목련아파트 재건축하면 무상지분이 얼마나 될까

먼저 시공사와 도급제(단순 공사비만 받는 방식)와 지분제(건설회사 분양보증)라는 계약 방식이 있는데 건설경기 호황이었던 과거와는 달리 시공사 리스크가 큰 지분제(확정지분제)방식으로는 현재 어느 시공사도 하지 않고도급제로만 한다 합니다. (재건축 조합(원)이 모든 책임을 지는 방식)   목련이 재건축을 하게 된다면 어느 정도의 무상지분을 받을수 있을까 해서건설회사 근무 하는 지인한테 의뢰해 보았습니다.     건축개요. 대지면적  31,957,00㎡는 (9,666,99 평)    << 만평에서  334평 모자라네요 용적률 250%  (3종일반주거지역) =  대지면적*2.5 = 24,165 평   << 쉽게 얘기하면  바닥  면적의 합계인데                                                                                                  지상 24000평 지하 6000평 기준 잡았습니다.<div class="autosourcing-stub"> 여기에 평당 공사비를 알아야 하는데 1군같은경우 380~400만원선 이라 하던데 최저인 380만원 기준 잡았다합니다.그리고 아파트를 새로 짓고 났을때 분양가는 평당 1천만원으로 잡았습니다. (올해 분양한 강북협성휴포레 기준)단순히 무상지분률을 구하는 방식은   개발이익(순이익)=총수입(총분양수입) - 총지출비용(공사비등) 개발이익평수(전체무상지분면적)=개발이익 ÷ 예상분양가 무상지분율 = [ 개발이익평수 ÷ 대지면적 ] x 100  1000억(개발이익) = 2400억(총분양수입) -1400억(직접공사비1100억+간접공사비300억(각종부대비용))10000평(개발이익평수)  =1000억(개발이익)÷1000만원(평당분양가) 103% (무상지분율) = [10000평 (개발이익평수) ÷ 9666 평(목련대지면적)] *100 무상지분율 103% 나오는데  거진 1:1 이라 보면 된다 하더군요내가 가진 대지지분이 18평이라면 새로 지을 아파트에 추가부담금 없이 들어갈 평수는18 평 *103% =18.54평 입니다.  (지인 말로는  정확히 하려면 건축 설계를 하고 수지분석을 내봐야 된다고 합니다어디까지나 참고 자료료만 알고 있도록 하지요.)  </div>