 임대사업으로 진행할 수 있는지,

✔ 임대사업으로 진행한다면 어느 정도의 조건을 갖춰야 하는지

에 대한 문의였습니다.

🎯 토지태양광 임대사업의 핵심

토지태양광 임대사업은 토지주가 보유한 땅을 태양광 발전사업자에게 장기간 임대하고,

사업자가 해당 토지에 태양광발전소를 설치해 운영하는 방식입니다.

토지주는 직접 태양광 설비비를 부담하지 않고 약정된 임대료를 받을 수 있으며,

발전사업자는 토지를 매입하는 대신 장기 임차해 초기 토지비 부담을 줄일 수 있습니다.

토지주 입장에서는 사용하지 않는 빈땅, 시골땅, 부모님땅, 유산으로 받은 땅,

경작이 중단된 과수원 등을 장기간 수익자산으로 전환할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 토지태양광 임대사업은 토지주가 직접 발전사업을 하는 경우보다

사업성 검토기준이 더 까다롭습니다.

발전사업자는 태양광 설비비와 토목공사비, 계통연계비, 금융비용, 유지관리비를 부담하면서

토지주에게 임대료도 지급해야 합니다.

따라서,

허가 가능성뿐만 아니라 발전소를 설치한 이후

충분한 수익을 확보할 수 있는 토지인지가 중요합니다.

허가를 받을 수 있다고 해서 모든 토지가 태양광토지임대에 적합한 것은 아닙니다.

🎯 사업개요

👉 토지이용계획원 검토

해당 토지의 지목은 임야이며, 용도지역은 계획관리지역으로 확인되었습니다.

계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하면서

제한적으로 이용·개발할 필요가 있는 지역입니다.

일반적으로 계획관리지역은 농림지역이나 보전관리지역과 비교하면

태양광발전시설을 위한 개발행위 검토가 상대적으로 유리한 편입니다.

따라서 토지이용계획원상 용도지역만 놓고 보면

태양광발전사업을 검토할 수 있는 토지로 판단되었습니다.

그러나 계획관리지역이라는 이유만으로 개발행위허가가 보장되는 것은 아닙니다.

같은 계획관리지역이라도 지목, 평균경사도, 입목축적, 진입도로, 배수계획, 재해 위험,

주변 주거지, 도로와의 거리 등에 따라 허가 가능성이 크게 달라집니다.

토지이용계획원은 태양광발전 가능성을 판단하는 첫 번째 자료일 뿐,

최종 허가 가능성을 결정하는 자료는 아닙니다.

특히 임야는 계획관리지역이라 하더라도 산지관리법에 따른 별도의 검토가 필요합니다.

산지를 태양광발전시설 부지로 사용하려면

산지의 보전등급과 경사도, 산림 상태, 재해 가능성, 복구계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

산지관리법은 산지전용 또는 산지일시사용 과정에서

대체산림자원조성비와 복구대책 등을 규정하고 있습니다.

👉 함안군 태양광 이격거리

토지태양광 검토에서 가장 먼저 확인해야 하는 항목 중 하나는

지방자치단체의 개발행위허가 기준입니다.

이번 현장은 상담 당시 확인한 함안군 기준에 따라

왕복 2차선 이상 도로에서 일정 거리 이상 떨어져야 하고,

일정 규모 이상의 주거밀집지역에서도 정해진 거리를 확보해야 하는 것으로 검토했습니다.

기존 함안군 계획조례 자료에는

왕복 2차선 이상 도로 또는 도로법상 도로 경계에서 400m,

5호 이상 주거밀집지역 경계에서 500m를 확보하도록 한 기준이 확인됩니다.

다만 함안군에서는 이후 도로 이격거리를 완화하는 조례 개정이 계속 논의됐으므로

실제 사업에서는 접수일 현재 시행 중인 최신 조례를 다시 확인해야 합니다.

해당 사업지의 북동쪽에는 주거지가 밀집해 있으며, 남쪽에는 고속도로가 지나고 있습니다.

현장 위치와 주변 여건을 검토한 결과, 주거밀집지역과 도로에 대한 이격거리 확보가

어려운 것으로 판단되었습니다.

결국 토지이용계획원상 계획관리지역이라는 장점이 있었지만,

함안군 조례에 따른 이격거리 제한으로 개발행위허가 가능성이 낮은 현장이었습니다.

이처럼 토지태양광은 용도지역보다 이격거리에서 먼저 사업이 중단되는 사례가 적지 않습니다.

👉 입목집적도와 산림 상태

해당 임야는 현재 수목이 비교적 밀집해 있습니다.

임야에 태양광발전소를 설치하려면

단순히 나무를 제거하고 토목공사를 진행하는 것으로 끝나지 않습니다.

산림 상태와 입목의 분포, 수종, 나무의 크기, 입목축적도 또는

관할 지방자치단체가 적용하는 관련 기준을 검토해야 합니다.

이번 현장은 현장 상태상 입목 관련 기준을 초과할 가능성이 높은 것으로 판단되었습니다.

입목 상태가 허가기준을 초과하면

태양광발전사업을 위한 산지 사용이나 개발행위허가가 제한될 수 있습니다.

정확한 판단을 위해서는 산림기술자 등을 통한 입목조사와 관련 서류 작성이 필요할 수 있습니다.

입목이 많은 토지는 벌목비와 반출비도 추가로 발생합니다.

벌목한 나무를 현장에 그대로 방치할 수 없기 때문에 파쇄나 반출, 폐기 과정이 필요하며,

작업차량이 진입할 수 있는 임시도로도 확보해야 합니다.

따라서 수목이 밀집한 임야는 허가 가능성뿐만 아니라 공사비 측면에서도 불리합니다.

👉 평균경사도와 토목공사

임야 태양광에서 평균경사도는 사업성을 결정하는 핵심 조건입니다.

경사가 급한 토지는 태양광 구조물을 설치하기 위해 절토와 성토가 많이 필요하고,

옹벽과 배수시설, 사면보강시설이 추가될 수 있습니다.

토목공사가 증가하면 공사비가 높아질 뿐만 아니라

집중호우 때 토사 유출이나 산사태 위험도 함께 증가합니다.

이번 현장은 남북 방향으로 길고 중간 부분이 좁아지는 호리병과 비슷한 형태입니다.

토지 모양이 정방형이나 장방형에 가까우면 태양광 모듈을 일정한 간격으로 배치하기 쉽지만,

폭이 좁아졌다가 넓어지는 부정형 토지는 모듈 배치효율이 떨어집니다.

진입로, 인버터, 수배전설비, 배수로, 이격공간을 확보하면

사용할 수 없는 자투리 공간도 많이 발생합니다.

결국 같은 2,000평이라도 토지 형상과 경사도에 따라 설치 가능한 태양광 용량은 크게 달라집니다.

토지면적만으로 예상용량과 임대료를 먼저 계산해서는 안 되는 이유입니다.

👉 일조조건과 공장 음영

해당 사업지 서쪽에는 공장건물이 인접해 있습니다.

태양광발전소의 수익은 설치용량뿐만 아니라 실제 발전시간과 발전량에 따라 결정됩니다.

주변에 높은 공장건물, 산, 수목, 철탑 등이 있으면

특정 시간대에 태양광 모듈에 그림자가 발생할 수 있습니다.

특히 서쪽에 높은 건물이 있으면 오후 시간대의 일조량이 감소할 가능성이 있습니다.

태양광 모듈 일부에 음영이 발생하면 해당 모듈만 발전량이 줄어드는 것이 아니라

연결된 스트링 전체의 출력에 영향을 줄 수 있습니다.

최근에는 음영 영향을 줄이기 위한 설계와 전력변환 기술이 발전하고 있지만,

근본적으로 일조시간이 부족한 토지는 장기 발전수익 측면에서 불리합니다.

이번 현장은 부정형 토지에 설계효율이 낮고, 서측 공장건물의 음영 가능성까지 있어

임대사업자가 기대하는 발전량을 확보하는 데 불리한 조건이었습니다.

👉 한전 계통연계 여유용량

해당 현장의 긍정적인 조건은 한전 계통연계 여건이었습니다.

사업지가 함안일반산업단지와 인접해 있어 주변에 전력설비가 비교적 잘 구축되어 있으며,

상담 당시 확인한 결과 변전소, 주변압기, 배전선로에

태양광발전사업을 검토할 수 있는 여유가 있는 것으로 파악되었습니다.

태양광발전사업은 생산한 전기를 한전 계통으로 보내야 하므로

변전소와 주변압기, 배전선로의 여유용량이 필요합니다.

토지이용과 개발행위 조건이 좋아도 계통연계가 불가능하면 발전소를 운영할 수 없습니다.

반대로 이번 사례처럼 계통 여건이 좋아도 지자체 조례와

산지 관련 허가조건을 충족하지 못하면 사업을 진행할 수 없습니다.

태양광 사업 가능성은 어느 한 가지 조건만으로 결정되지 않습니다.

토지이용, 개발행위, 산지, 계통연계, 공사비와 수익성이 모두 충족되어야

실제 사업으로 이어질 수 있습니다.

또한 계통연계 여유용량은 고정된 값이 아닙니다.

주변 발전사업자의 접수와 공사계획에 따라 달라질 수 있으므로

실제 사업을 추진할 때는 한전 접속검토와 이용신청을 통해 다시 확인해야 합니다.

👉 임야 태양광의 추가비용

임야는 전이나 답, 과수원과 비교해 개발비용이 증가할 가능성이 높습니다.

산지 사용을 위해서는 사업유형과 적용 법령에 따라

산지일시사용허가 등 관련 절차를 검토해야 하며,

대체산림자원조성비와 산지복구비 예치 등 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

대체산림자원조성비는

산지전용 또는 산지일시사용 면적과 산지별 단위면적당 금액 등을 기준으로 산정됩니다.

법령과 연도별 고시에 따라 금액이 달라질 수 있으므로

사업 접수 시점의 기준으로 계산해야 합니다.

산지복구비는

사업 종료 또는 허가조건에 따른 복구의무를 이행하기 위한 비용을 담보하는 성격입니다.

여기에 벌목비, 임목 반출비, 절토·성토비, 옹벽공사비, 사면보강비, 배수시설비,

진입로 개설비가 추가될 수 있습니다.

토질이 좋지 않거나 암반이 발견되면 기초공사비도 증가할 수 있습니다.

부지 외부의 전주나 선로까지 거리가 멀다면 계통연계 공사비도 추가됩니다.

결국 임야 태양광은 토지매입비가 저렴하거나 토지를 이미 보유하고 있더라도

전체 사업비가 높아질 수 있습니다.

🎯 직접 발전사업과 임대사업의 차이

토지주가 직접 태양광발전사업을 추진하는 것과

토지를 발전사업자에게 임대하는 것은 사업성 판단기준이 다릅니다.

직접 발전사업은

토지주가 설치비와 토목비, 인허가비, 금융비용을 부담하지만 발전수익도 직접 가져갑니다.

토지를 이미 보유하고 있고 자기자본이 충분하며 장기적으로 발전소를 운영할 계획이라면

일부 추가비용이 발생하더라도 사업성을 검토할 수 있습니다.

반면 토지태양광 임대사업에서는 발전사업자가 모든 개발비용을 부담하면서

토지주에게 임대료를 지급해야 합니다.

따라서 설치비와 토목비가 많이 발생하는 토지는 임대료를 지급할 수 있는 여력이 줄어듭니다.

경사도가 높고 벌목량이 많으며 대체산림자원조성비와 복구비, 옹벽공사비까지 발생한다면

발전사업자가 감당해야 할 초기비용이 크게 증가합니다.

이 경우 토지주가 기대하는 수준의 임대료를 지급하기 어렵거나,

사업 자체가 경제성을 확보하지 못할 수 있습니다.

이번 현장은 이격거리 문제로 허가 가능성이 낮았을 뿐만 아니라,

임야 개발비용과 토목비, 설계효율, 음영 문제까지 있어

토지태양광 임대사업에 적합하지 않은 것으로 판단했습니다.

🎯 시골땅과 부모님땅 활용

시골에 있는 부모님땅이나 유산으로 받은 땅은 실제 사용하지 않더라도 계속 관리해야 합니다.

농지는 잡초와 잡목을 제거해야 하고,

과수원은 농사를 중단하더라도 폐목과 병해충을 관리해야 합니다.

임야도 경계 분쟁, 산불 위험, 불법투기 문제 등이 발생할 수 있습니다.

이러한 토지가 태양광발전사업에 적합하다면

장기간 안정적인 임대수익을 만드는 방법이 될 수 있습니다.

하지만 토지태양광을 검토한다는 이유로

먼저 나무를 제거하거나 토목공사를 진행해서는 안 됩니다.

허가 가능성과 계통연계 여부가 확정되지 않은 상태에서 비용을 투입하면

사업이 중단됐을 때 손실을 회수하기 어렵습니다.

가장 먼저 지번을 기준으로 토지이용계획원과 지적도, 위성지도를 확인해야 합니다.

그다음

✔ 지방자치단체 조례와 이격거리,

✔ 한전 계통연계,

✔ 경사도,

✔ 진입로,

✔ 주변 주택과 도로를

검토해야 합니다.

기본조건을 통과한 이후 현장답사와 임시설계,

예상공사비와 임대조건을 검토하는 순서가 안전합니다.

👉 무조건 가능한 토지는 없습니다

토지주는 자신이 보유한 땅의 장점을 중심으로 바라볼 수밖에 없습니다.

면적이 넓고 햇빛이 잘 들며 주변에 태양광발전소가 있다면

당연히 사업이 가능하다고 생각할 수 있습니다.

그러나 태양광 전문업체는 토지의 장점뿐만 아니라

사업을 중단시킬 수 있는 제한요인을 먼저 확인해야 합니다.

허가 가능성이 낮은 토지를 무리하게 추진하면

측량비와 설계비, 용역비만 지출하고 사업이 중단될 수 있습니다.

토지주에게 높은 임대료를 먼저 제시한 뒤 실제 사업을 진행하지 못하는 사례도 주의해야 합니다.

토지태양광 임대사업은 임대료보다 사업 가능성 확인이 먼저입니다.

정확한 검토를 통해 가능한 토지는 적극적으로 사업을 추진하고,

불가능한 토지는 초기 단계에서 명확하게 안내하는 것이

토지주의 시간과 비용을 지키는 방법입니다.

🎯 현장검토 최종 결과

이번 함안군 군북면 임야는 토지이용계획원상 계획관리지역으로 지정되어 있어

용도지역만 보면 태양광발전사업을 검토할 수 있었습니다.

함안일반산업단지 인근에 위치해

상담 당시 한전 변전소와 주변압기, 배전선로의 계통연계 여건도 비교적 양호했습니다.

그러나 사업지 북동쪽 주거밀집지역과 남쪽 도로로 인해

함안군 조례상 이격거리 확보가 어려웠습니다.

입목이 밀집해 있어 관련 산림 기준을 충족하지 못할 가능성도 있었으며,

남북으로 긴 호리병 형태의 토지로 인해 모듈 배치효율도 낮았습니다.

서쪽 공장건물의 음영 가능성도 있어 발전시간 확보에 다소 불리했습니다.

여기에 임야 개발 과정에서 발생할 수 있는

대체산림자원조성비, 산지복구비, 벌목비, 토목공사비, 배수시설비와 사면보강비까지 고려하면

토지태양광 임대사업으로 수익성을 확보하기 어려운 조건이었습니다.

따라서 현재 조건에서는 발전사업과 개발행위허가를 추진하기 어렵고,

토지태양광 임대사업에도 부적합하다는 점을 토지주에게 설명드렸습니다.

🎯 토지태양광 상담이 필요한 이유

토지태양광은 단순히 토지에 태양광 모듈을 설치하는 공사가 아닙니다.

✔ 토지이용과 개발행위,

✔ 전기사업,

✔ 산지 또는 농지 관련 절차,

✔ 한전 계통연계와 금융구조가

함께 연결된 종합개발사업입니다.

같은 마을에 있고 면적이 비슷한 토지라도

한 필지는 사업이 가능하고 바로 옆 필지는 사업이 불가능할 수 있습니다.

도로와 주택의 위치, 용도지역 경계, 경사도, 진입로, 배전선로가 필지마다 다르기 때문입니다.

시골땅, 부모님땅, 유산으로 받은 땅, 방치된 과수원, 사용하지 않는 빈땅을 보유하고 있다면

임대료부터 확인하기보다 사업 가능성을 먼저 검토하는 것이 중요합니다.

사업이 가능한 토지라면 토지태양광 임대사업을 통해

초기 투자 부담 없이 장기간 임대수익을 만들 수 있습니다.

직접 발전사업을 희망한다면

예상 설치용량과 총사업비, 대출조건, 발전수익, 투자금 회수기간을 별도로 분석해야 합니다.

🎯 마무리하며...

이번 경남 함안군 군북면 토지태양광 임대사업 상담사례는

토지이용계획원과 한전 계통연계 조건만으로

태양광발전사업의 가능 여부를 판단해서는 안 된다는 점을 보여주는 사례입니다.

해당 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있었고,

상담 당시 한전 계통연계 여건도 비교적 양호했습니다.

그러나 주거밀집지역과 도로에 대한 이격거리 확보가 어려웠고,

높은 입목 밀도와 임야 개발비용, 부정형 토지, 공장 음영 가능성까지 있어

최종적으로 토지태양광 임대사업에 적합하지 않은 것으로 판단했습니다.

토지태양광, 토지태양광임대, 태양광토지임대는

사용하지 않는 토지를 장기간 수익자산으로 전환할 수 있는 좋은 방법입니다.

다만 모든 시골땅과 부모님땅, 유산으로 받은 땅이 태양광발전사업에 적합한 것은 아닙니다.

토지이용계획원, 지자체 조례, 이격거리, 한전 계통연계, 평균경사도, 입목 상태,

진입로, 토목공사비와 각종 부담금을 순서대로 검토해야 합니다.

토지태양광 임대사업은 높은 임대료를 먼저 제시하는 것보다

실제 발전사업이 가능한 토지인지 정확하게 확인하는 것이 우선입니다.

사용하지 않는 빈땅활용 방법을 찾고 있다면

무리하게 비용을 투입하기 전에 토지의 지번과 현장조건을 바탕으로

사업 가능성부터 확인하시기 바랍니다.

사업성이 충분한 토지는 적극적으로 태양광발전사업을 추진하고,

허가와 수익성 확보가 어려운 토지는 초기 단계에서 정확하게 구분하는 것이

안전하고 성공적인 토지태양광 사업의 출발점입니다.

저희가 직접하지 않더라도,

#지붕태양광 #발전사업 은 꼭!!! 진행하시라고 당부드리고,

건실한 #시공업체 를 선정해서,

20년간 걱정없이 수익을 누리기를 바래봅니다

탄탄한 신뢰와 성실한 시공을 약속드리는 '제일테크' 입니다

지붕태양광 사업에 관한 문의 사항이나

궁금한 내용이 있으시면, 언제나 편안한 마음으로 연락주세요~~

사업검토 및 설계는 무상으로 성실히 진행해 드리겠습니다

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